[摘要] 随着中报披露进入倒计时阶段，上市房企的财务状况轮廓也已基本清晰。截至8月27日，包括“招、保、万、金”四大地产巨头在内的近百家上市房企已经晒出了中期“成绩单”。
随着中报披露进入倒计时阶段，上市房企的财务状况轮廓也已基本清晰。截至8月27日，包括“招、保、万、金”四大地产巨头在内的近百家上市房企已经晒出了中期“成绩单”。
报告期内，98家上市房企业累计实现营业收入从上年同期的2130.26亿元略增至今年上半年的2298.78亿元，增加了168.52亿元，同比增幅为7.9%。
不过，行业增收不增利。今年中期，上市房企实现利润总额和归属母公司股东的净利润却并没有同步增长。其中，98家上市房企实现的利润总额基本不变，从去年上半年的403.42亿元微增至403.44亿元；但实现净利润总额却从去年同期的265.42亿元下降至今年中期的259.03亿元，减少了6.39亿元，降幅为2.4%。
其中，“招保万金”四巨头中，金地集团（600383.SH）今年中期净利润降幅更是近五成，位居四巨头垫底位置，招商地产（000024.SZ）则以三成的净利润降幅紧随其后。
相比之下，面对房地产行业调整的态势，保利地产（600048.SH）和万科A（000002.SZ）两大房企龙头仍保持了逆势增长，期末分别实现净利润为38.22亿元和48.09亿元，同比分别增长12.19%和5.55%。
与此同时，98家上市房企的整体经营活动现金流情况呈进一步恶化态势。统计数据表明，上述98家上市房企整体经营活动现金流量净额从去年同期的-428.40亿元减少至今年中期的-824.78亿元，同比大幅减少92.53%。
对此，国金证券的分析师曹旭特表示，“按我们对2014年行业资金流入和流出项的预测，今年房地产企业资金盈余将接近2008年也即历史最差水平。”曹旭特称，今年资金情况会比较接近2011年水平，因为当时融资结构已经发生变化，金融机构贷款占比已经降至58%，和目前水平比较接近。
“但不同之处在于，2011 年房地产行业的资金盈利比例达到6.8%，高于我们预测的 2014 年行业仅 1.8%的资金盈利比例水平。因此，按房地产行业自身规律演变，今年底开发商的资金链不会好于2011 年的水平。” 曹旭特强调。
二线城市库存严峻
值得一提的是，由于今年以来房地产市场的持续调整，导致上市房企去化进程也放缓。统计数据表明，截至今年中期，上述98家上市房企库存从去年同期的3.34万亿元增加到了3.56万亿元，同比新增库存2246.64亿元，增幅达6.7%。
与此同时，上述房企累计提取的跌价准备却从去年上半年的66.21亿元减少至53.87亿元，反而减少了12.34亿元，跌幅为18.64%。
曹旭特认为，从量分析，现有库存处于历史较高水平，一线城市合计库存仅比上轮周期高点低 11%；二线城市库存则在 2013 年下半年即开始快速上升，目前已经超过上轮周期高点 26%。
“而且，从考虑供求双方力量对比变化的指标来分析，目前去库存的过程并不明显。” 曹旭特称，“静态来看，行业现有库存量已经接近历史峰值，二线城市和相对库存都比一线城市更为严峻，尽管二线城市销售好于一线，但由于前期形成供给更多，所以去化周期水平仍高于一线城市。”
就上市房企而言，如果用存货占总资产比重来衡量上市公司库存水平的话，从 2012年 2季度开始去库存过程开始，到 2013年 3季度开始加库存，目前该指标为 65.7%，已创下历史峰值。
“尽管短期形势有所改善，但我们认为本轮房地产下滑的背后是结构性拐点，政策持续放松虽可使短期活动企稳，但无法扭转行业下滑的大趋势。我们预计到四季度和 2015年，房地产新开工和建设活动将进一步放缓，给经济带来越来越大的拖累。”瑞银证券特约首席经济学家汪涛直言。
对此，万科一位内部人士也称，目前，房地产行业已经由“黄金时代”进入“白银时代”，过去那种行业高速成长、 所有人都能轻松赚钱的时代已经结束。
就万科而言，由于去化现房库存，导致今年中期公司的毛利率出现下降。“今年上半年，公司去化现房库存约 56 亿，纳入本期结算，使得毛利率偏低。”上述万科人士表示，“随着行业进入‘白银时代’，市场去库存以时间换空间。公司本身坚持积极销售策略，重申新推盘当月去化率 60%目标。”
行业实际负债接近水平
不仅如此，曹旭特还称，上市房企平均资产负债率水平在 2009 年之前相对稳定，2009 年之后企业加杠杆经营现象比较明显，负债率中枢不断的上移，目前，整体资产负债率水平也基本处于峰值。
8月13 日，统计局公布 1-7 月房地产开发和销售的数据也表明，今年1-7月房企由于销售低迷，资金来源中定金及预收款同比降10.2%。个人按揭贷款同比下降 3.7%。
“偏紧的信贷环境持续制约地产销量表现，央行虽多次出台定向降准和定向贷款等政策，但7月信贷投放规模和M2增速均大幅低于市场预期，从资金来源的情况看地产商资金情况好转十分有限。” 平安证券的分析师王琳认为。
而从中报披露数据来看，截至8月27日，上市房企整体资产负债率也从去年同期的75.30%提到了今年中期的76.24%，呈高位上升的态势。
同时，上述98家上市房企业今年中期全部财务费用合计已飙升至61.86亿元，较去年同期数46.15亿元相比，同比激增15.71亿元，增幅高达34.04%。
就万科而言，其年化借债成本已经过 9%以上。对此，前述公司内部人士表示，公司利息支出较大，主要是股东贷款部分（给合作方）的回报记在利息支出之中。
“截至目前，公司利息支出包括银行、信托、海外融资，海外最贵的一笔是 4.5%，银行贷款新增大约是基准到上浮 10%之间，2011、2012 年带下来的信托大约是 10%-11%左右，新借信托大约是银行贷款利率再加 1~1.5个百分点。”该人士称。
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8月13日，国家统计局发布数据显示，截止到7月末，商品房待售面积进一步攀升，比6月末增加802万平方米，高达55230万平方米，创历史新高。
对于当前楼市，中房协名誉副会长朱中一表示，消化存量将成为当前或今后相当一段时间的重要任务。
而在4年前的此时，也即限购出台之初，商品房待售面积不过1.9亿平方米左右。也就是说，限购执行的四年间，商品房待售面积上涨近3倍。
朱中一认为，限购执行之初的背景是供需矛盾突出，当前住房市场的主要矛盾已经从过去的短缺，转变为不平衡问题突出。在其看来，做好对存量房的优化是下一阶段的重要任务。
商品房销售面积、金额双降
虽然7月各地纷纷通过调整限购等政策救市，但房地产下行的趋势仍未逆转。
根据国家统计局数据，今年前7个月，商品房销售面积、销售金额双双同比下降。
报告显示，商品房销售面积56480万平方米，同比下降7.6%，且降幅比1-6月份扩大1.6个百分点。商品房销售额36315亿元，下降8.2%，降幅比1-6月份扩大1.5个百分点。
其中，住宅销售面积下降9.4%，销售额下降10.5%。
另外，截止到7月末，商品房的待售面积进一步攀升，比6月末增加802万平方米，高达55230万平方米，创历史新高。
查看历年国家统计局的数据，这是一个非常高的数据。
与此同时，国家统计局的数据显示，今年前7个月，房地产开发企业房屋施工面积632685万平方米，按照人均30平方米计算，足可以解决2.1亿人的住房问题。
若按照前7个月56480万平方米的销售速度来看，前7个月的施工面积及库存需要12个月才能消化。
而根据2010年上半年的数据，商品房销售面积3.94亿平方米，商品房待售面积一共为19182万平方米，也就是说，当时仅需2个月就能消化库存。
四年里，商品房待售面积上涨近3倍。
“一方面，过去的几年里，大量的住房消费透支；另一方面，伴随着一波房价上涨，购买门槛也大大提高，市场的购买力也有限。”北京大岳咨询有限责任公司总经理金永祥表示，即使不考虑限购等问题，仅就市场的消化速度也不能和四年前相比。
去库存仍是下半年关键词
“下半年去库存压力很大。”在某研究员看来，虽然多地取消了限购，但下半年能否有效去库存将取决于两点，地方政府救市效果能否有效体现，特别是信贷等政策能否跟进；其次，市场看跌预期能否有效出现逆转。
实际上，根据住建部政策研究中心主任秦虹的调研、了解，房地产的问题不只库存过大这么简单。
在过去的几个月，秦虹走访了东北、西北、中南、华东、华中等地了解了当地的房地产市场形势。
“房地产的分化形势明显，不但差别大，一个城市不同区域的差别也特别大，这个分化不是说一、二线城市一定好，三、四线城市一定不好，不管是一、二线还是三、四线都存在分化。”秦虹在近日由新世界中国地产、万科集团联合主办的“重新城市对话未来——中央别墅区新十年区域发展论坛”上如是介绍。
以郑州为例，秦虹介绍，郑州市核心区上半年商品房的成交并不理想，大概负增长10%左右，核心区以外的地方，今年上半年商品房销售面积同比增长了44%。
安徽也一样，“一个省绝大多数都是三、四线城市，但是皖北房地产市场一片好，皖南一片坏，皖北商品房销售面积同比增长了48%，但是皖南马鞍山、铜陵、芜湖，商品房销售面积负增长10%左右。”秦虹介绍。
在朱中一看来，供大于求的二、三线城市，要把消化存量作为当前或今后一个时期的重要任务。
在消化存量房时，朱中一建议，除了调整限购等政策，还可以督促基层商业银行落实对居民首次购房者的信贷支持，同时发挥好住房公积金在支持中低收入家庭租房和首次购房方面的积极作用。
另外，供明显大于求的城市要适当控制开发节奏和开发规模，鼓励企业以合理价格促销，以价换量。
朱中一亦建议，拆迁安置和棚户区改造安置中，在尊重被拆迁户意愿的前提下，探索货币补偿的方式集中安置。
实际上，各地已经在探索通过政府回购等方式减少保障房实物建设，比如湖南省住建厅日前下发的政策就明确规定，将由政府回购普通商品房用于保障房，浙江嘉兴也发文提出将逐步取消保障性住房实物建设。
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