[摘要] “金九”上半场成色不足,促使加速跑量的房企纷纷选择“以价换量”。近日,“万科重庆项目单价跳水两千”的消息,更是被视为“金九银十”降价大潮开始的信号。
根据发布的“金九”前半月的成交报告显示,9月1日~15日,20个典型城市新建商品住宅成交面积环比下跌约6%。“金九”上半场成色不足,促使加速跑量的房企纷纷选择“以价换量”。近日,“万科重庆项目单价跳水两千”的消息,更是被视为“金九银十”降价大潮开始的信号。
“目前大型房企的毛利率普遍在30%左右,净利润率维持在17%左右的水平。近些年随着房地产行业发展,土地、人工、建筑建材等成本不断增长,行业规模不断壮大,企业毛利率呈现下降的趋势。”中投顾问高级研究员郑宇洁在接受记者采访时表示。
在大幅降价的背景下,开发商的净利润率有进一步下滑的风险。亿翰智库上市公司研究中心副主任张化东说,前几年开发商降价10%,净利仅损失3%。但现在降10%的价格,带给净利的影响至少是4%~5%。
完成销售目标的降价
虽然降价被认为无法避免,但并不一定会形成类似2008年或2011年那样的性降价风暴。
旭辉控股董事长林中说:“从开发商的角度来看,每年都会有个销售目标,像我们今年的销售目标已经完成了百分之六十,后面只剩下百分之四十,我们的销售压力就会比较小。而且,我们有四十几个项目,不会每个项目都要降价,我们一定会采取一个随行就市以及灵活应变、一城一策的销售策略。”
他更希望在完成销售目标的同时,使公司利润损失降到。他告诉记者,目前很多大中型的地产商降价都不是因为资金压力,核心还是要完成年度目标,完成对资本市场的承诺,还有平衡好自己各项指标的表现。不过,有一些中小型企业可能会碰到资金压力,难以度过行业低潮。
此前,国家统计局的数据显示,目前开发商的资金还未达到紧张的程度,虽然前7月来自房屋销售预收款、订金等资金比去年有一定幅度下降,但这部分资金的空白很快被开发商用银行贷款填补,所以从总体看,开发商的资金充裕度并不比去年同期弱。
在这样的情况下,开发商的降价幅度和促销力度,显然没有很多人预期的那么多。 据记者观察,目前开发商降价多是小幅让利,类似2008年、2011年那样的七折降价,仅出现在极少数的楼盘。
有部分开发商甚至希望通过送服务,而不是直接的降价来促销。比如世茂就在近期推出了“宅服务”,让部分购房者在未交房前有机会提前住到世茂提供的房屋,提前体验产品和服务。据世茂集团副总裁蔡雪梅介绍,上述服务在常州推出后,带动了当地的楼盘当月销售明显增长。
不过,要指望以服务替代降价,吸引购房者快速的入市购房并不现实。即使蔡雪梅也承认,提高服务附加值,并不像降价那样立竿见影地产生效果。也有业内人士称,世茂在常州销售增长,不可能不降价。
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