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南京宣布取消房产限购 全国仅有6城市坚守限购

房天下综合整理   2014-09-22 08:57

[摘要] 截至目前,全国仅有6个城市限购尚未松绑,为北京、上海、广州、深圳、珠海和三亚。

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(来源:金陵晚报(南京))南京市人民政府今日发出《市政府关于保持我市房地产市场健康发展的通知》,其中有七项新规。第三项中明确提出,为充分发挥市场在资源配置中的决定性作用,促进房地产市场平稳健康发展,在全市范围内从即日起购房不再需要提供新购住房证明。

截至目前,仅有6个城市限购尚未松绑,为北京、上海、广州、深圳、珠海和三亚。

南京房价6月、7月、8月连续三个月下跌

继8月南京商品房价格“三连跌”后,取消限购令呼声再起。21日下午,南京市政府正式发文,明确全面取消住房限购,即日起购房不再需提供新购住房证明,持续三年之久的南京楼市“限购令”退出历史舞台。

21日下午,南京市政府下发《关于保持我市房地产市场健康发展的通知》,称为贯彻落实国家住建部“分类调控”的总体要求,结合南京实际,按照《进一步加强我市住房保障和供应体系建设的意见》(宁政发〔2014〕48号文)要求,市委、市政府经研究,就南京房地产市场调控政策提出了具体意见,主要包括建立完善长效机制、稳定土地供应、优化住房供应体系、落实差别化信贷支持政策、加强市场监管、正确引导居民合理消费等方面内容,其中最引人注目的即“取消限购”。

《通知》提出,建立以保障住房刚性需求为重点的住房供应体系。按照“低端有保障、中端有支持、高端有市场”住房供应体系架构,分层分类原则,满足不同层次需求,建立分类调控机制。从保障民生发展为立足点,加快危旧房棚户区改造工作,着力改善住房困难家庭的住房条件,在保障中小户型土地供应的基础上,进一步加强中低价位、中小户型普通住宅市场的供应,满足群众的各类刚性住房需求。“为充分发挥市场在资源配置中的决定性作用,促进房地产市场平稳健康发展,在全市范围内从即日起购房不再需要提供新购住房证明。”

2011年2月,被称为史上最严厉的调控——“限购令”正式落地南京,为火热的楼市浇了一盆冷水。但进入2012年之后,南京楼市逐渐回暖,到了2013年更是进入全面疯狂。进入2014年以来,南京楼市开始疲软,国家统计局数据显示,南京房价6月、7月、8月连续三个月下跌,9月楼市库存量更是重回5万套大关,解除限购的呼声也愈来愈高。据悉,南京解除限购令之后,目前只剩北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚6个城市还在执行楼市限购政策。

(来源:谢逸枫房天下博客)

目前仅剩北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚6个城市还未取消限购。国家统计局“8月份70个大中城市房价月度报告”显示,在68个城市房价环比普跌的情况下,已连续36个月下跌的温州房价出现持平。温州楼市现市场价格企稳、成交火爆。限购政策取消是温州楼市回暖的决定性因素,温州房价将止跌进入持稳阶段。国家统计局发布数据显示,南京房价已经连跌三月,8月环比下跌1.3%,创造了六年来单月跌幅纪录。价跌的同时成交量上升,南京楼市8月的成交量环比上涨三成,在此之前,南京前八个月的成交面积累计跌幅已达34%。截止到8月底,南京楼市库存约为4.8万套,市场去库存压力依然不小。自2011年开始严格执行限购的南京终于坐不住了,南京市政府今日在官方网站上贴出了解除限购的红头文件,明确表示“全市范围内从即日起购房不再需要提供新购住房证明”, 并称加大信贷支持力度,积极满足首套房合理信贷,拓宽房地产行业融资渠道,同时完善房地产价格申报指导制度,推行新建住宅一次装修到位或菜单式装修,实行成品住宅统一标价。

至此,仅剩北京、上海、广州、深圳和珠海、三亚共6个城市仍然执行限购政策。四大一线城市中,深圳和北京官方先后表态将严格执行限购,政策面相对稳定。今年前八个月,一线城市累计成交较去年下滑30%,从国家统计局公布的数据来看,一线城市房价目前未见起色,继7月首现下跌之后,北上广深四个一线城市8月房价跌幅超过1%。除了一线城市,珠海和三亚是仅剩的两个尚未明文放松限购的城市。统计数据显示,珠海前8个月成交面积同比下滑近25%,但是今年价格涨幅较为突出,相对于动辄17、18个月的消化周期,珠海的库存维持在11个月上下。取消限购已是定局,存量压力小、价格稳定是珠海尚未放松限购的主要原因。但由于销量同比下跌幅度并不逊于其他城市,如果未来供求关系持续恶化,引发存量上升、价格下跌,限购放松也将是情理之中。对于另一限购城市三亚,三亚属典型旅游城市,其销售主体主要面向外地游客,反季节销售特征明显,即12月至1月为其销售旺季。由于需求的特殊性,针对外地购房者的限制并不严格。如果未来取消限购,对市场的心理影响大将于实际效果。

从市场走势来看,受多种因素影响,松绑限购的城市成交未有起色,市场短期内难现回暖。8月,二手房价整体属于下降态势。延续自今年1月开始的降价风潮,环比下降的城市数目不断增多。在成交量方面,限购松绑的效果并未显现,的二手房成交量仅杭州表现较好,其余城市均保持平稳或小幅下行。8月二手房价10的城市相比上月没有变化。10城中,7城房价下跌,呼应了二手房价整体下跌的主基调。环比今年7月,下跌的城市中北京领跌,但跌幅仅有1.7%,剩余的深圳、广州、成都等11城市跌幅均在1%之内,跌幅的青岛只有0.1%。环比上涨的城市中,上海和南京涨幅较大,分别为1.5%和1.2%,其余的天津、大连、石家庄等8城市涨幅均在0.5%以内。整体来看,相比上月,二手房价涨跌幅均较小,处于平稳中小幅下降的态势。

作为放开限购的城市,呼和浩特7月首周成交面积大幅飙升至41669平方米,远高于上半年周平均24114平方米的成交,7月该市商品房成交面积178819.45平方米,环比上涨68.62%,同比涨幅也达到42.55%。不过,呼和浩特的回暖也只是个案。根据中原地产研究中心对30个调整限购政策的城市跟踪的统计发现,多数城市成交量出现短期冲高后马上回落至正常水平,部分城市成交持续低迷,救市政策的长期效果仍待观察。统计显示,在8个率先调整限购政策的城市中,仅呼和浩特成交出现明显回升,无锡、南宁、沈阳、兰州、温州则在政策放松初期出现短期成交冲高现象,之后又逐渐恢复至今年3月以来的水平。厦门及天津则几乎对政策调整未作出任何反应。表现较好的是南昌、长春、苏州,这三个城市在政策放松后的一个月内市场成交有所起色,较今年3月至限购放松前的日均成交量分别上升16%、16%和11%;济南、福州、成都、杭州、宁波、石家庄等六地都有明显的短期成交冲高现象,除成都及福州外,其他四地高位回落后的成交水平依然较前期有明显上升,上升幅度在31%~56%之间。

武汉及西安政策调整后,市场未有任何明显反应;同样没有明显反应的还有徐州、贵阳、合肥、大连、长沙五地,其中徐州由于去年末已经对限购措施作出调整,而长沙从限购令执行初期开始就较为宽松。海口在限购放松后日均成交量较前期更是不升反降,大幅下降了27%。而佛山则是取消限购表现的城市,8月的成交量环比7月有接近一倍的增长。8月1日~20日,上海房地产研究院监测的20个典型城市新建商品住宅成交面积约614万平方米,环比增长约 10%。8月楼市虽属传统淡季,但受地方救市等正面信号的刺激,成交量逐渐上升,目前已出现连续两个月的环比正增长。限购松绑或取消,对销售有一定的刺激作用,部分此前受限制的改善型买家,终于可以顺利网签了。不过,由于房贷政策并未因限购取消而放松,绝大多数城市的房贷政策有继续收紧的态势。以郑州为例,首套房贷利率是基准利率上浮15%~20%,二套房的房贷利率甚至上浮至30%,买家入市门槛并未因限购放松而降低。因此,在房贷收紧的大前提下,取消限购能为市场所带来的回暖,十分有限。

今年第二季度以来,一线城市土地流拍增多,一二手房成交量持续低迷。根据上海房地产研究院监测的数据显示,8月份,4个一线城市新建商品住宅成交面积为243万平方米,环比增长20.0%,同比减少18.4%。从环比值看,一线城市8月成交反弹明显。具体城市看,北上广深4个城市分别出现了58.5%、-4.6%、5.9%和22.4%的环比增幅。同时,一线城市保持了连续10个月的同比下滑态势,但近两个月同比跌幅在持续收窄。有业内人士分析指出,在仅剩的7座限购城市中,北上广深的供需关系较为平衡,虽然也有去库存的压力,但从整体来看,限购放松的难度较大。尤其是近期仍有新地王逆市诞生的北京,其限购松绑的难度可谓一线城市之首。相比之下,同样面临高库存压力的珠海、三亚和南京,反倒有可能成为下一批放松限购的城市。

8月份,15个二线城市新建商品住宅成交面积为916万平方米,环比增长4.4%,同比减少11.7%。随着二线部分城市的救市,二线城市成交量总体上出现了上升。15个二线城市的成交增幅大小不一,其中有9个城市出现了环比增长,涨幅排名前3位的城市分别为青岛、杭州和南京,相应数值分别达到49.3%、40.3%和31.3%。青岛的成交量“抢先”其限购政策松绑而提前释放。杭州和南京的成交量上升与此类城市的降价促销力度较大有关系。值得一提的是,在环比跌幅中,兰州跌幅,高达46.8%。这也从另一方面反映了其9月初放松限购的急迫心情。部分城市短期冲高的共同原因主要是,限购调整前累积的成交单在限购松绑后集中补备案或补网签,但并没有带动新增成交,因此呈现出冲高后回归常态的趋势。从限购取消之后各城市市场情况来看,购房者看房数量明显上升,但基本以咨询政策变化为主,入市意愿依然并不强烈,因此成交量并未出现明显上升。

从当前中国房地产市场走势来看,受限购松绑、降价、首套房贷利率放松、一揽子刺激楼市政策的多重因素的影响,一二线城市成交有所反弹,三四线城市则有所下滑。刚刚过去的7、8月,整体市场呈现量涨价跌态势。8月百城房价显示,100个城市新建住宅平均价格为10771元/平方米,环比上月下跌0.59%。北京、深圳、天津、南京、杭州等重点城市均在下跌之列,其中杭州的跌幅为1.81%。在成交量方面,上海某房地产研究院监测的30个典型城市,8月份,新建商品住宅成交面积为1372万平方米,环比增长4.9%。其中有17个城市的成交量出现了环比增长。对此,恒银基金分析师何沐泽认为,8月市场成交有所反弹,与限购政策放宽也有一定关系,政府的救市、托底,有一定刺激效果。数据显示,二线城市成交量总体上升,15个二线城市新建商品住宅成交面积为916万平方米,环比增长4.4%;三线城市的成交量则有所下滑,11个城市环比减少6.9%。在限购取消城市中表现突出的为杭州,8月成交量环比上涨40.3%。8月是今年杭州市场的一个月,这主要是限购取消激发了市场的活跃度。

限购取消,有些城市效果明显,而对于库存过大、需求有限的部一些二三线城市来说,救市效果却不明显。9月份作为传统的销售旺季,房企的推盘力度势必加大。随着地方救市力度的加大,购房者观望情绪将淡化,积极入市的情绪会强化。为了迎合此类购房需求以及加快去库存的速度,房企的降价促销力度仍会加大。考虑到供求双方的策略调整,预计9月份的成交将比8月出现明显反弹,即9月有望迎来一波小高峰。人们都是“买涨不买跌”,限购取消,市场已经有一定的热度,有人出手,这种趋势会延续下去。另外,未来的市场可能会更加分化,现在不仅是一个购房时机,也是开发商推盘的一个窗口期,降价促销大力推盘的项目可能会更受关注。在当前货币信贷总量依然处于高位,小微、“三农”等薄弱环节急需资金支持的情况下,部分地方政府如果将救市的“稻草”寄托在松绑限贷政策方面。

很多地方政府把救市的新重点寄希望于限贷政策的放松。比如此前福建出台的楼市“闽八条”中就提出“购房人偿清购房贷款后,再次申请贷款购房,按首贷认定”,可见其急于放松房贷的心情。确实,贷款政策的松动对楼市或许是一个“利好”政策,能刺激楼市的成交量。事实上,“利好”楼市发展的信贷政策放松空间较为有限。去年下半年以来,由于中国经济下行压力增大,中央始终坚持稳健的货币政策。而且,在今年8月份召开的央行分支行行长座谈会上,稳增长仍被列为诸多目标之上的首要任务,并再度强调在保持货币政策基本取向稳定的同时,贯彻好定向调控要求。贯彻好定向调控要求,并不意味货币的全面开闸。当前我国货币信贷存量较大,增速也处于较高水平,依靠大幅扩张总量来解决结构性问题并不现实。全面宽松只能改变货币信贷的总量,无法扭转深陷泥沼的产能过剩行业对资金的占用,不能更好的精准发力,因此需要“滴灌喷灌”而非“大水漫灌”。此前连续出台的定向降准政策、存贷比口径调整、针对小微和“三农”的再贷款、再贴现优惠以及最近的定向降息等政策,都表明了决策层更加注重定向调控的态度。

在当前货币信贷总量依然处于高位,小微、“三农”等薄弱环节急需资金支持的情况下,部分地方政府如果将救市的“稻草”寄托在松绑限贷政策方面,无异于饮鸩止渴,必然会使得房地产行业的泡沫继续变大,使得风险后移。事实上,有涨有跌是市场的基本规律,房地产的商品属性决定了其存在下跌的可能。更何况,目前房地产业的走弱仅仅初现端倪,部分城市仅成交量萎缩,多数城市的房屋价格并未一落千丈,甚至可以说仍居高位。当然,地方政府未雨绸缪、防微杜渐的心态固然有其道理,但是高呼救市、并鼓吹“楼市崩盘引发经济衰退”,造成人心惶惶则有些反应过度。与其寄希望于进一步放松信贷政策,地方政府更应当加强对当地房地产市场本身的分析。目前,中国各个地方的住房结构和住房供需差异性强,存在极大的不均衡。地方政府应从当地的不同情况出发,分析供求关系的结构性变化,对投机性需求和刚性住房需求加以区分,因地制宜、因需制宜,采取对策。

 房地产市场的下行趋势难改在一定程度上源于信贷的收紧。虽然多地明确表示要放松房贷,但银行并没有真正执行。以宁夏回族自治区为例。8月22日,宁夏回族自治区政府印发了《关于促进房地产业持续健康发展的若干意见》(以下简称《意见》)。但在随后不久的8月27日便有媒体报道出当地各大商业银行仍严格执行限贷政策,家庭首套房首付4成,二套房首付6成;贷款利率也依然是一年至三年6.15%,三年至五年6.40%,五年以上6.55%。与《意见》颁布之前没有任何变化。目前房贷执行整体太紧是我国当前楼市成交量下行主要原因之一。简单来说,银行放贷必须要看两个文件,一是银监会与央行的联合发文,二是国务院通知,二者分别掌握利率和首付的决定权。因此只要银行不放贷,那么只有政策的放松还是无用的。

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