[摘要] 融创观澜嘉苑预售证闯关成功，中赫万柳书院成功等到现房销售，龙湖西宸原著1月具备接待能力，再加上去年年底已经悄然开售的北河沿甲柒拾柒号，大卖的保利海德公园、京投银泰琨御府，即将入市的泰禾西局项目、懋源夏家胡同项目、远洋刘娘府项目。
融创观澜嘉苑预售证闯关成功，中赫万柳书院成功等到现房销售，龙湖西宸原著1月具备接待能力，再加上去年年底已经悄然开售的北河沿甲柒拾柒号，大卖的保利海德公园、京投银泰琨御府，即将入市的泰禾西局项目、懋源夏家胡同项目、远洋刘娘府项目……一连串传说已久的顶豪产品都将在2015年的北京楼市拼出一片属于自己的舞台。
1月5日，丰台亚林西居住区一期两地块以近5万元/平方米纯商品住宅楼面价成功出让，拉开了2015年北京土地市场序幕，更预示了2015年 住宅市场的厮杀程度。
2015，顶豪打擂，谁能终赢得 置业人群的青睐？谁将成为今年杀入 豪宅市场的 项目，同时吹响今年北京 项目竞争的号角。随着2012年以来高价地块相继入市，融创农展馆项目预售证闯关成功，北京 住宅供应将在2015年集中爆发。
供应
根据亚豪机构统计数据显示，截至目前预计在2015年入市的纯新盘项目有42个，这其中包括首开·琅樾、中粮·瑞府、鲁能七号别墅等7个别墅项目，以及包括恒大领寓(楼盘资料) 、V7北湖壹号、华业新北京 在内的7个商住项目，其余28个均为住宅项目，包括远洋春天著(楼盘资料) 、佳兆业广场、 公园广场(楼盘资料) 等等。
从已公布入市计划的项目特点来看，豪宅产品所占比重分量十足，42个纯新盘项目当中，单价超过5万元/平米的豪宅项目占据了17席，在这其中，预估单价超过10万元的项目高达13个，其中包括案名已定的万柳书院、佳兆业广场、 公园广场等，还包括尚未公布项目名的保利东坝、恒大东坝、龙湖西局以及泰禾西局等项目。
“今年顶豪在单价水平上有了明显提升，受到土地成本的推高作用，今年新的顶豪项目定价基本上都超过8万元/平方米，并开始出现整盘超10万的项目。由于单价较高，今年新的顶豪项目在产品规划上做了升级，在保证居住功能的前提下，单套面积普遍有所缩小，从而更好的控制总价。”亚豪机构市场总监郭毅表示。
此外，2015年北京城市低密别墅的供应量将会明显上升，这主要是由于2013年、2014年出让地块中普遍有配建，开发商为了提高纯商部分的产品价值，不得不提高配建的容积率，拉低纯商品的容积率，规划成为低密产品，从而与地价倒推的房价相匹配。因此与往年相比，北京城市别墅的供量将在今年和明年形成高峰。
顶豪扎堆原因探析
地价高企
1月5日，丰台两宗带有居住属性的用地成功出让，拉开了2015年土地市场的序幕，同时，两宗地的价格再度呈现面粉价格超过面包价格的局面，其中一宗地商品房部分的楼面价已经接近5万元/平方米。事实上，近几年来，稀缺的地段和不断上涨的地价是2015年顶豪扎堆呈现的主要原因之一。
根据亚豪机构统计数据显示，2013-2014年成交的住宅用地当中，实际楼面价高于20000元/平米的多达20宗。这其中不仅有夏家胡同、农展馆、西局等核心区地块，还包括亦庄、黄村、长阳等郊区地块，这些地块无疑将被打造成为郊区标杆产品。
据亚豪机构市场总监郭毅介绍，这些项目当中除了佳兆业广场、 公园广场、丽都十号等少数几个项目之外，其他均为近两年的“”产品，其中龙湖西局项目土地楼面价高达6万元/平米，恒大东坝地块楼面价高达5.5万元/平米，而首创农展馆地块楼面价更是创造了7.3万元/平米的“天价”。郭毅认为，土地成本的飙升使得原本属于稀缺产品的10万元豪宅开始“一抓一把”，2015年北京 住宅市场也即将跨越式地迈入多个项目“整盘10万”的豪宅时代。
事实上，虽然房地产形势并不乐观，但2014年北京平均楼面价则出现了 明显的上涨。其中住宅类的楼面价从2013年的9616元，上涨到了2014年的14557元每平米，环比2013年的9616元每平米上涨了51%。另外，从2014年土地市场看，住宅类土地供应出现了减少，相比2013年减少了460万平米，这将导致在2015年的下半年市场可能出现供不应求，而持续运行高位的土地价格也将会影响未来房源上市的价格。
限高令放行
值得一提的是，这个高地价项目出现集中出货的另外一个原因，就是北京限高令的逐渐退场。
郭毅认为，近一年时间当中北京市 限价经历了四次调整，首次提出限价是在2013年下半年，北京市召开开发商座谈会称，4万元以上的 住宅暂停发放预售许可证；2014年年初，个别积压时间较长的 项目被发证放行，“限价”出现局部裂痕；好景不长，2014年4月份，北京市住建委再次召开主流开发商座谈会，传达了“限价继续”的调控精神；但是2014年持续的市场低迷现象使得这一政策很快又发生了变化，自6月份开始，京投银泰·琨御府(楼盘资料) 与保利海德公园等高价项目陆续被放行，“限价”政策已经在实操层面逐渐被打破，而到了年底首创农展馆项目高达16.6万元的预售价格得以通过，则标志着“限价”政策已经正式退出历史舞台，大量准豪宅项目看到希望纷纷整装入市。
虽然“限价”政策的退出对于豪宅市场的供应产生了一定的刺激作用，但是限购政策之下， 市场的需求口子并未放开。北京豪宅项目的集中入市以及价格的跨越式增长也使得2015年 市场隐忧重重。郭毅认为，这其中已有库存的大量积压以及新增需求的不足成为 市场所面临的两个重大问题。
成交相对乐观
2014年 豪宅市场的成交相对乐观，也给了房企加速出货的信心。
中原地产市场研究部统计数据显示：在12月单月10万以上顶豪成交7套的拉动下，2014年，全年顶豪成交达到了30套，30套的年度成交，也创造了历史高纪录，超过了2011年的28套。但整体2014年的 市场依然差强人意， 是5万元以上的 合计仅1999套，低于2013年全年的2240套。
虽然在不断出货，但也应该看到，库存压力依然不小。根据亚豪机构统计数据显示，截至目前北京四环内住宅存量高达8249套，而2015年还将有8-10个豪宅入市，预计新增供应量将在1000套以上，也就意味着2015年豪宅市场的可售套数将在9000-10000套左右。而2014年北京成交价格在5万-8万元的商品住宅仅销售了2013套，8万元以上的商品住宅则销售了230套，由此可见，就算不计算新增加的供应，四环内的住宅存量也够销售4年之久，而 市场新增1000套以上供应与年销量230套之间的供需比更是高达4：1，明年整体 市场都将面临着激烈的销售竞争。
保利鑫城电商 6万年终奖 另享额外5重礼包，成交砸金蛋100%中，来访刮一刮赢好礼，周周活动抽大礼，每天一套特惠房。
翠湖御景携手房天下电商优惠：2室12000抵3万/3室12000抵4万/4室12000抵5万。
延伸阅读：
房地产税立法仍在路上地方 推行动力十足
楼继伟表示，加快房地产税立法并适时推进改革，使房地产税逐步成为地方财政持续稳定的收入来源。
不动产登记一锤定音，今年3月1日起开始实施，以此为基础的房地产税是否就此拉开全面征收的帷幕，业界对此议论纷纷。虽然官方一再表态将逐步推进房地产税的征收工作，但 学者纷纷表示，这并不是一条好走的道路，2015年房地产税基本没有开征的可能。
财政部部长楼继伟在新《求是》杂志撰文列出了税收改革的清单，透露税收改革的几大方向。对于备受关注的房地产税，楼继伟表示，加快房地产税立法并适时推进改革，使房地产税逐步成为地方财政持续稳定的收入来源。
早在2014年“两会”期间，楼继伟就表示，“房地产税立法正在推进”。在去年7月份举行的财政厅（局）长座谈会上，楼继伟在谈到财税体制改革的重点时，表示要加快资源税改革，加快房地产税立法并适时推进改革。
让房地产税成为地方财政持续稳定的收入来源是房地产税征收的初衷。“在‘营改增’之后，营业税没有了，地方的独立税种也就没有了，地方财政就失去了一个保障性的税种，在此背景下，地方也有动力去推行房地产税。”中国政法大学财税法研究 主任施正文认为，对于房地产税的改革，地方动力十足。
不过，国务院发展研究 资源与环境政策研究所研究员倪红日认为，即使房地产税开征，也不可能覆盖营业税改征 税改革之后留下的收入缺口，否则大家缴纳的房地产税会很高。
中国财税法学研究会会长、北京大学财经法研究 主任刘剑文表示，房地产税的立法工作一直在推进，但很难确定出台的时间，这涉及很多技术性问题，比如不动产登记、房产评估制度、房产纠纷的救济制度、官员财产申报、预算公开完善等。
施正文指出，房地产税的征收要把握好节奏，过于追求一蹴而就，市场可能一下就承受不了。
“此前推行的房产税试点今年不会扩大，更不可能全面开征。”亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示，今年房地产税法应该会加快推进。另有报道指出，不愿具名的税务界人士预计，房地产税草案快在2016年或2017年进入人大立法程序。
保利鑫城电商 6万年终奖 另享额外5重礼包，成交砸金蛋100%中，来访刮一刮赢好礼，周周活动抽大礼，每天一套特惠房。
翠湖御景携手房天下电商优惠：2室12000抵3万/3室12000抵4万/4室12000抵5万。
延伸阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
