[摘要] 继去年四季度新增地产项目规模同比下降7成之后，2015年1月1-28日，房地产集合信托成立规模仅为43.62亿元，相比去年同期下降84.63%。
继去年四季度新增地产项目规模同比下降7成之后，2015年1月1-28日，房地产集合信托成立规模仅为43.62亿元，相比去年同期下降84.63%。
尽管2014年中旬政府出台了房地产限购松绑政策利好地产行业，但信托业还是嗅到了地产业繁荣背后危机，部分区域产能过剩、房企融资渠道拓宽、基金子公司抢占业务等均不利于地产信托的增长。
此外，据上证报记者不完全统计，去年12月至今共成立的79款地产集合信托产品，从融资方的项目所在地看，在北、上、广、深一线城市的项目仅13款产品，占比16.45%，涉及二线城市项目的则有32款产品，占比40.5%。统计结果与之前大部分信托公司声称“只做一线城市项目”不太一致。
地产信托新增规模下降84.63%
据用益在线统计，2015年1月1-28日，集合信托成立规模301.53亿元，相比去年同期711.77亿元下降57.64%，其中房地产集合信托成立规模仅为43.62亿元，相比去年同期283.72亿元下降84.63%。
分析人士指出，目前不少信托公司主动回避房地产类项目。“一方面部分区域还存在去库存的压力，供应过剩存在行业风险；另一方面随着反腐力度加大，波及一些开发商，引发市场对地产业违约的担忧。”
同时，2015年地产信托将迎来新的兑付高峰，势必造成部分房地产企业资金紧张。根据用益信托统计，今年房地产公司今年必须偿还2410亿元信托资金，用益信托分析师帅国让表示，创纪录的信托产品将到期，给已面临资金来源枯竭的房地产开发商雪上加霜。同时，投资者对房地产信托的需求已下降，他们担心房地产商的资金供应。
另一方面，优质的房地产公司现在已可以发债融资，再加上基金子公司等的竞争，因此信托不再是房地产项目偏爱的融资渠道。
据媒体报道，2013年和2014年，境内开发商分别通过垃圾债在国际市场上筹集了195亿美元和214亿美元的资金。而中小开发商已经转向与基金子公司等资管平台合作，继续经营信托公司已经逐渐退出的领地，他们以市级和区县级平台项目为主，并且绝大部分来自中西部的三四线城市。
二线以下城市超八成
上证报记者统计，2014年12月1日至2015年1月28日成立的79款地产集合信托产品，从融资方的项目所在地看，在北、上、广、深一线城市的项目仅13款产品，占比16.45%。统计结果与之前大部分信托公司声称“只做一线城市项目”不太一致。
涉及二线城市项目的则有32款产品，占比40.5%，主要集中于山东、河北、湖南、四川和云南省，成都、长沙、昆明等地的项目较多；三、四线城市项目34款，占比为43.04%。东部、中部和西部都有分布。比如徐州、临沂、镇江、湖南郴州等地。
规模较大的有五矿信托的“长利稳增1号投资信托”，实际募集规模28亿元，信托资金用于用于杭州拱墅万达投资有限公司开发的杭州拱墅万达广场项目以及绵阳经开万达广场投资有限公司开发的绵阳经开万达广场一期项目开发建设。
上证报记者统计还发现，发行一线城市项目的信托公司较为分散，仅有大业信托有3款产品、中融有2款，其余8家信托公司各有一款，包括国民信托、杭工商信托、北京国际信托等。
二线城市项目里，涉及近17家信托公司，其中华融国际信托有3款，中融信托、陆家嘴信托、方正东亚信托各有2款，而在三四线城市项目中，共涉及近15家信托公司，其中融信托、北京国际信托各有3款。
此外，记者对照由国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中指研究院三家共同发布的2014中国房地产百强企业名单，上述79款地产信托产品中，共有15款产品开发商在百强之列，占比仅18.99%，包括恒大地产、万科、华夏幸福和绿地等11家开发商。记者注意到百强开发商的项目基本都在一二线城市。
除项目所在城市区域外，交易对手开发商的实力雄厚与否，也直接关系着投资者购买产品后的资金安全。信托公司副总经理告诉记者，应该以百强开发商、中小开发商两个档次区分，前者抵御市场波动风险能力更强。“现在三四线城市的房地产市场库存高企，过剩严重，未来将不可避免的影响当地政府的土地出让收入，进而使得这些平台项目的财政收入测算发生偏差。”
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楼市投资属性下降投资者渐离场 转向股市及理财产品
随着去年我国房地产市场进入高位盘整的新常态，多数城市房价一路走低，居民的资金流向更多渠道，房地产日渐被投资者所抛弃，甚至有投资者想要卖房炒股。
业内人士表示，由于去年楼市降温，房产的投资属性逐渐下降，尤其是库存高企的三四线城市，买房不再稳赚。但对于一线城市来说，房价仍有上涨的空间，购房者可适时抄底入市。
国家统计局发布的2014年12月份数据显示，70个大中城市中，房价同比下降的城市达68个，这也意味着这些城市的房价比一年前还要低，而这背后是购房者真金白银的损失。
北京的吴女士于2013年底购买了位于亦庄的林肯公园二期的一套房子，本想趁着楼市上涨的风潮稳赚一把，没想到却被套牢。虽然林肯公园二期的新房价格变化不大，但二手房价却下跌了超过4000元/平米，房子价值跌了近50万。二手房卖不出去，吴女士随即提出退房，却遭到开发商拒绝，房子只好砸在自己手里。
吴女士的投资经验并不是个例，三明市的小李在去年三月份的时候，买了碧桂园的一套房子，当时的价格是8058元/平米，但去年年底，该楼盘的均价已经跌到了6300元/平米，“不到一年，我的房子价值就缩水了二十多万”，小李表示难以接受。
中原地产首席分析师张大伟对此向中新网房产频道表示，中国人普遍有着“买了房就要赚”的心态，即使是购买首套住宅，也带有非常强烈的投资心态，这也导致了中国房地产市场的不健康。
房产投资属性下降 有投资者欲卖房炒股
楼市的降温直接导致了居民投资流向的改变，央行发布的《2014年第四季度城镇储户问卷调查报告》显示，“房地产投资”已退出了居民投资意愿的前三名，58.8%的居民认为目前房价高的难以接受，未来3 个月内准备买房的居民占比仅为14.5%。
近年来居民投资渠道日益多元化，各种互联网“宝宝”产品走俏，银行理财产品层出不穷，双方更是卯足了劲比拼率。近来股市投资也普遍看涨，居民理财有了更多的选择。
曾经投资过多套房产的刘女士告诉中新网房产频道，“2010年买的房子到现在翻了将近3倍，但去年和2010、2011年没得比”，她表示，近期考虑把房子卖掉，把钱投到股市上去，去年7月开始到今年股市不错，好的时候能率能达到100%。
张先生近也想把房子卖掉，考虑到以后孩子的上学问题，卖房的资金主要用来买套，剩余资金考虑炒股，“慢牛比楼市靠谱，涨势也强过楼市。”
随着居民投资房地产的意愿的降低，房产的投资属性也在逐渐下调。亚豪机构市场总监郭毅分析，这其中主要有两方面原因：从政策因素来看，自2010年开始的调控政策，造成了投资杠杆率提升、贷款成本的增加，限购限贷政策也从根本上抑制了住房的投资投机型需求。从市场因素来看，三四线城市产业驱动力相对薄弱，人口吸附力不足，在前几年楼市高歌猛进的时期，地方政府大量推地，导致商品房供过于求，房产失去投资价值。
另外，张大伟还表示，目前房价已经远透支了收入涨幅，过高的房价致使居民无力购买，也在一定程度上抑制了购房需求。
业内：房产仍有投资空间 一线城市存抄底机会
在楼市“新常态”下，房地产已经结束了买房就赚钱的时代，购房风险增加。但多位业内人士认为，库存压力较大的三四线城市的楼市投资空间不大，但一线城市的房价仍有上涨的动力。
上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，从2014年来看，即使楼市降温，地价仍然高企，为房价上涨提供了空间。另外，2014年商品房价格也并没有出现实质性的下滑。
他进一步表示，2015年楼市出现止跌反弹的迹象，购房者可适时入市，仍有抄底的机会。
对于房产投资，郭毅也建议，购置房产还是要以改善居住为目的，一线城市的外来人口基数大，房地产市场的基本面也较为健康，可以在置业选择有所倾斜。区域选择方面，中心城区或者郊区的轨道交通沿线，保值能力较强。此外，投资应结合政府大的投资计划，投资力度大的区域，未来区域基础设施、配套条件的提升将会更加迅猛，可为楼市增长提供强劲的动力。
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