[摘要] 高层纷纷表态，不少地方纷纷出招托市，原因很现实：固定资产投资增速下滑，而房地产投资增速下滑则是主要的拖累因素；进入2015年1月份以来，市场成交再度下滑，且大部分城市的商品房去化时间仍超过15个月的警戒线，去库存压力不容小觑。
2015年的楼市一开局就呈现出与往年截然不同的气象。在刚刚过去的1月份，中央层面从国务院总理李克强，到包括国家发改委、住建部、财政部、国土部、国税总局、国家统计局、央行在内的7个相关部委主要领导，都就当前房地产市场及未来走势密集发声。李克强的表态对房企而言无疑是一颗“定心丸”。他在2015年冬季达沃斯论坛上指出，中国房地产市场的刚性需求是长期的，并将带动国内相关行业和产品供给，房地产市场在一段时期内出现调整也是正常的。
高层纷纷表态，不少地方纷纷出招托市，原因很现实：固定资产投资增速下滑，而房地产投资增速下滑则是主要的拖累因素；进入2015年1月份以来，市场成交再度下滑，且大部分城市的商品房去化时间仍超过15个月的警戒线，去库存压力不容小觑。
■举措
高层释放求稳信号
从中央各大部委的表态来看，“今年房地产市场将平稳运行”成为一致判断。
国家发改委副主任朱之鑫1月6日在国务院政策例行吹风会上称，国内房地产并没有出现危机，房价适当波动是在挤出投机性需求，2015年将稳定住房消费。
中国人民银行行长周小川近期也公开表示，尽管中国一些城市的楼价下降，但央行应该保持货币政策稳定性，因为房地产市场不存在严重的性问题。他进一步表示，如果整体经济指标稳定，央行很难出台专门针对房地产市场的政策，中国房地产市场正在经历周期性调整，一部分可以通过宏观审慎政策来应对，而不是用货币政策来应对。
据媒体报道，不久前中央多个监管部门召集部分知名房企开了一次内部座谈会。监管部门在会上提出，未来量价小幅波动、投资低速增长、监管去行政化将成为楼市的新常态。
国家统计局局长马建堂则认为，房地产去年从上半年开始出现了一轮调整，销量、价格下行，四季度以来的数据显示，随着一些行政性的限购措施放开、金融信贷政策的相应调整，房地产出现了一些积极变化。马建堂的表述中提到了“房地产的调整风险”，但他认为房地产风险总体已经化解，局部的风险仍在，如库存高的问题。
此外，国土资源部部长姜大明认为，2015年新增建设用地将继续调减，将从增量扩张为主转向盘活存量与做优增量并举，严控总量有保有压。国家税务总局局长王军则在年初表态，今年将积极会同有关部门推动房地产税立法等工作。
各级政府纷纷出招托市
2014年，一线城市交易量下降，价格上涨乏力，二三线城市陷入低迷的去库存周期。新年之后，又传出佳兆业破产重组、恒盛地产资金链断裂的消息，“狼来了”的预警似乎正在变现。统计数据显示，144家上市房企2014年前三季度总负债达到26692.12亿元，33家房企资产负债率超过了80%的红线。目前公布了2014年业绩预告的47家上市房企中，12家业绩亏损，10家业绩预减。
面对不利的市场形势，不仅各级政府纷纷出招托市，连住建部门也在为楼市去库存出谋划策，第三轮救市潮蠢蠢欲动。
住建部副部长齐骥表示，要指导督促商品住房较多的城市出台支持措施，将商品房转化为安置房，促进棚改与利用存量房的有效衔接。具体就是，1月14日，住建部出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，提出要大力发展住房租赁经营机构、支持房企将其持有的房源向社会出租、积极推进房地产投资信托基金（REITs）试点、从租赁市场筹集公共租赁房源等重大措施。住建部部长陈政高20日也表示，房地产库存高企的三四线城市，再盖新楼进行整体安置已无必要。住建部拟出台收购商品房用于保障性住房指导意见。
福州市下发的《关于福州市统购商品房和安置房、回购安置协议指导意见（试行）》提出，开发企业若有多余商品房或安置房可卖给政府，用于保障性住房。除了福州，四川、安徽、江苏等省的部分地区也正在试点类似政策。第三轮救市呼之欲出。
四川省住建厅1月20日发布消息称，将对省内地方住房政策进行集中清理，全面取消限购、限价等行政干预政策。厦门也宣布从1月16日起全面取消岛内限购。此外，绍兴日前出台的《关于促进越城区行政区域房地产市场平稳健康发展的意见》提出，将于2月15日起实施购房补贴、提高公积金贷款额度等购房优惠政策，购房者将获得房屋成交计税价格0.8%的补贴。
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■原因
房地产拖累经济增长
国家统计局公布的数据显示，2014年国内生产总值63.6万亿元，同比增速为7.4%，这不仅意味着经济增速较前一年下滑0.3个百分点，同时是1990年以来低的数据。
中国银行首席经济学家曹远征表示，中国经济增速放缓的背后，固定资产投资增速下滑是主要原因，房地产投资增速下滑则是主要的拖累因素。由于中国的人口结构发生了变化，房地产市场从1998年以来的单边上涨时代已经终结，库存压力的加大导致房企新开工的意愿不强，房地产投资在2015年仍有进一步下行的压力。
摩根大通中国首席经济学家朱海斌认为，经济增速放缓的主要原因在于固定资产投资减速，在供应过剩的房地产和制造业领域，投资放缓尤为明显。摩根大通估计，由于房地产投资增速从2013年的20%下降至2014年的10.5%，拖累GDP增速下滑1.1个百分点左右（包括对房地产相关行业的间接影响），预计2015年国内房地产市场仍将继续调整。
“房地产对产业链的辐射能力非常强，房地产投资增速下滑会拖累建筑业、工业、装饰业等上下游行业的增长，引发连锁反应。”新城控股高级副总裁欧阳捷表示，要稳住经济下行的势头，房地产投资的角色非常重要，即使不指望它像以前那样充当 “火车头”，也至少不要拖后腿。所以从政策层面而言，房地产的稳定发展是政府希望看到的。
供求关系依旧严峻
尽管2014年下半年房地产市场呈现探底回升的势头，并且在四季度出现“翘尾”，但供大于求的基本面并未得到实质改变，进入2015年1月份以来，市场成交再度下滑。
监测显示，2015年1月上半月，61个重点城市商品住宅成交954.9万平方米，环比大幅下滑22.3%，同比小幅下滑6.2%。市场分化进一步加剧：一线城市商品住宅成交环比虽下降，但同比大涨近32%，表现依然抢眼；18个二线城市上半月商品住宅成交量同、环比都出现大幅下滑，且分化明显，厦门、南京等城市环比跌幅都超过30%，而南昌、贵阳、呼和浩特等城市环比小幅下降，与2014年12月的高点基本持平；三四线城市上半月整体市场成交环比虽仍在下滑，但同比来看与2014年同期基本持平。
专家表示，一般而言，临近年关（春节）都是成交淡季，但眼下离年关尚早，成交下滑一方面是受市场淡季影响，但更多是因为供过于求的市场格局并没有发生根本性改变，随着前期地方救市政策效应递减，信贷政策又止步不前，加之市场对经济发展信心不足，购房者信心下降，观望情绪上升。
世联行的研究报告显示，截至2014年12月末，国内大部分城市的商品房去化时间仍超过15个月的警戒线，去库存压力不容小觑。这其中，一线城市除深圳外，北京、上海、广州去化时间均超过15个月。二线城市中多数城市的库存量仍处于2010年来的高点，像福州的去化时间达到18.4个月。多数三四线城市由于人口净流出的影响，库存高企，像湛江与温州的去化时间分别高达26.3与22.1个月，锦州的去化时间更是高达89个月。
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■预测
今年局部楼市存在向下调整风险
1月29日，广东省房协发布2014年度广东房地产市场分析报告。报告指出，虽然有政策利好，但房地产企业资金、库存压力依然较大，预计2015年房价基本保持稳定，但局部市场存在向下调整的风险。
这份分析报告指出：
截至2014年期末，广东全省商品房待售面积5467.99万平方米，同比增长22.3%，待售面积均创下历史新高。从商品房销售额占到位资金比重情况看，2014年全省商品房销售额8461.84亿元，占当年到位资金的74.7%，为2006年以来低水平，房地产企业资金压力较大，加速去库存，改善资金结构仍是重要任务。
尽管截至2014年住宅市场供需总体处于基本平衡状态，但2010年以来持续超规模新开工量一定程度透支市场消费能力，且2014年近亿平方米新开工面积今年陆续进入市场形成供应，而市场需求难同步提升，今年仍是消化库存关键期。由于总体建设规模扩大，企业资金压力加重，在行业转型升级关键时期，为获得发展新机，也要求企业加速销售回笼资金。
总体而言，随着行政干预退出，在稳健货币、积极财政政策刺激下，消费预期继续好转，市场或延续去年8月以来态势，全年市场保持谨慎乐观，住房价格维持稳定。对于库存消化周期较长的城市、企业，建议根据市场细分采用租售并举方式以加快存量房消化速度。
2020年城镇住房将全面过剩
进入21世纪以来，中国楼市进入高速发展期，然而现阶段城镇家庭户均已达到1套住房，住房全面短缺时代结束，这标志着楼市由“黄金时代”进入“白银时代”，转入下半场。
为什么会做出这样的判断？同策咨询从房地产市场供求关系、住房需求人口数量变化以及未来国内楼市新的需求支撑因素等多个方面给出了答案。
首先从市场供求关系来看，我国已由过去10年的供不应求转换为供需总体平衡阶段。粗略测算，我国1998年前的城镇存量住宅约为1.6亿套，加之1998－2010年间新增城镇住宅约为0.8亿套，因此2010年中国城镇住宅总套数约为2.4亿套。而根据人口普查数据，中国城镇家庭户2010年为2.1亿户，则户均住宅套数约为1.1套。考虑到1998年前很多城镇住宅属于砖混结构，折旧率较高因素，估算中国城镇住宅总套数调整数应为2.1亿套左右，家庭户均住宅套数约为1套，城镇住宅全面短缺的时代已经结束。
其次从住房需求人口变化趋势来看，未来住房需求人口数量也在降低。中国在20世纪60－70年代之间和1985－1990年之间有两次人口出生高峰，假定20－50岁之间的人群为住房需求主力，那么预计在2030年前后，城镇住房需求的主体人群总量将达到顶峰，之后便加速回落。
而从我国城镇化进程来看，在2020年之前，楼市需求仍然处于相对旺盛阶段。据了解，目前我国常住人口城镇化率为53.7%，户籍人口城镇化率只有36%左右，不仅远低于发达国家80%的平均水平，也低于人均收入与我国相近的发展中国家60%的平均水平，还有较大的发展空间。而按照我国此前近10年来每年新增1700万城镇人口的速度来推测，以户均人口2.86人估算，未来数年内新增住宅需求数量仍然会维持在600万套左右。
楼市下半场会何时结束？同策咨询董事长孙益功认为，拐点出现在2020年。这是因为预计2020年中国城镇家庭户均住宅将达到1.1套，按照国际标准，当户均住宅套数超过1.1时，城镇住房将全面过剩。
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去库存压力并无明显缓解
尽管房价环比上涨,但楼市去库存压力并没有得到明显缓解。比如北京市新房库存为85835套,依然位于85000套以上的较高水平。
广东省房协报告称,截至2014年期末,全省商品房待售面积5467.99万平方米,同比增长22.3%,待售面积均创下历史新高。从商品房销售额占到位资金比重情况看,2014年广东全省商品房销售额8461.84亿元,占当年到位资金的74.7%,为2006年以来低水平,房地产企业资金压力较大,加速去库存,改善资金结构仍是重要任务。这份报告称,对于库存消化周期较长的城市、企业,建议根据市场细分采用租售并举方式以加快存量房消化速度。
而这也正是国家层面积极倡导的方向,住建部在2015年1月提出,支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租,以减缓许多地方的库存压力。
住建部部长陈政高认为,在棚户区改造中,房地产库存高企的三、四线城市,再盖新楼进行整体安置已没必要。这意味小城市房地产市场不会因为“棚改”出现增量住房,部分地方供大于求的矛盾能够有所缓解。
2014年下半年以来,各地也纷纷开始密集“救市”。福建、江西、湖北、湖南、河北、河南及宁夏等省(区),针对房地产行业发布综合性文件,从土地供应、住房信贷、公积金、税收优惠补贴、购房落户及市场监管等多个环节支持楼市。
从成果来看,部分地区楼市已经出现企稳迹象,目前北京和上海还明确短期不会取消限购,伟业我爱我家副总裁胡景晖告诉 《每日经济新闻》记者,结合近期主管部门对于楼市“加速消化库存”的态度来看,目前市场各方对于楼市预期已经发生改变,未来一段时间新房市场的主旋律仍然是消化库存、低价走量。他认为,市场将表现出量增和价格企稳的特征,大幅反弹的可能行不大。
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