[摘要] 房地产的高增长时代已经结束了，2013年是句号，2014年开始进入平稳期。
据悉，国家统计局发布1月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。从数据来看，房价持平和上涨的城市主要集中在一二线城市，而房价降幅大于0.5%的城市主要集中在三线城市。
渐呈分化趋势的房地产市场，2015年会走向何方？且看新城控股高级副总裁欧阳捷的三大预测。
趋势：市场持续降温还是趋于理性？
房地产的高增长时代已经结束了，2013年是句号，2014年开始进入平稳期。如果没有政策的刺激，2015年的市场不会比2014年更好。如果有政策刺激，只不过是在透支未来需求，提前结束白银时代。
为什么2015年市场不会比2014年更好？
我们认为，市场已经出现两个需求减少的迹象，个是存量人口的购房需求在减少。由于房价上涨的预期被打破了，现在投机性的需求已经基本没有了。
除了北京、上海这样的一线城市外，其他城市没有大幅上涨的可能性，微调可能会有。北京、上海房价一定会上涨。
投资性需求明显减少，有的出海了，有的理财了，有的买了大房子在还贷——套牢了。从世联地产的数据来看，投资客的比例从几年前的39.5%，已经下降到现在的10.7%。
中国跨境投资总量已经从6900万美元上升到去年的160亿美元，而且还在呈上升趋势。
改善性需求也逐年在下降。世联地产的数据显示，35岁以上的购房人群一般被认为是改善性需求，这个比例从三分之二下降到三分之一。
这个背后的逻辑是人均居住面积大幅提升，二线城市基本上都在27平方米以上，多的可以达到37平方米，三、四线城市会比一、二线城市人均居住面积更大，所以我们看到性的改善性需求动力已经在下降。中国人均住房面积已经接近发达国家的较高水平。
第二个是城镇化的速度在明显放缓，大多数城市常住人口净增长量在减少，四个一线城市人口净增长都在下降，北京在2000~2010年间，年均常住人口净增长60.4万人，2011~2013年均人口净增长是51.2万人，下降了9.2万人；上海从年均62.8万人，下降到年均37.7万人，广州、深圳是从两位数下降到个位数的7.5万和9万人，7.5万对1000多万人口而言，就相当于人口的自然增长率。
照此来看，深圳这样的一线城市已经没有外来人口了。不光是一线城市，我们看到25个二线城市有18个在下降；19个三线城市有15个在下降；28个四线城市有26个在下降。需求下降，市场自然是降温的。
当然，2015年的市场也不会太差，刚需现在还呈现一个机械式的增长，毕竟结婚人口每年就有1500万对，至少一半在城镇里，按照50%购房每年就需要近400万套。离婚人口大致相当于结婚人口数量的30%多，离婚也需要住房，应该不少于100万套。常住人口中的非户籍人口大约有2.4亿人、6000万户，每年如果有3%的家庭购房，每年有近200万套购房需求，30多年才会全部解决这部分“被城镇化”人群的自有住房问题。
城镇化率每年提升1%，每年进城约1360万人、340万户，每年购房3%，需要十多万套住房。而不买房的人群仍然要租房，租房也需要房。我们预计每年租房需求在数百万套，依靠现有二手市场的存量出租房远远不够。
未来至少十年，每年的购房需求不会低于800万套，这还不包括改善性需求。未来市场需求更多的、更主力的基本上是自住性需求。
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延伸阅读：
一二线开发商认为房价将回升 预计普遍较乐观
1月地产销量下滑基本符合预期，同时普遍认为2月份销售也将会略显平淡，地产销量的回升可能需要等到春节之后才会出现。与之前明显变化的是新开工意愿略有回升，同时一二线城市开发商对于房价的回暖较为乐观。此外，由于春节临近，开发商推盘意愿明显下降。
1月商品房成交量出现季节性回落，预计2月份销量将维持弱势。开发商一致表示，一月份房地产销量出现明显回落，一方面天气寒冷影响人们的看房意愿导致访客量下降，另一方面春节临近以及地产政策的不明朗也会延迟消费者的购房计划，比如不动产登记政策如何实施以及一线城市的限购政策是否会有变化。
一二线城市开发商普遍认为后期房价将出现回升，主要受益于成交量的回暖以及库存压力的减缓。从开发商的反馈来看，一二线城市的房价实际上自身出现了分化，2014年城市中心区域的房价实际上并未下降，而相对偏远的周边地区下降较多，而且大多是新房，所以我们看到的统计数据就显示房价明显回落。
总体而言，预计今年一季度房价将呈筑底持平甚至略有上升的状态，成交量的逐步回暖让开发商对上半年房价的预期普遍较乐观。
开发商推盘意愿处于低位，而新开工意愿总体上稳中有升。1、2月份开发商将以消化库存为主，直到2月底之前开发商的推盘意愿都会比较弱，主要还是受到春节因素的影响。另外由于新房库存数量仍然维持在相对较高的水平，开发商不会轻易启动新的项目工程，但是从新开工意愿来看，总体上稳中有升。
从开发商的反馈来看，各城市自身的成交结构也存在一定的差异。一线城市二手房市场相对活跃；二三线城市在持续地吸引新增人口定居，同时交通方面尚属便利，所以二三线城市的年轻人较倾向于购买新房或次新房，因而一手房市场体量较大。
二手房方面，成交也出现季节性下滑，与新房一样需要等到春节之后才有可能出现改善。总的来看，短期内一二线城市房价在一季度仍然将维持下降趋势，但会逐步收窄，同时一些中心地带二手房价格仍在上涨。此外，值得关注的是临近春节房贷略有收紧，但地产中介认为春节后会有改善。
1月二手房成交量季节性下滑，该弱势将延续至春节之后。1月二手房市场表现普遍符合地产中介之前的预期，部分城市销量在12月爆发的增长之后出现了一到两成的下滑，实际上有些城市在12月中旬已出现到访量和认购量的下降。需要注意的是，深圳1月二手房的销量稳中有升，与其它一线城市有明显区别。
二手房价格预计一季度将延续之前的下跌趋势，但是核心地段房价仍在上行。地产中介认为房价在近两个月将延续下跌趋势。对于一些以刚性需求和改善性需求为主的二手房，价格较为稳定。此外，部分城市也出现了由于淡季需求量有所萎缩，部分房东希望尽早达成协议而选择让利出手，所以导致价格出现下降。
总体而言现在房地产市场销量较为平稳，地产中介对于上半年总体仍然偏乐观。
地产中介对上半年的销售预期比较乐观：一方面一、二线城市的库存压力有所减轻，同时今年供应可能有所减少，另一方面春节前到3月中下旬仍可能会有相关政策利好，这些都有利于推高市场情绪。
银行房贷略有收紧，预计春节之后会有改善。春节之前银行的资金略偏紧张。部分城市，如杭州，地产开发商申请开发贷的难度有所增大且发放速度减慢。此外深圳的银行上调了首套房利率，而且房贷的额度总量偏低。因此短期内银行房贷收紧会略有影响，但是地产中介普遍认为春节之后会有改善。
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