[摘要] 日前，国税总局新闻发言人郭晓林表示，2015年税务部门将力争将“营改增”范围扩大到建筑业、不动产等四行业。“营改增”箭在弦上，房企未雨绸缪。记者通过采访房企人士、行业专家，从税率、税负、税收筹划等方面就“营改增”实施后对地产行业和房企带来的利弊予以解读。
日前，国税总局新闻发言人郭晓林表示，2015年税务部门将力争将“营改增”范围扩大到建筑业、不动产等四行业。“营改增”箭在弦上，房企未雨绸缪。记者通过采访房企人士、行业专家，从税率、税负、税收筹划等方面就“营改增”实施后对地产行业和房企带来的利弊予以解读。
1月底，国税总局发言人郭晓林表示，2015年税务部门将继续推进“营改增”扩围，力争将“营改增”范围扩大到建筑业和不动产等四个行业。
近日，记者从江苏、上海税务系统的多名内部人士处了解到，预计房地产业“营改增”将在2015年正式开展，有关政策的制定有可能在今年启动。地方税务部门的表态，意味着不动产“营改增”今年落地的可能性进一步增大。
一位业内人士告诉记者，目前还未进行“营改增”的四个行业，都是推进难度较大的行业，这些行业要么牵扯关联方众多，要么可抵扣进项少，对企业税负造成的影响较大。
杭州一家税务师事务所高级合伙人表示，由于房地产业“营改增”还存在诸多困难，完整的抵扣链条难以形成，今年能顺利形成草案已殊为不易。
税率：11%可能性大
税率作为房地产业“营改增”的核心环节，成为各利益关联方关注的焦点。房地产业“营改增”的税率设计，必须统筹规划，综合考虑各关联方的利益。记者为此进行了多方求证。从现有反馈来看，税率为11%的可能性较大。
据报道，在地价不能抵扣的情况下，如果建筑业执行11%的税率，则房地产业增值税平均税率下限边界为8.95%，其中高税率为14.83%、低税率为6.39%。按照这一测算结果，房地产业执行11%的税率恰好位于合理区间内，与已经完成“营改增”的交通运输业等执行同档税率。
然而不少业内人士认为，11%的税率仍偏高。上述税务师事务所高级合伙人向记者表示，由于进项税额目前还难以完全确定，房地产开发企业从原来5%的营业税一下子变成要缴11%的增值税，可能会增加税负，8%的税率或许更为合理。
上海财经大学公共经济与管理管理学院朱为群教授则表示，11%的税率设计偏离了税制改革的初衷，只有实行单一税率才更符合税收中性原则。根据对韩国、日本等多个亚太地区国家增值税税率的测算，我国的增值税税率定在12%较为合理。
税率设计作为房地产“营改增”的核心环节，业界和学术界对此存在很大争议。一位房地产公司的税务总监向记者表示，目前销售不动产的税率是企业非常关心的问题，这直接关系到企业税负水平的变化，如果终实行11%的税率，房企税负将会加重。
争议：土地成本能否抵扣
据悉，房地产企业成本主要来自土地成本、建筑安装成本和财务成本三部分。近年来，一线城市“地王”频现，不断刷新拍地纪录。土地出让作为地方政府主要收入来源，成了地方政府的“生命线”，地价短时间内不太可能下滑。
高昂的土地成本成为房地产开发企业的沉重负担，一般而言，土地成本占据总成本的50%以上。“营改增”之后房企的土地购置成本能否抵扣、比例如何，成为决定房企税负的关键。
由于土地是企业从政府手中购进的，但是地方政府并不是纳税人，无法开具增值税专用发票，也就无法形成完整的抵扣链条。但上海新闵律师事务所高级合伙人刘福元对记者表示，土地出让金应当作为进项进行抵扣，政府可以允许房企凭财政部门监制的土地专用收据等作为抵扣凭证，有点类似企业购进农产品可以抵扣13%的进项税额，如果无法抵扣，房企税收负担将会大幅上升。
但朱为群认为，土地作为纯粹的自然资源，其中并不含有增值税额，不应当作为进项进行抵扣，仅仅为了降低房企税负而允许抵扣有悖于增值税原理。
由于土地来源具有多样性，房企除了招拍挂获取土地外，地方政府无偿划转、与村集体合作、股权收购等方式也几乎不可能取得依法允许抵扣的进项税发票。这些问题如何解决，土地成本到底能否作为进项进行抵扣，只有待政策出炉后才能见分晓。
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增值税税率是11%还是17%，一直是房地产业营改增讨论的焦点之一，从目前释放的消息来看，实行11%的可能性更大。
今年被外界看作“营改增”的收官之年。国务院此前明确提出，力争“十二五”期间全面完成营业税改增值税(下称“营改增”)改革。
截至目前，还有建筑业、房地产业、金融业和生活服务业四大行业尚未纳入“营改增”。多位税务人士告诉《财经日报》记者，建筑业和房地产业“营改增”将会一起推出。
安永间接税合伙人周澔宇预计，房地产业“营改增”很可能与建筑业“营改增”一起在上半年推出，而相关文件则会较快出台。
包括周澔宇在内的多位税务人士对本报表示，业内人士更倾向11%的税率。而有媒体近日援引国税总局专家观点称，房地产增值税税率暂定11%。
不过，北京(楼盘)“营改增”工作小组成员陈志坚对本报记者表示，目前还不能确定具体税率。“11%和17%都有可能，如果定在11%将会与建筑业同步，定在17%是与固定资产同步。具体税率还没交给我们讨论。”
目前房地产业实行营业税，税率为5%。有税务人士预测，若房地产业实行11%的增值税税率，企业内部管控良好，与实行营业税相比，企业税负大概可以降低1个百分点。
但由于目前税率和抵扣项目尚不明朗，企业内部经营管理情况不一，而上下游行业增值税抵扣情况也不明晰，多位税务人士表示，目前还很难判断“营改增”后房地产企业税负增减情况。
房地产企业成本主要来自土地成本、实际建筑安装成本、财务成本三部分。其中，土地成本一般占据总成本的50%以上。因此，“营改增”后，土地购置价能不能抵扣、怎么抵扣，就成为决定房企税负的关键。
根据前述媒体援引国税总局专家观点，目前的版本是政府允许房企凭财政部门监制的土地专用收据等作为抵扣凭证，也就是说随着建筑业、金融业的“营改增”试点展开，房企的税负将有所减轻。
周澔宇告诉本报记者，对于房企来说，土地购置时的地方政府并非企业，所以也不可能开具增值税发票，可以采用虚拟抵扣。比如像上述政府允许房企凭财政部门监制 的土地专用收据等作为抵扣凭证，实际操作简单，政府监管也方便。不过，这对于地方财政收入影响到底有多大，会成为政策制定者考虑的重点问题。
除此之外，实行增值税后，房地产企业的新老项目如何处理也是难点。
比如，一个房地产项目已经完工但销售尚未结束，如果在这个时点实行营改增，税率将从此前的5%营业税变为11%或17%的增值税。由于项目已经完工，不可能取得原材料等进项抵扣发票，而房屋的销售合同已经确定，房企也很难修改价格，这将会明显增加房企税负。
上述国税总局专家称，房地产领域的“营改增”将采取过渡性政策，即根据项目的开工情况进行营改增试点。
实行“营改增”后，房地产业将在账务处理、业务模式、发票管理和企业内部税务系统等面临诸多挑战。
专家建议，企业应提前从内部先着手梳理业务模式、梳理现有采购销售合同情况、考虑会计核算可能产生的变化、测算“营改增”潜在的税务和利润影响、考虑定价调整策略、变更合同模板、制定内部发票报管和内控制度、制定系统升级改造行动计划。
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