[摘要] 不局限于土地市场，即便是在商品房销售一线，强者愈强的马太效应也在加速发酵。数据显示，2014年徐州商品住宅成交面积的前十名中，绿地、万科、荣盛、华润四家房企旗下楼盘占据了七个席位。
3月6日，海尔地产现身徐州。继成功摘牌徐州华东机械厂地块后，海尔地产与泉山区签订了泰山地块意向协议。作为2015年徐州大的旧城改造项目，该地块占地约600亩，总投资额约68亿。这也是继去年10月荣盛发展以12.89亿元获得三环南路姚庄467.76亩土地使用权后，徐州土地市场首次出现的“巨无霸”地块。
不局限于土地市场，即便是在商品房销售一线，强者愈强的马太效应也在加速发酵。数据显示，2014年徐州商品住宅成交面积的前十名中，绿地、万科、荣盛、华润四家房企旗下楼盘占据了七个席位。
今年1—2月份，徐州楼市推盘量明显减少，但万科、绿地、雨润、万达等房企仍是每周商品房销售榜单的常客。相对应的，市区很多中小楼盘售楼处则只能用“惨淡”来形容。
大房企拿地“凶猛”扩张背后：
政策利好、城市经济飞速发展
2013年到2014年，徐州土地市场俨然已成为大房企疯狂扩张的舞台。万科、万达、华润、绿地、绿城、碧桂园、海尔、荣盛等房企动作不断，八家房企新开发楼盘建筑面积远超500万㎡。其中，海尔滟澜公馆和荣盛·花语城的建筑面积超过179万㎡。
相对于荣盛、海尔的来势汹汹，绿地则将目光放在了地铁物业上。2014年12月，绿地控股集团、上海建工集团签约徐州轨道交通三号线，将以“项目投融资建设+施工总承包+物业开发”模式就徐州地铁3号线开展轨道工程建设及配套设施开发。这也意味着绿地将参与地铁沿线区域的综合功能开发，打造具备商业、办公、酒店等功能于一体的地铁上盖城市综合体及配套服务设施。这对于在徐州市场占有率已突破五分之一的绿地集团来讲，无疑是锦上添花。
为何看好徐州市场？绿地集团江苏事业部总经理裴宏志在接受记者采访时表示，徐州的发展空间和能力比很多二线省会城市还要好。“我们现在投资有两个依据，一个是经济快速稳定发展的城市，第二个是人口导入型的城市。徐州是四省通衢，对于周边城市有很强的辐射力，而且是一个人口导入型城市，所以我们认为徐州可持续发展的潜力很大。”裴宏志说。
大房企积极谋划布局徐州离不开徐州的城市经济。徐州统计局数据显示，徐州市整体经济发展状况良好，近年GDP平均增速12.6%，处于飞速发展阶段。近年人均GDP平均增速16%，处于平稳发展阶段。
2014年8月份，徐州全面取消限购政策。11月，市住房公积金管理中心宣布下调公积金存贷款利率，调整后的5年期以下贷款利率为3.75%，5年期以上贷款利率为4.25%。2014年11月以来，央行降息、降准动作不断，也带动了开发企业的投资热情。“我们看好徐州的地理优势，以及徐州房地产市场的健康有序。政府对土地的限量供应，不会造成无限失控的局面。”碧桂园集团沪苏区域副总裁杨东潮说，徐州是碧桂园的重要战略布点，未来会以徐州为中心，进一步开发在苏北地区的房地产业务。
大房企缘何“垄断”徐州楼市？
善用品牌效应，满足市场需求
随着品牌开发商不断进入徐州，徐州楼市也打破了以往淡旺季的传统，多数项目都根据自身进度推盘，不再集中于旺季。1—11月全市平均成交量在24.5万㎡，因政策利好、促销加大的带动，12月份成交量翘尾上涨至59万㎡，全年月均去化量27.3万㎡。
2014年，徐州商品住宅共成交276万㎡，其中绿地之窗、万科城、绿地高铁东城、绿地商务城、荣盛香榭兰庭、华润橡树湾、万科淮海天地、华润绿地凯旋门八个项目的总成交量超过82万㎡。
在和平路延长段，华润橡树湾成为了各家楼盘的“痛”。2014年9月，橡树湾首次开盘，以6200元/㎡的均价刷新了东区商品住宅成交价格的新低。虽然整个2014年华润深陷业主维权的纠纷，但是善用“品牌效应+低价策略+流行户型”使其在市场竞争中占据了优势。
2015年伊始，位于橡树湾隔壁的绿地工润·和平壹号项目成为华润的劲敌。数据显示，和平壹号项目已连续数周位列商品住宅成交排行榜名，成交均价6200元/㎡。仅2月23日至3月8日，该项目成交商品住宅206套，面积22361㎡。
华润·橡树湾和绿地工润·和平壹号的销售势头给周边楼盘带来不小的压力。金色雅筑、润金城等项目售楼处几乎空无一人，和平上东成交均价调整到6500元/㎡，提香湾均价从去年同期7200元/㎡调整到目前的6980元/㎡。
谈到大房企的低价策略，周边楼盘的销售人员显得很无奈。“以前我们楼盘房价高能卖到8000元/㎡，现在降到了7600元/㎡，不过卖得一般。”在该区域一家高端楼盘的售楼处，置业顾问们正在聊天，沙盘区相当冷清。
和东区楼盘所受到的争议不同，万科徐州公司在鼓楼和泉山的两家楼盘一直保持着供销两旺的态势。“2月份案场正常销售的房源在100套以上。”鼓楼万科城营销部门负责人告诉记者，目前项目没什么优惠，成交均价仍然在6000元/㎡左右，但销售速度比春节前要快。
“徐州人买房子还是比较认品牌的，另外6000元/㎡基本符合购房者的心理价位。至少在我看来，房子其实并不难卖。”该项目的一位置业顾问表示。
徐州人究竟需要什么样的房子？
看重企业公民意识，切勿盲目跟风
2014年，徐州新增供应484万㎡商品住宅，同比上涨28.21%。供应量的增加让徐州人买房有了更多选择。但从2014年全年的成交情况来看，似乎购房者的可选择性反而更少了。这是什么原因呢？
“少数几家房企推盘量大、广告多，埋没了其他楼盘的声音。”业内人士分析，徐州人买房还是喜欢“跟风”，有的房子其实是“可买可不买”的，但是很多人受到一些楼盘热销的影响，莫名其妙就把房子买了。
“强者愈强”的现象除了体现在房企的业务发展上，也体现在商品房的销售中。“楼盘销售其实是很集中的，排队的人越多就越容易让购房者产生紧迫感，成交的可能性也就越大。”某品牌楼盘销售顾问吴先生告诉记者，推盘计划出来后，营销部会要求每位置业顾问背熟推销的说辞，通过微博、朋友圈等各种工具对产品进行传播。
“即使是在营销推广上，大房企的动作也比一般房企要大。”业内人士分析，多数品牌房企旗下楼盘热衷于暖场和拓客。而购房者判断一个楼盘好坏，很容易受到外界的影响，因为“按销量”是不少徐州人的选择。
“按价格”是另外一些徐州人的选择。不能否认，徐州仍存在以价格战取胜的低端楼盘，“低价跑量”是其企业发展的核心，这些企业注重销售手段远超产品品质，短时间内，这类楼盘并不会消失。
业内分析，未来楼盘的两极化分化将更为明显：一类是区别于传统刚需楼盘，以更好的服务和品质为卖点的企业公民型楼盘；一类是不惜降低底线，以价格为武器的无操守房企。在这种背景下，两者之间的竞争将成为市场焦点，品质化洗牌也更加剧烈。
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绿地商务城目前所有在售房源均参加此次电商活动，交8000抵20000。
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