[摘要] 3月30日下午5时，中国官方一次性公布两份事关房地产行业的重要通知，引来市场人士和普通民众高度关注。
3月30日下午5时，中国官方一次性公布两份事关房地产行业的重要通知，引来市场人士和普通民众高度关注。
当天，中国人民银行、住房和城乡建设部、中国银行业监督管理委员会联合下发通知，拥有一套房且房贷未结清的家庭再贷款购买二套房时，低首付比例从六成下调至不低于四成；同时，公积金贷款购房的首套房低首付比例统一为二成，二套房下调为三成。
财政部和国税总局在另一份通知中宣布，3月31日起个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
多位专家向中新社记者表示，今天出台的个人贷款政策调整、二手房财税政策，以及近期推出的降息等一系列措施，都向市场释放了支持房地产市场平稳和可持续发展的信号。
中国人民大学财政金融学院副院长赵锡军表示，不认同此番密集出台事关房地产的政策是在“救市”，“更多地是在回归一种常态，因为过去严格的调控措施是在房地产市场过热，超出了各地居民承受能力的情况下出台的，应该说是一种‘非常态’，而现在则是进入了新常态。”
赵锡军分析，随着中国经济整体进入新常态，房地产价格逐步趋于稳定，在这种情况下，“政策也应当逐步从过去的调控回归市场化”。
“这次的房地产‘新政’组合拳，应该说是预料之中的。”民生银行首席研究员温彬分析，目前中国房地产市场已从供过于求向供求基本平衡转变，前期为抑制房价过快上涨而采取的非常规房贷政策也需要根据市场变化回归到常态。
更令人关注的是，此次祭出组合拳，对满足居民改善性住房需求的作用几何？又是否会矫枉过正，造成楼市重新过热？
温彬分析，这次下调二套房低首付比例、再结合央行近期已采取的两次降息，可以有效提高居民购房能力、降低还贷压力，有利于改善民生，同时也有利于房地产市场的平稳健康发展。
而对于此次超出市场预期的二手房首付比例下调幅度，温彬认为，从国际上看，二套房低40%的首付比例仍然是“比较审慎”的，而且文件明确是不低于40%，有些地方具体执行可能会高于40%，可以防止投机性需求的膨胀。
赵锡军表示，的确存在“楼价会否再度上涨”的担忧，但从来看，不太可能出现性的大范围楼价上涨，“现在除了北京、上海、深圳等外来人口较多，购房需求旺盛的城市外，其他大部分城市由于前些年的过度开发，去库存化压力还很大”。
他补充指出，随着《不动产登记暂行条例》的实施，以及随后可能酝酿推出的房产税等手段，过去的投机性购房需求将逐步得到抑制。
值得注意的是，多地土地出让金减少正拖累财政收入增长。中原地产市场研究部统计数据显示，2014年中国40个受监测城市合计土地出让金1.62万亿元(人民币，下同)，同比2013年减少23.4%。40个城市中，只有7个城市的土地出让金额出现上涨。今年一季度，一线城市土地市场仍未明显回暖。
在这种背景下，如何确保此次的政策在执行中“不走样”，不变相成为地方政府为“土地财政”输血的工具，便颇费思量。
“这个问题是很重要的一方面。”中国银行国际金融研究所副所长宗良指出，正因如此，人民银行等部委在30日的通知中特别强调要“加强政策指导，做好贯彻落实、监督和政策评估工作”，并专门要求各级派出机构要按照“因地施策，分类指导”的原则，做好与地方政府的沟通工作，加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策情况的监督，并密切跟踪和评估住房信贷政策的执行情况和实施效果，有效防范风险，促进当地房地产市场平稳健康发展。
“所谓‘因地制宜’，就是要根据不同城市的具体情况区别对待。”宗良表示，在这种机制下，各地执行此次政策时，二套房购房首付比例将比较合理，“不至于不分市场情况，就都执行低比例”。
“总体来看，中国房地产市场正逐步回归正常状态，特别是前两年形成的投机性需求正在逐步淡出。”赵锡军说。
宗良表示，房地产价格过度上涨或是下跌都不是人们希望看到的，此次政策的出台有望促使其更加平稳可持续地发展。
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六部门连发三文松绑楼市稳增长 中央连下三剂猛药
备受关注的“央版”房地产松绑政策正式落地。30日，央行、住建部、财政部、国税总局等部门分别下发房地产新政以稳定楼市增长，包括二套首付降为40%，首套房公积金贷款首付降为20%，二套房公积金贷款首付降为30%；此外，个人出售2年以上住房免征营业税。至此，加上上周刚刚落地的国土部与住建部发布的新政，中央方面对楼市已连下三剂猛药。
业内人士表示，稳楼市的结构性金融、财政政策弹药已投放，是避免房地产惯性下滑的针对性政策。房地产调控明显的特点是双管齐下，人民银行和财政部通过放松信贷政策和财税政策来刺激需求，以稳定住房消费，拉动内需；而住建部则从供给端入手，前期已出台优化住房及用地供应结构的政策，以控制二三线城市住房土地严重供大于求的状况。
30日，中国人民银行、住建部、银监会三部委下发《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，为进一步完善个人住房信贷政策，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，鼓励银行业金融机构继续发放商业性个人住房贷款与住房公积金委托贷款的组合贷款，支持居民家庭购买普通自住房。其中，对于拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，低首付款比例由此前的60%(部分地区为70%)调整为不低于40%。
上述通知同时对公积金贷款进行了调整，缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，低首付款比例为30%。
就在中国人民银行发布新政的同时，财政部、国税总局两部委也发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，表示自3月31日起调整二套房交易营业税政策，营业税征收划线从此前的5年调整为2年。个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；但个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
北京中原地产首席分析师张大伟表示，政策远远超过市场预期，特别是二套房首付比例降低到40%。预计各地方政府将出台更积极的松绑政策。
“今天出台的一揽子关于房地产调控的政策，会对房地产走势和预期产生影响。”中国社科院金融研究所银行研究室主任曾刚30日接受《经济参考报》记者采访时表示，目前，稳增长是很重要的任务，而房地产行业目前在中国金融机构信贷中依然是很重要的行业，房地产投资企稳会对中国宏观经济产生正面的影响。
G20与新兴国家发展战略研究中心主任张其佐也表示，当前我国经济主要面临着工业产能过剩、房地产产能过剩，而二者又互为你我，因此，稳楼市化解二者过剩产能十分必要。
业内人士认为，新政的出台有望刺激二手房销售，但目前房地产行业仍面临前所未有的“去库存”，尤其是部分三四线城市，库存消化周期甚至超过60个月。
27日，国土部、住建部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，要求有供、有限，合理安排住房和其用地供应规模，其中，对于住房供应明显偏多的市县，应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应。与此同时，房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县，可以根据市场状况，研究制订未开发房地产用地的用途转换方案，通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用，用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设，促进其它产业投资。
华夏银行发展研究部研究员杨驰认为，此次房地产调控明显的特点是双管齐下，人民银行和财政部通过放松信贷政策和财税政策来刺激需求，以稳定住房消费、拉动内需；住建部则从供给端入手，前期已出台优化住房及用地供应结构的政策，以控制二三线城市住房土地严重供大于求的状况。
“银行如何调整房贷策略，将是本轮房地产政策能否真正生效的关键。”杨驰指出，考虑到和风险两方面的因素，银行不可能大幅增加在住房领域的信贷资源配置。从角度来说，在利率市场化的背景下，银行负债成本呈明显上升趋势，由于房屋贷款资产率偏低，并非银行信贷投放的重点领域，长期以来信贷额度一直有限。从风险角度来说，银行业不良贷款余额和比率持续双升，2014年末我国商业银行不良贷款率已突破1%，达到近年来的高位1.25%。房地产领域虽然没有发生大面积的风险事件，但潜在的信用风险不可忽略。
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