[摘要] 3月30日，央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，低首付款比例调整为不低于40%。房天下现对房贷新政内容进行简要解读。
房天下讯 3月30日，央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，低首付款比例调整为不低于40%。
同时，缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，低首付比例下调为20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，低首付比例为30%。
房天下现对房贷新政内容进行简要解读。
一、继续做好住房金融服务工作，满足居民家庭改善性住房需求。鼓励银行业金融机构继续发放商业性个人住房贷款与住房公积金委托贷款的组合贷款，支持居民家庭购买普通自住房。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，低首付款比例调整为不低于40%，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。
【解读】本次二套房贷首付的降低，一是减轻了购房者买房的资金压力；二是积极响应了今年两会期间，李克强总理提出的“支持居民自住和改善性住房需求”，以“稳定住房消费”。
从徐州市场来看，商业贷款此前执行“认房又认贷”的政策，其中二套房贷款的首付比例为60%；本次房贷新政执行后，商业贷款二套房首付比例低为40%。如果各地严格按照三部门的政策来执行，购房者购买二套房的资金压力将大大减轻。
当然，根据两会提出的“分类指导、因地施策”方针，央行等三部门给出贷款首付的下限，至于各地如何执行，将视乎各地的细则而定。
二、进一步发挥住房公积金对合理住房消费的支持作用。缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，低首付款比例为30%。
【解读】此前，徐州公积金执行“认房又认公贷”的政策，徐州积金购买套房，其首付比例为30%。本次政策调整有望将公积金贷款首付比例整体下调。
对于公积金购买二套房，徐州政策一直规定二套房公积金贷款首付比例为60%，本次政策调整后公积金贷款购买二套房首付比例有可能调整为低为30%。
由于公积金贷款首付比例的降低，相信徐州公积金部门有可能将出台新的措施，或者提高徐州公积金贷款额度，或者鼓励组合贷款，加快贷款审批流程，以满足购房者的贷款需求。
【徐州市场】后市将稳中有升
3月上旬徐州市新建商品住宅销售2163套，接近2月全市成交额4507套的一半。可以说从去年开始，在其他城市楼市一片萎靡声中，徐州楼市成交呈现平稳状态。
不过，随着近几年刚性需求的不断释放，首次置业刚需已不足以持续发挥“稳定住房消费”的功能，正是在这样的背景下，“支持居民自住和改善性需求”的指导意见才横空出世；相信随着二套房贷首付比例降低政策的出台及执行，后市整体成交仍将会稳中有升。
从徐州来看，首次置业需求仍在，城中村改造带来的大批刚需也在，这双重刚需支撑徐州楼市成交的基础上，房贷新政更将释放一批改善性需求，徐州楼市将以稳为主，稳中有升。
财政部:购买2年以上普通住房销售免征营业税
个人将购买不足2年的住房对外销售，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
【解读】此前，徐州免征营业税的二手房年限为五年以上（含5年），如果未满五年，按5.56%的税率全额征收营业税。此次新政将5年改为2年，降低了二手房的交易税费，促进了二手房交易速度，对改善性购房者卖旧房换新房是个重要利好。
据计算，一套普通住房买进时50万，现在以80万卖出，根据之前的政策购买时间没有满五年，如果按全额征收则高达4.44万元；执行新政后，只要满了两年就可以免征营业税，相当于之前这部分满了2年而未满5年的人想卖掉房子，可以将成本降低4.44万元，对于二手房的买卖双方都十分利好。
但具体这个两年的年限从何时开始界定是个比较模糊的概念。按照《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》国税发号的规定，个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。从税收法理而言，二手房交易的营业税起算时点应该以买进该房产时房地产商缴纳营业税的纳税义务发生时间为时点。
营业税：
不满两年全额交：持有不满两年，需按成交价（市场评估价）全额缴纳营业税
普通满两不用交： 持有满两年的普通住宅免征营业税
非普满两差额交： 持有满两年的非普通住宅按照成交价（市场评估价）减去买入价的差价缴纳营业税
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