[摘要] 告别 十年，楼市调整带来行业整体利润率下滑已成不争事实，全行业毛利率下滑或增速下滑还在持续。一味地追求高利润容易导致库存积压，一味地追求高周转又削薄了利润，在这种“悖论”下，追求“有质量的增长”，追求净资产 (ROE)，成为了品牌房企的共识。
告别 十年，楼市调整带来行业整体利润率下滑已成不争事实，全行业毛利率下滑或增速下滑还在持续。一味地追求高利润容易导致库存积压，一味地追求高周转又削薄了利润，在这种“悖论”下，追求“有质量的增长”，追求净资产 (ROE)，成为了品牌房企的共识。
然而，现实却有些骨感。记者查阅2015年中报发现，目前已经公布中期业绩的房企中，一方面莱茵置业、匹凸匹、阳光股份等中小房企净利润水平下滑超50%，另一方面万科、碧桂园、龙湖等品牌房企中的盈利“优等生”出现了ROE指标下滑现象。
主业赚钱不易，以万科为代表的品牌房企纷纷寻求转型，物业、社区服务、金融都成为了试水的转型方向。对于万科等房企转型对提升盈利能力的作用，多位受访分析人士对本报记者表示，新业务仍处摸索阶段，规模增长尚需时日，微利一定时期内还将持续。对于这些“巨无霸”房企而言，星星之火能否燎原，还有待进一步观察。
作别高点
时间拉回2013年，这一年楼市成交火爆，北京二手房业主坐地起价，土地市场 频出，房地产行业一派繁荣。在这一年里，龙头房企在经历了ROE的高点。根据年报数据，万科2013年毛利率比2012年下降了3.53个百分点，但其全面摊薄的ROE达到了19.66%，创下了历史高水平;碧桂园当年毛利率同比下降6.3个百分点，而ROE达到了19.37%，中海ROE更是达到21.08%的超高水平。房企的“优等生”里，稳健、强调效率的龙湖地产2013年营业收入增长49%，全面摊薄的ROE更是高达21.73%。
今年3月前后，万科总裁郁亮透露，他已在公司内部立下200亿元利润的军令状，万科已彻底放弃追求规模增长，强调从来没有订立每年销售目标，未来会专注于业务转型，加快业务创新。彼时，被问及万科2014年毛利率下跌时，郁亮称，相对于毛利率，对万科更重要是ROE。
ROE又称股东权益报酬率，是净利润与平均股东权益的百分比，为税后利润除以净资产得到的百分比率，直观意义是股东用1元钱的 1年中赚取了多少财富增量。这个指标用以衡量一家公司对股东投入资本的利用效率，也能较适宜地反映上市公司的盈利能力和企业价值。
2014年，万科ROE为17.86%，按年下降1.8个百分点。有报道称，万科计划未来三年全力提升经营效率，目标是2016年的ROE可挑战历史高水平。
然而，现实却有些骨感。中报显示，今年上半年万科净利润同比增长0.77%，营收同比增长22.72%，但摊薄ROE为5.5%，低于2014年同期的6.25%和2013年同期的6.84%。
遭遇了ROE下滑的房企“优等生”还不只是万科。根据中报，碧桂园今年上半年ROE为7.79%，去年同期这个数字是11.00%，同比下滑3.21个百分点;从年报看，2014年碧桂园的ROE水平为18.05%，相对2013年全年的19.37%而言也出现下滑。同样在港股上市的龙湖地产今年上半年ROE为7.68%，比去年同期的10.04%相比下滑2.36个百分点，其2014年全年ROE为17.49%，虽然仍为业内领先，但也低于2013年21.73%的水平。
房企“千亿俱乐部”中，已经公布中报的公司中，也有公司ROE得到提升，但提升幅度不大。如招商地产和保利地产ROE分别为6.76%和7.79%，同比分别提升0.23个百分点和 0.58个百分点。
星星之火可否燎原?
根据源自美国的业绩评价体系杜邦分析模型，ROE作为企业核心的财务指标，可从三个变量来拆解和观照，即衡量企业运营效率的销售净利润率，衡量企业的资产使用效率的总资产周转率，衡量企业财务 的权益乘数。
眼下品牌房企ROE下滑的原因，与上述因素密不可分。 分析，上述房企ROE出现下滑，和净利润的下滑态势有关，一方面今年房地产行业回温但未见较大反弹，另一方面2013年后土地成本持续走高，房企经营成本增加。
主业赚钱不易，转型便成为了寻求突围的办法。在行业盈利增速普遍放缓的大背景下，万科、碧桂园都将转型提升到战略高度。碧桂园高管于8月19日的中期业绩报告会上首次提及，旗下物业服务与 业务两大板块正在筹划在A股分拆上市。这是该集团继年初提出分拆酒店上市之后的又一资本计划。万科更是自去年开始频提转型，郁亮称，在未来万科的万亿市值平台中，希望传统住宅销售业务占比不到一半，另一半主要来自新业务，目前考虑较为明确的几块业务是物业管理、海外业务、万科驿等。早前，张玉良掌管的绿地已经开始多元化经营，恒大更是踏上了从卖水到卖粮油的“大快消”之路。
对此，致同中国咨询服务主管合伙人刘东东对记者分析称，大型房企都在考虑转型，但目前新业务规模比重较小，如万科选择物业发力，是一个很好的方向，这部分业务增速可期，但相对于千亿“大盘子”而言占比较低，这类新业务短期内还难以帮助企业改变当下格局。
2014年，万科物业实现总营业收入约33.7亿元，总体净利润3.23亿元，净利润率约为9.6%，扣除为万科项目提供物业服务的收入后被列入上市公司财务报表的营业收入为19.8亿元。对此，瑞银证券研究员丁晓认为，2014 年万科物业管理面积1.03 亿平方米，分别占比0.59%和0.55%，市占率极低，大物业管理公司彩生活2014 年物业管理总面积也仅为2 亿平方米，这意味着未来万科物业管理市占率有极大提高空间，但未来万科如何获得非自身建设项目的物业管理业务是其关注的重点。此外伴随人力成本的提高，物业业务净利润率将长期维持微利化，短期看对万科整体净利润贡献有限。
对于恒大式的多元化之路，则有分析指出，恒大布局的新产业相互间的协同效应并不明显，和房地产主业之间也缺乏协同效应。 提醒，一些新产业背后的消费群体并不愿意支付高价钱来认购新产品，这可能会拖累房企盈利水平的扩大。
但这并不意味着没有机会，尝试与创新还要继续。东兴证券认为，房地产销售回暖已经走过三个季度，就目前形势来看，不出意外，下半年“金九银十”行情兑现，全年行业销售金额将超过2014年，甚至创历史新高。而瑞银证券研报进一步指出，如果万科可以将物业管理服务作为与家庭互动的平台，拓展和提供与家庭生活的各项服务，并通过移动互联网技术实现此类服务，则物业平台的价值将得到重估。
60家房企公布半年报 平均利润率仅8.4%
截至25日，绿地、万科、保利、招商等60家房企先后发布了半年报。由于行业利润整体下滑，房地产上市公司净利润率跌进10%。
中原地产研究部统计数据显示，绿地、万科、保利、招商四家房企净利润率分别为4.6%、9.6%、11.9%、11.7%。截至目前，公布半年报的房企合计60家，这60家房企营业收入合计为3011.4亿元，而净利润只有252.57亿，净利润率8.4%。
中原地产首席分析师张大伟分析认为，“2014年房企的平均净利润率为10%，在2013年净利润 达11.97%。预计，随着中小房企集中公布半年报，平均净利润率可能会继续下调”。
房地产行业已经进入中低利润行业范畴。60家企业中有36家企业利润率低于10%，有28家净利润下调。
张大伟表示，综合来看，多方面原因造成行业净利润率的持续下调。“首先，是销售压力依然很大。虽然一二线市场回暖，但三四线依然处于调整过程中，以价换量在持续；其次，对企业来说，对内对外融资成本都吞噬了利润；此外，房企一二线拿地艰难，过去依赖土地 获得利润的发展模式已经难以维持”。
他认为，目前很多房企在加强成本控制以及提高周转速度方面取得了不错的成绩，但这两方面的发展终究会遇到瓶颈。房企的可持续发展关键还在于战略转型。预计在利润普遍下调的情况下，将有越来越多的非专业房地产公司离开房地产领域，房地产业的竞争将越来越激烈。
8月18日，浙江广厦发布公告，决定在未来三年内逐步退出房地产行业。同策房产咨询研究部统计发现，众多房企正在“淡出”。例如，莱茵置业更名为莱茵体育，证大置业也试图谋求转型退出房地产市场。
“由于市场库存偏大的基本面没有改变，楼市‘风险控制’常态化的基本面也没有改变，”张宏伟说。此外，中小房企无论在资本市场还是销售市场都无法与大型品牌房企抗衡，这就使得中小房企在2015年下半年及未来几年仍然会面临比较大的资金面的问题。
张宏伟进一步分析预测，行业进入下半场之后，产品类型偏 、周转率较慢的企业，前期拿地过于激进导致成本构成较高而影响销售资金回笼的企业，盲目多元化扩张、导致房地产主营业务受到影响的企业，可能会加速退出房地产市场。
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