[摘要] 据国家统计局10月19日发布的数据，2015年1~9月份，全国房地产开发投资70535亿元，同比名义增长2.6%，增速比1~8月份回落0.9个百分点。其中，住宅投资47505亿元，增长1.7%，增速回落0.6个百分点。
据国家统计局10月19日发布的数据，2015年1~9月份，房地产开发投资70535亿元，同比名义增长2.6%，增速比1~8月份回落0.9个百分点。其中，住宅投资47505亿元，增长1.7%，增速回落0.6个百分点。
而销售端则是另外一番景象，1~9月份，商品房销售面积82908万平方米，同比增长7.5%，增速再比1~8月份提高0.3个百分点，销售额也连续第四个月保持在双位数增长。
业内人士告诉记者，从“3·30新政”开始，各地出台一系列楼市刺激政策，取得了明显效果，购房人热情有所恢复，住宅销售面积和销售额持续增长。销售额增幅大于销售面积的增幅，在一定程度上体现出改善型需求比重上升和中高档住宅集中入市。
热！楼市成交连涨9个月
今年前两个月，商品房销售面积同比跌幅超过15%，但经过连续9个月的上涨，目前已经达到7.5%。
分地区来看，1~9月份，东部地区商品房销售面积39462万平方米，同比增长9.9%，增速比1~8月份回落0.2个百分点；销售额34586亿元，增长21.7%，增速回落0.5个百分点。
中部地区商品房销售面积21996万平方米，增长6.3%，增速提高2.1个百分点；销售额11233亿元，增长8.7%，增速提高1.3个百分点。西部地区商品房销售面积21450万平方米，增长4.5%，增速回落0.7个百分点；销售额10925亿元，增长4.3%，增速与1~8月份持平。
9月末，商品房待售面积66510万平方米，比8月末增加186万平方米。其中，住宅待售面积减少387万平方米。
今年楼市成交向上，外部原因显著。同策咨询研究部总监张宏伟告诉记者，从前三季度来看，楼市“救市”政策频发，一线城市、部分二线城市，比如合肥、南京、苏州等的楼市需求在“救市”政策刺激之下开始集中释放。
从政策面来看，截至9月底，除了多轮“救市”政策之外，央行也累计有五次降息四次降准，货币政策开始走向宽松。张宏伟判断，楼市成交量会短期反弹，金九银十已没太多的悬念，今年甚至一线城市及部分二线城市再次成为楼市“大年”。
冷！今年来投资逐月下行
尽管销售数据不断回温，但却始终没能传导至开发投资端。
2015年1~9月份，房地产开发投资70535亿元，同比名义增长2.6%，增速比1~8月份回落0.9个百分点，延续着今年以来逐月下行的趋势。当月房地产开发景气指数为93.40，比上月下降0.06点，房地产行业剃头挑子一头热的局面也引起了市场研究者们高度关注。
张宏伟说，房企投资意愿继续回落，这也反映出楼市下半场的市场背景下，需求不足导致房企投资动力不足，今年楼市基本面复苏好转的“大年”不可持续。
渣打调研结果显示，2015年中期房屋建设活动仍显疲弱，库存过剩和融资困难导致楼市前景的市场预期偏向消极。短期内市场情绪或难迅速好转，中国房地产行业仍较脆弱，复苏或需要更长时间。渣打分析师申岚告诉记者，房价调整和政策放松作用下，房屋销售温和改善，但库存问题仍令开发商担忧。尽管融资成本有所下降且央行采取了降息措施，开发商融资仍存在困难，且违约风险趋于上升。
这会传导至正在复苏楼市的销售市场。业内人士说，“3·30新政”以来的楼市刺激政策的效应在逐步减弱，不少城市的房地产市场在八九月份已经显现出降温态势，成交量在持续萎缩。
张宏伟说，从时间角度来看，2016年初开始新一轮的房地产市场调整极有可能会来临。届时，如果企业没有在今年下半年做到“未雨绸缪”，那么，房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面，企业的资金面也会因此遇到问题。
瑞银报告也称，鉴于一些被抑制的需求得到释放、居民收入增长放缓且前景不确定，2016年销售增长将放缓至约5%。该机构观点认为，房地产市场去库存将继续，进一步放松抵押贷款政策是有必要的，预计政府还会加快户籍制度改革，之后在2016年晚些时候供需可望恢复平衡。
业内人士提到，未来要保持市场持续繁荣，必须针对主流改善型购房人群出台更加有力的政策：比如提高公积金贷款的上限，增加中等价位的新房供应，进一步降低二手房交易的税费等。
负面清单市场准入制度年底试行 警惕隐性壁垒
近日，国务院印发了《关于实行市场准入负面清单制度的意见》(以下简称《意见》)，明确2018年起正式实行统一的市场准入负面清单制度。
负面清单是国际上广泛采用的外资准入管理方式，在我国，上海自贸区于2013年9月先实行负面清单制度，并于2014年和2015年重新修订，进行“瘦身”，进一步放宽企业准入条件。此次《意见》出台，国家发展改革委体改司负责人表示，是借鉴国际做法，将负面清单管理方式引入到国内市场管理，平等地适用于国有与非国有、内资和外资企业。
清单将包括哪些内容？《意见》指出，清单由国务院统一制定发布；地方政府需进行调整的，由省级人民政府报国务院批准，同时“凡负有市场准入管理职责的部门和单位，全面梳理禁止和限制市场主体投资经营的行业、领域（房价户型 二手房 租房）、业务等，按照《国民经济行业分类》的统一分类标准，提出本部门、本单位市场准入负面清单草案，之后由发展改革委、商务部牵头汇总、审查形成统一的市场准入负面清单，报国务院批准后实施”。
按照先行先试、逐步推开的原则，《意见》规定，从2015年12月1日至2017年12月31日，在部分地区试行市场准入负面清单制度，探索形成统一的市场准入负面清单及相应的体制机制，并从2018年起正式实行统一的市场准入负面清单制度。
对于试点地区的选择，《意见》指出，将由发改委、商务部牵头提出市场准入负面清单草案和拟开展试点的地区，报经党中央、国务院批准后，组织开展试点工作。
■ 解读
专家：给予市场主体更多主动权
国家发改委经济体制与管理研究所副研究员王琛伟去年一直参与国家发改委组织的负面清单调研，他指出，上海自贸区的负面清单主要是针对外商投资准入领域，而国务院昨日公布的《意见》中所说，此次将实行的市场准入负面清单制度主要是应用于对内开放领域。但王琛伟也表示，两者的理论依据是一致的，即对于投资行为“法无禁止即可为”，实际上都（房价户型 二手房 租房）是给予市场主体更多的主动权。
放宽了市场准入领域
王琛伟表示，推行市场准入负面清单制度，对市场而言，进一步放宽了市场准入领域，为广大民间投资拓展投资渠道，有利于激发市场主体的活力；对政府而言，在放宽市场准入的同时，还必须强化政府对市场的事中事后监管，将考验政府的行政能力。
王琛伟还指出，“真正把负面清单实施下去，还有一定距离”。一方面是政府的监管能力可能面临严峻考验，王琛伟称，“负面清单”管理模式强调事中事后监管、宽进严管，而资本的逐利性决定其无孔不入的特性，必定要处心积虑地突破禁区，打擦边球，“如果政府的市场监管能力不到位，负面清单因资本的‘处心积虑’而被虚置恐在所难免”。
警惕隐性壁垒
另一方面，王琛伟表示，事实上的隐性壁垒可能不利于负面清单制度的落实，“由于负面清单管理方式在我国是一个新事物，在实施过程中要防止出现‘新瓶装老酒’、隐性壁垒难以消除等问题”，例如民营企业早已被获准进入某些国有经济占主导的行业，但至今在那些行业中，民营经济的影响力仍然非常有限。
因此，王琛伟表示，项目核准、行政管理、公共财政、金融支持等方方面面的配套改革需要及时跟进。
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