近半年来，贾汪的楼市很火，
大牌房企纷纷入驻，房价却是全市的！
于是，不少想投资的市民瞄上了贾汪。
也有粉丝问：贾汪的房子能投资吗？
我个人的建议是：不买！
如果非要我选择的话：
宁买在潘安湖，不买在贾汪城区！
为什么？
城市半径决定了房子的价值！
贾汪城区离徐州市区太远！
买房之前，首先要判断你选的那个地段是否在“可接受的极限通勤距离”之内，如果超出这个极限距离，再漂亮、再便宜的房子，都是缺乏外来人口支撑／接盘的，这种房子应该一票否决。
”
徐州的“城市半径”有多大？
滴滴出行日前公布了一个“出行半径”排行榜，很有参考价值，其对“出行半径”的定义是：以市中心为原点，绝大多数（超过90%）的出行起点或终点都分布在以此为半径的圆圈之内。
举个例子，如果一个城市90%的打车族都生活在30公里的出行半径内，那么30公里就可以视为这座城市的“人类可接受通勤距离”，我们把它叫做“城市半径”。
滴滴的数据显示，北京的“城市半径”是31.7km，居，其次是上海30.8km、深圳30.5km、佛山30.3km、广州29.8km，完整版的榜单在这里：
可以看到：徐州的城市半径为14.0公里，排名53位！江苏第7！
14公里，是徐州的城市半径，也是徐州市民所能接受的权限通勤半径。这个14公里的具体范围到哪里？
下面是滴滴出行大数据绘就的“城市星云”图：
可以看出，徐州的“城市星云”图呈“一心两翼”结构，一翼向东北贾汪方向，一翼向东南观音机场方向。中心城区很强，但两翼很微弱。
最亮的区域，是在北二环与东西南三环以内，以及城东大道、和平大道至高铁站。
而市中心彭城广场，至高铁站的直线距离，也就是接近12公里。14公里的城市半径，几乎包括了市区全部人口密集区。
所以说，徐州作为三线城市，滴滴出行测算出的城市半径14公里，是与实际情况基本符合的！
（点击看大图，以彭城广场为中心，里层蓝色圆圈为5公里半径，外层浅橙色圆圈为14公里半径）
从上图可以看出，徐州市区5公里半径为老城区，向东向南扩张比较远，达到了14公里城市半径。而向西、向北的通勤出行半径，目前不到10公里。
14公里的城市半径范围，东至大庙徐贾快速通道路口，东南至高速公路潘塘出入口，南至高速公路三堡出入口，西至高速公路大彭出入口，北至高速公路茅村出入口。
而目前徐州房地产开发的区域，基本上都在城市半径内。向东向南扩张比较厉害的片区，都没有越过城市半径的边缘，如：城东的高铁东片区，新城区的大龙湖东南岸，铜山的高新区、娇山湖片区。
徐州城市半径，会扩到贾汪吗？
徐州的城市化继续摊大饼，想越过14公里城市半径，只能向东发展。因为朝西朝南再远就出省了，向北没有发展的动力。那么，向东的三个方向：东北向贾汪发展，正东向徐庄发展，东南向张集发展。
现在最火的，是向贾汪发展！
但是，贾汪城区距离市中心的直线距离，达到了30公里以上！
（潘安湖在20公里城市半径上，贾汪城区则在30公里城市半径外。巧合的是，20公里城市半径的东向边缘，从东北到东南，分别是潘安湖、大庙镇东边界、张集镇区，即徐州城市规划的边缘。）
14公里半径都是徐州目前的极限了，那么，如果你买房，凭什么选择如此遥远的贾汪？
也许你会说，城市是在向外发展的，以后城市半径肯定会扩大，就像一二线大城市一样。
但问题是，一二线大城市的城市半径，30公里也是个极限！人们可接受的极限通勤距离没有本质差别。
举例为证：下面几大城市，分别以市中心为圆心，画一个半径为28公里的圆，看看是怎样的？
滴滴出行大数据描绘的北京出行半径
滴滴出行大数据描绘的上海出行半径
滴滴出行大数据描绘的广佛一体化
滴滴出行大数据描绘的成都出行半径
从四个城市的路网来看，28公里可以视为这几个城市的“极限通勤距离”，这个数据与滴滴测算的30公里差别不大。
为什么不买贾汪城区的房子？
北上广的城市半径不过30公里，你相信徐州的发展会超过北上广吗？显然不能！那凭什么去买远离市中心30多公里的贾汪城区的房子？
也许你的理由很多：
1、贾汪城区早就存在了，目前配套成熟。
反驳：贾汪城区配套再成熟，也不过是个远郊城区。能和中心城市比吗？最繁华的地段，永远是市中心。北京最贵的地段，永远是皇城根下；上海最贵的地段，永远是外滩。
2、贾汪是徐州后花园，旅游景区，环境好。
反驳：没听说哪个城市的远郊景区的房价是最贵的。后花园，只是偶尔休闲度假的地方，除非是养老，没事你能常住那里吗？没有发达的产业吸附大量常住人口，仅仅靠流动的游客，是带动不了房价上涨的。
3、贾汪未来通轻轨，到市区就更快了。
反驳：一条轻轨就能解决通勤极限？未免太天真。事实上，北上广深现已开通的地铁线路，很多都已超出市中心50公里的半径了，但是地铁的速度提不上去，除了不堵车，并不比公交快多少。超过30公里的地铁通勤仍然不是主流。
再说贾汪，搭乘仅有的S1线，还必须到大庙换乘1号线，才能到达市中心，实际超过40公里！加上中转时间，整个行程要用1个多！既然如此，为什么要买贾汪的房子？那不如买在大庙了！
4、潘安湖科教创新区，大学城。
房哥想说：这算是靠谱的理由了！潘安湖科教创新区，是市政府重点打造的园区之一，产城融合、学城融合，能够聚集大量的人口，仅大学城就规划有10万大学生，目前确定入驻的有科文学院、徐州幼专，还有南昌大学研究生院、河北工业大学研发中心等大学和科研机构已达成入园协议。未来有可能成为另一个“铜山新区”。铜山新区就是靠多所大学的人气，才逐渐发展起来的。
更重要的是，潘安湖距离市中心的城市半径，只有20公里，是贾汪离市区最近的片区。按照徐州的发展趋势，城市半径扩大到20公里是合乎现实的，也是城市规划中确定的。
潘安湖大学城规划
所以，如果非要在贾汪买房，那么，宁选潘安湖，不选贾汪城区。选择潘安湖的原因，不是因为旅游景区和恒大童世界，而是因为大学城和离市区近。虽然潘安湖现在的配套一无所有，但投资买房，不就是买的未来吗？
贾汪的房子谁会买？谁会住？
大家都知道，徐州房价的地方，不是贫困县睢宁和丰县，也不是离市区最远的新沂，而是贾汪区。
为什么呢？就是因为贾汪城区的位置太尴尬！说近不近，说远不远！近的话，可以受到市区的辐射，比如铜山城区。远的话，可以独立成区域中心，吸附周边乡镇，如邳州等各县市城区。这尴尬的30多公里距离，让贾汪成为全市房价的“塌陷地”。
贾汪老市民，大多为矿务局系统的，稍有积蓄的，早就在市区买房了，贾汪的公务员也多数在市区东区买房。而贾汪西南部临近市区的，也会在市区东区买房。真正在贾汪买房住的，只有贾汪东部乡镇的农民，购买力有限。购买力强的又会选择市区。这就是贾汪房价远低于其它县区，全省倒数的原因——贾汪市区，但其城区又远离市区，对全区没有吸附力。
房哥以为，虽然现在贾汪发展很火，但从战略空间上看，正东的东陇海城镇轴，更应该是未来的发展方向。但遗憾的是，原来谋划的“陇海新城”，根据徐州城市规划，2030年前都不会有大的进展。
规划到2030年，徐州中心城区扩大，包括原主城区+铜山城区+大吴双楼港片区+张集+徐庄，规划人口350万。
结语
毫无疑问，城市版图的扩张是经济发展和人口集聚的结果。城市半径，反映出一座城市的发展水平。超出这个半径的房子，都应该想清楚一个常识性的问题：你买了之后给谁住？以后卖给谁？
如果没有令人信服的答案，建议还是谨慎投资吧！
徐州房哥2018-01-31 15:31:17
