房天下 >   资讯中心   > 徐州房哥 >   正文

手机看新闻

“徐州西区山水文园的房子,可以买吗?”【问房哥001期】

徐州房哥 2018-04-16 15:12:22

开栏有话

徐州房哥自运营以来,每天都会接到粉丝关于买房的咨询。今天起,房哥开通一个买房问答栏目【问房哥】,从大家的咨询中,选出典型问题,公开免费解答。但需要声明的是,此栏目仅代表个人观点,仅供参考,请勿作为投资依据。

粉丝咨询:

@鹅卵石:我想咨询一下,徐州西区山水文园的房子,可以买吗?谢谢!

房哥解答:

每一个楼盘的房子,不论地段、品质、价格如何,都有它的价值,都有它的购房群体,关键要看你的需求是什么,适合不适合买它。所以,你既要研究房子,也要分析自己。

先研究楼盘。在买房之前,要像买股票一样,研究这个楼盘的基本面、技术面。

楼盘的基本面是什么?就是这个楼盘的地段、配套、品质。技术面,就是分析楼盘及所在片区房价走势。

来分析一下山水文园这个楼盘。

吸引人去买它的原因,就是便宜!在徐州房价普遍在万元以上的情况下,山水文园的洋房均价仅为7000,最低的甚至不到6000!

但是,你不能只看价格,更重要的是看地段。

山水文园宣称是西区洋房,这没错,关键是,这个西区到底有多往西?许多购房者没有概念。需要提醒的是,山水文园已经向西出了徐州城,位于铜山区的大彭镇,确切地说,不是在西区,而是在城西。

传统意义上的西区,指的是西二环以西,至西三环外。目前西区开发的主战场是西三环外,即淮海新城,这一片区集聚了众多楼盘。而山水文园所在的大彭镇,距离淮海新城的西侧,有2.5公里。从大彭镇至淮海新城,隔着近2公里的农田和村庄。

所以说,山水文园属于乡镇楼盘,学校、医院、商业等配套也都是大彭镇上的。虽然离中梁香缇公馆、融创玉兰公馆只有2.5公里,但是,配套却有质的差别。看病、购物可以到西三环这里来,但对于市区购房者来说,孩子上学是个大问题,因为学区是大彭镇的,除非不在这里落户上学。

看到有中介推荐这个楼盘时,把学校作为了卖点,但其附近的学校,大彭镇实验小学、中心中学,都是乡镇学校,至于高中——夹河中学,在铜山区只能算是“三线”高中!

(毕竟是品牌房企,售楼处还是挺气派的)

再来看楼盘品质,山水文园的开发商,恒泰集团,也算是品牌房企,去年销售102亿,排名全国142位,比起一线房企要落后些。但也不能以排名论英雄,中小开发商的楼盘,并不一定品质就差。楼盘品质,最终还是要看建成后的质量和服务。

(恒泰集团去年销售破百亿,全国排名142位)

而且,品质和价格也是成正比的,关键性价比是不是高。你不能指望以便宜的价格买到超高的品质。要综合来看这个楼盘的地段、品质和价格,是否适合自己。

再来研究它的技术面,即房价走势情况。

山水文园7000的洋房,与中梁香缇公馆8500的洋房,相差1500,主要就是差在这相隔2.5公里的地段上,以及地段附加的配套上。

而同地段的大彭镇上,除了山水文园,还没有正式的商品房,房价也没有可比性。纵向对比,该楼盘开盘以来,价格一直没有上涨。而且销售情况也不温不火,与主城区的火爆抢房形成鲜明对比。

房天下网站显示,山水文园自去年11月20日以来,在售房源均为D1、D2、D3号楼,至今还在销售。2月份还推出过新春促销房源5799元/平起!

那么,这个楼盘就没有市场了吗?未必!

这个楼盘的主要客户群体,应该是大彭附近的城乡居民、市区的低收入刚需人群,以及来自安徽萧县、砀山、淮北的购房者。

要知道,大彭镇西面被安徽包围,是徐州的西大门,房价的低门槛,是吸引更多安徽人落户徐州的第一站。

这种客户群体决定了山水文园是个刚需盘。其实,该楼盘距离西三环仅有5.4公里,距离市中心彭城广场仅有10公里,去市区工作、消费更方便。比起铜山新区和高铁片区,离市中心更近,但价格便宜得太多了!

但是,大彭镇向西就是省界,尽管也被列入小城市试点,但仍然只是城市的边缘,地铁也没有规划到这里,潜力不如东区,环境不如南区。

东区有高铁站,是城市的窗口;南区有山水,是城市的花园。所以,市区的富人,宁愿跑到更远的高铁站旁买房投资,跑到更远的铜山新区买房自住。

(大彭离市中心10公里,比大庙、潘塘、娇山湖近多了)

另外,人们的生活习惯和生活半径,也决定了购房区域的选择偏好。如果你平时都是在南区和东区生活,你决然不想去西区和北区购房,更不可能去大彭镇购房。

如果你平时就在西区工作生活,而且经济状况比较紧张,买房又是刚需,那么,山水文园的房子不妨可以考虑,毕竟价格太诱惑了,性价比还可以。当然,如果你经济状况好一些,建议你买西区的中梁、美的、荣盛等楼盘,价格要高一些,但毕竟是在“城里”。

至于山水文园的别墅房源,应该是大彭周边及安徽的有钱人的选择。

7000以下的房子,在徐州市区基本绝迹了。要买,只能去周边乡镇了!刚需者的福音是,品牌房企开始陆续进入乡镇了!前不久拍的地,万科、保利进了城北的龙庄村;领地、融创进了城东的老户人村;城南还有棠张、三堡……这些都将为刚需购房者提供更多的选择!


徐州房哥 原创出品

如果你有买房方面的疑问

请关注徐州房哥,留言咨询

免责声明:本文仅代表作者观点,不代表房天下立场。本文系作者授权房天下房产圈发表,未经许可,不得转载。

精彩评论(0)

回复 还可以输入100

关于我们网站合作联系我们招聘信息房天下家族 网站地图意见反馈手机房天下开放平台服务声明加盟房天下
Copyright © 北京拓世宏业科技发展有限公司
Beijing Tuo Shi Hong Ye Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法和不良信息举报电话:010-56318764 举报邮箱:jubao@fang.com
返回顶部
意见反馈