些天，徐州掀起开盘潮，
继五一假期前10盘开盘售罄后，
小长假期间，又有2盘火爆开盘！
美的乐城开盘秒罄！
200套房源，400个全款客户来抢…
湖悦天境首次开盘，一瞬间售罄
价格8940-10999元/㎡
西区中梁香缇公馆开始落位
均价7000+吸引大量购房者排长队
不仅购房者抢房，开发商也在抢地！
前两天，东区一块地抢了9个半，
直到凌晨才被华润10亿多拿下。
（4月27日土拍结果）
而国家统计局发布的数据，
截至2018年3月，徐州房价连续26个月上涨！
徐州楼市那么火，
又连续26个月上涨，
那么现在还值得入手买房吗？
国内知名地产自媒体“米宅米宅”
再次聚焦徐州，
对房价上涨原因及未来趋势
进行专业的分析，并给出投资建议。
来看看米宅又是怎么分析徐州的——
连涨26个月的徐州，还能入手吗？
来源：米宅米宅 作者：沐沐
徐州简介
江苏省地级市，地处江苏省西北部、华北平原东南部，长江三角洲北翼，北倚微山湖，西连萧县，东临连云港，南接宿迁，是华东重要门户城市，也是江苏省重要的经济、商业和对外贸易中心。
1、城市发展
徐州西面临近安徽省地域，长期以来便不是主要发展方向，北面多有山丘阻隔，发展空间明显受限。因此，徐州城市规划是向东、向南发展。
2、城市人口
自2007年以来，徐州常住人口基本保持着逐年下降的趋势，2013年开始有了稳步提升，常住人口开始正增长，虽然增幅有限，但截止2016年末常住人口依旧达到了871万人。（房哥注：截至2017年底，徐州常住人口达到876.35万）
从人口流动性来看，徐州本地客群偏好于外地务工，常住户籍人口比基本都不足1，从2007年便开始逐年降低，2017年仅为0.84，和江苏省的其他三四线城市相比仍有差距，后期随着政府产业升级和各项基础配套设施的全面建设，人口回流趋势会更加明显。
2018年初，徐州也出台了《徐州市“十三五”人口发展规划》，到2020年末，全市常住人口预计将达到900万左右。
3、城市经济
2017年徐州GDP完成额为6605.95亿元，名义增速为13.73%，位居江苏省第六。
而就人均可支配收入来看，一直处于逐年递增的态势，2017年预计达到30987元，而从房价收入比来看，先升后降，2017年回升至5.81，但仍低于6~7的区间，说明徐州人群的购买力充足。
楼市现状
1、房价市场
从国家统计局发布的数据来看，徐州房价已连续上涨26个月（房哥注：原文是“24个月”，有误，特此更正），徐州，可以说是三四线城市中，房价“妖孽”的代表了。
各区域房价（数据参考吉屋网3月份）▼
2、调控政策
限售：徐州不限购但限售，限售周期为2年，限售政策影响程度有限，徐州房地产市场依旧维系较高热度。
限价：土拍市场设置限价，一旦竞价达到限价，将采用“限房价、竞地价”方式产生受让方。房价施行备案制度，企业申报价参照周边同类产品售价执行，备案后3个月内不得涨价，并且各区域、板块都存在着隐性的房价监管红线。
3、供求情况
从CRIC监测重点城市供求数据表现来看，徐州前3月新增供应住宅228万平方米，同比增86%，居40个重点三四线城市供应之首；累计成交267万平方米，同比增长46%，仅次于惠州、佛山而跃居第三位，整体供求比约0.85，市场处于相对供不应求状态。
从供求关系来看，2014年前徐州商品住宅的供应量都显著高于成交量，市场处于供过于求的状态。自2015年以来成交量开始逐年攀升，2017年的成交面积达到了743万方，创历年新高，而房价也攀升至9471元/平米。
市场热度逐步回升，主要与以下几方面有关：
基于前期供应量过大，为了加强“去库存”，徐州的楼市调控力度相对温和，不限购但限售，限售周期为2年，限售政策影响程度有限。
棚改货币化安置也是推动成交的重要因素，徐州棚改片区主要集中在三环沿线的近郊区域，尤以西三环片区居多。拆迁户得到货币补偿后基本会选择在原区域或周边区域置业，因而也推动了成交量和房价的持续攀升。
4、库存
截止2017年末，商品住宅的库存面积仅为328万方。从消化周期来看，2015年高达20个月，2017年便骤减至5.39个月。
从3月供求情况来看，3月份，徐州楼市供应量继续下跌，成交量持续攀升，整体市场热度不减，去化周期只有5个月，供不应求情况持续。
5、土地市场
图中可以看出，历年来徐州的土地供应，2012年堪称 “分界点”，2006年-2011年土地供应量量基本处于“低位徘徊”，年均维持在600万平米左右，而从2012年开始徐州土地供应规模出现“爆发式”增长，一举突破2000万平米，2017年更是逼近4000万平米。
徐州主城区供地明显受限，后期土地供应将主要集中在铜山、贾汪两区。
鉴于徐州发展规划是向东、向南发展，东部片区，云龙区万达商圈可供开发土地愈加紧俏，诸如高铁东城、潘安、贾汪等远郊区域仍有大量土地可供开发，企业也持续加大布局力度。
除了现已布局的万科、保利、融创、中梁等品牌房企之外，世茂、东原、龙湖、招商、新城、大华等多家房企均有意在徐州投资拿地。（房哥注：此处有误！世茂、招商、新城已经进徐州！世茂东都早已陆续上房；招商前两天刚刚在新城区拿地；新城吾悦广场项目已与贾汪区签约。）
企业布局方向主要集中在热点区域、板块，重点关注主城区以及贾汪区。
6、成交区域方面
由于高铁利好，返乡置业客户更为偏爱城东片区。城东片区本地投资性需求也占据一定比重。
不过，贾汪区地理位置相较偏僻，其位于徐州市东北角，客群结构还是以本地客群为主导，对主城区外溢客群吸引力有限。
其中，潘安片区景观资源优越，潘安湖国家湿地公园乃是国家4A级旅游景区，短期度假旅游客群为楼市成交主力。
反观，城西片区客群主要还是地缘性客群为主，城西棚改客户大都有安土重迁情结，更愿意在城西片区购房置业。相较于城东片区，城西片区距离主城区更近，也可以吸引部分主城区外溢客群前来置业。
总结
徐州作为苏北特大型城市，前几年受制于房地产市场扩张较快导致库存较大以及人口流出等因素影响，市场成交加上徐州近两年的棚改货币化安置，一定程度上也推动了成交量和房价的持续攀升。
从目前的房产数据来看，徐州房地产市场热度有望延续，成交量将维持在较高水平，但增长空间有限。
那么对于外地人来说，徐州可以去吗？
对于三四线投资，米宅曾多次发文：
三四线城市市场的“繁荣”部分原因是一二线城市的调控溢出以及部分地区棚改因素，大部分三四线城市面临人口流出、老龄化等问题，其支撑房地产市场的长期动力不足。除了环北京、环上海、环深圳之外的部分三四线城市，其它地方三四五线城市的房产只有居住属性，没有投资属性，更无金融属性。
徐州近几年人口虽有回流，但多为本地常住人口，对于三四线置业者来说，新房情节更加严重，再加上限售因素，房产流通性较差。
因此，对于想要在家乡生活的自住刚需者，有合适的机会该上车上车，对于改善居住多，多关注开发商、注重品质和环境，该享受享受，对于投资客来说，还是要多考虑一下。
看来，米宅这篇文章，
并不十分看好徐州楼市的前景！
那么，你又是如何看的呢？
先来看看米宅网友的留言——
网友评论
看好徐州的——
不看好徐州的——
中立分析的——
来源：米宅米宅，转载已获授权
徐州房哥2018-05-14 15:16:28
