二套新房必须6年后才能卖吗？现在买房还合适吗？

问房哥专栏

房哥开通免费问答通道以来，每天都有粉丝留言提问。房哥每天解答多个问题，但最近未及时总结发在公众号上。“问房哥”栏目好久没推新了。最近正逢徐州调控新政开始实施，又有大批粉丝咨询新政的问题，所以，房哥在此栏目中统一回复。

注：此栏目仅代表个人观点，仅供参考，请勿作为投资依据。

（回顾新政内容，点击图片跳转）1二套新房必须是6年后才能出售？

 粉丝咨询： 刚买的新房，是第二套，必须是6年后才能出售？

 房哥解答： 新政6条里，大家最关注要的一条就是限售。文件里是这样描述的：

短短一段话，表达的内容却很复杂。

有几个专业术语。

权属登记：不动产证（就是原来的房证）登记。

合同网备：就是购房合同在房管局网站上备案。

这条政策的规定，又分成是否市区户口、是否首套房等情况。

市区户口：

只有一套房的：

房证不满2年的，或新房购买不满5年的，限售。

两套房及以上的：

房证不满3年的，或新房购买不满6年的，限售。

非市区户口：

一套房及以上的：

房证不满3年的，或新房购买不满6年的，限售。

限售条件都是2个，按照文字的语法逻辑，是不是符合其一就不能上市交易？

或者说，要想卖房，必须两个条件都要满足？还是满足一个条件即可？

房哥以卖房者的名义，通过朋友向产权处人员打听。

问：我有第二套房，5年前买的房子，买后1年就上房了，上房1年内就办好房证了，现在房证已满3年，但买房时间不到6年，能不能卖？

答：二选一，满足1个条件就行。

问：第二套房，6年前买的房子，因为开发商的原因，房证办好还不到3年，能不能卖？

答：这种情况，看合同网签备案时间。

（提醒：具体需到产权处确认，最终以官方解释为准）

也说是说，限售的两个条件，满足其一就能交易。

文字表述是容易引起歧义的，用图表解读应该是这样的——

2之前买的房子，也受此次限售政策影响吗？ 粉丝咨询： 我是之前买的房子，也受此次限售政策影响吗？

 房哥解答： 受影响的。文件中只是规定房子限售的期限，在新政实施前买的房子，只要房证或购房期限没达到规定的，也不能交易。况且，去年6月1日就已实施的原限售政策，也是溯及老证的。

36月10日前预约过户的，按什么政策执行？新政延长了交易房源的房龄，为了顺利交易，不少人选择在6月10日新政实施前领号预约过户。

6月12日，徐州房产管理服务中心敬告：根据徐政办发[2018]89号文件要求，2018年6月10日前已取得二手房过户预约号的，必须符合产权证满2年（产权证或不动产登记日期为2016年6月10日之前）等相关政策要求，可以按照预约日期办理过户；2018年6月10日前产权证或不动产证未满2年的，即便取得预约号也受相关政策限制交易。

但是第二天徐州房产管理服务中心又出新公告：根据徐政办发[2018]89号文件精神，2018年6月10日前已取得预约号的，在预约取号时，如符合徐政发[2017]33号文件要求的，预约号有效。

去年限售政策徐政发[2017]33号文件规定内容如下↓↓：

市区范围内户籍居民家庭拥有2套住房及以上、非市区范围内户籍居民家庭拥有1套住房及以上的，家庭所拥有商品住房自权属登记之日起未满2年的，不得上市交易。

两天发布两个公告，并不是像网友评论的“朝令夕改”。其实，这两个公告的意思是一样的，就是6月10日前预约的按老政策办。只是后发的这个公告，表述更严谨一些。毕竟前一天发的公告，没有区分是首套房还是二套房。

此外，在新政颁布期间，有不少不法分子以中介公司名义进行“黄牛”交易，以“可以规避政策办理不符合政策要求的过户手续”为由，违法收取代办费、中介费等。各位买房人一定要注意了，千万不要上当！

4这次限售政策，包括贾汪吗？ 粉丝咨询： 贾汪算市区吗？这次的限售政策，包括贾汪吗？

 房哥解答： 此次新政的实施范围是市区。虽然文件下发给了各区县市，但可以肯定的是，不包括邳州等五县市。那么，贾汪和铜山，这个区算不算市区？传统意义上的市区有时不包括铜山贾汪，但法定意义上的市区，是包括铜山贾汪的，除非特殊说明不包括。

另外，其实从文件中可以得出结论，此次新政所说的市区范围，包括贾汪和铜山。比如下面这段：

市区今年住宅供地8000亩，主城区4500亩，铜山贾汪3500。也就是说，市区包括主城区（云龙、鼓楼、泉山、经开区）+铜山区、贾汪区。

所以说，贾汪区也在此次调控新政的实施范围内。

5房价会降吗？现在买房还合适吗？ 粉丝咨询  楼市调控新政实施了，真有用吗？房价能降吗？如果现在投资买房，还合适吗？

 房哥解答  这个很难回答，每个人都有自己的判断，但每个人都不能保证自己的判断正确。所以，我的判断仅供参考，不能误导大家，请勿作为依据。

房哥认为，此次新政的亮点，并不是大家关注的限售，毕竟限售只是延长一年而已。而最可能影响楼市走势的规定，是新房供应量的加大！

新政第1条规定：加大住宅用地供应，市区今年高达8000亩。以后新楼盘会越来越多，缓解房源紧张。

新政第4条规定：房企卖房子，每次申请预售备案不低于4万平方米(尾盘除外)，要在10日内一次性公开全部房源，不得分批销售！也就是说，不让售楼处一点一点的推盘了——部分售楼处常以这种方式+囤客，造成房子稀缺、抢房等情况。人为造成供不应求的局面，导致形成房价上涨预期。

铜山新区在售待售楼盘，星云密布。相关链接：《40个纯新盘将上市！别抢了，徐州真的不缺房子！》

另外，新政第5条也特别重要——增加棚改拆迁实物安置比例。三四线城市房价上涨的一个重要因素是棚户区改造。大量的拆迁户拿到了大量的货币赔偿，大大刺激了购房需求。但现在风向标变了！减少货币安置比例，这就降低市场上的整体购房需求。

一边加大房源供应，一边减少购房需求，房哥判断可能会形成一系列连锁效应：

新房供应量大幅增加——新房变得好买了——买二手房的人少了——二手房价格回落——新房限价的优势不在——炒新房的投资客退潮——整体观望气氛形成——楼市进入平稳期。

预期特别重要。就是因为有上涨的预期，所以大家才一窝峰地去买房增值；而一旦形成滞涨或下跌的预期，大部分投资需求将会一夜全部消失！别看现在房子卖得欢，以后或许一夜之间全卖不动了！

但是，有些人盼望房价大幅下降的情况，不可能出现的。因为，防止房价大起大落的风险，正是政府调控的根本目的，不会让房价大幅回落的！

至于现在还能不能买房？个人观点，自住需求或长期持有投资的，新房可以买。市场变冷时，正好可以慢慢地挑，不用全款去抢了。至于二手房，个人不建议追高。因为不同于政府控制的新房市场，二手房受市场变化影响更大。现在二手房价格倒挂，有风险。一旦新房容易买到了，二手房价格或将下跌。

徐州房哥 编辑出品