中国房地产市场十大预测——房企融资：金钱永不眠|房地产门户房天下

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　　从今年年初开始，房企海外融资大戏便不断上演，万科、中海、恒大、首开、绿城等实力房企纷纷以各种方式“圈钱”，总金额超过千亿元。而随着三中全会的临近和召开，停摆近三年的房企再融资开闸也从传闻变为现实，引来了地产股近乎疯狂的“敛财”大戏。但是，这些融资诉求合理的成分究竟有几成，又有多少方案能闯过证监会、国土部和住建部的“三堂会审”，市场的疑虑日渐加重，并终导致投资人“用脚投票”，多只地产股股价在增发预案披露后暴跌，甚至被打回原形，迅速破发。有业内人士分析，房企再融资获批率或仅为三成。

2010年收紧房地产信托	欧洲再融资利率降至历史新低	美联储推行量化宽松政策	人民币不断
◆ 为了防范房地产金融风险，央行曾连续发文，严格限制房地产贷款。早在2010年2月，银监会更下发通知收紧房地产信托，让房企在国内的融资日益困难。	◆ 今年11月7日，欧洲央行宣布将欧元区主要再融资操作利率降低25个基点至0 .25%的新历史低点，并表示将向银行注入流动性直至2015年。	◆ 不久前，美联储在例行货币政策会议中决定继续以每月850亿美元的购债速度推行量化宽松政策，并维持接近零的超低利率，增强了市场对资金宽松的预期，间接地为国内房股海外发债提供了一个有效窗口。	◆ 除了国内融资难的因素外，人民币预期的不断增加也成为了房企海外融资的“催化剂”。

　　实力房企全力融资年内发行债券总值超171亿美元

部分房企融资情况

· 万科：万科香港在今年年初发行的8亿美元5年期定息债券，票面利率更低至2.625%。
· 绿城：绿城中国在9月17日率先发行了一笔年息8%的3亿美元的六年期优先票据。[详细]
· 恒大：10月24日，恒大地产发行五年期10亿美元的优先票据，年息率为8.75%。[详细]
· 首开：11月1日，首开股份宣布拟以不低于5.93元/股，合计发行不超过6.75亿股，募集资金40亿元，投入北京、太原、苏州三地经济效益较好的项目，并发行总规模不超过58亿元的公司债券。 [详细]
· 绿地：绿地香港近期公布6.945亿美元债券发行计划。
· 中海：日前中海地产发行的一笔总额高达15亿美元的债券，共获得131亿美元的超额认购，一举刷新了内地房企在美元债市场上额度发债。[详细]

房企融资火力全开

　　 ——回顾历年的房企融资历史，可见大型房企的海外融资规模一直呈增长趋势。2012年全年仅有20家房企发行25笔海外债券，总融资额600亿元人民币，同比2011年增长10 .23%。但仅今年1月份，就有17家内地房企通过境外融资渠道筹集420亿元资金，超过去年全年的一半。
——据惠誉、穆迪以及香港交易所的综合数据，截至11月15日，短短50天内就有9家房地产公司发行超过52.5亿美元的债券，这还不包括万达商业地产将发行的大额美元债。
　　——A股共有28家房企公布定增的预案，总融资额800至900亿元。若加上超过100亿元的近十家房企的发债计划，房企整体再融资额已近千亿左右。

朱一鸣：以低成本融资替代高利息旧债

　　朱一鸣分析，从融资目的来看，企业进行新一轮借款的一个原因是通过借新债还旧债，降低企业开发运营风险并进行新一轮的投资。据他分析，美联储货币宽松政策增加了海外资金的流动量，大量资金流向香港市场，资金流动性的大幅提升，带动了利率的逐步下降，而房企的高周转主要依赖于“以债养债”的模式，通过高额利率的借贷扩充企业的资金，进行投资和买地，因此，随着企业融资成本压力显现，企业选择进行更低廉成本的融资以替代利息高昂的旧债务。
　统计数据显示，今年前三季度，万科等十大代表房企总资产额为19957亿元，负债总额为15051亿元，比去年末分别增长13.6%和14.6%，资产负债率仍维持在75.4%的较高水平，比去年底提高0.7个百分点
　　业内人士分析，各房地产企业的评级以及信用记录都是界定利率的重要参考依据，房企间实力的差距直接造成了大小房企的融资成本相差巨大。虽然部分房企的融资利率高达13%，但仍比在国内发行信托融资低廉。

	陈晟：受影子银行影响房企必须早布局
	中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为，受到针对政信平台、影子银行的整治等影响，明年开发商有可能更难以获得资金。因此从海外获取廉价资金是开发商赶紧要做的事，应该尽早布局。

邓浩志：集中融资为维持开发

　地产经济学家邓浩志表示，由于房地产属于资金密集型企业，一直都需要大量的资金去维持继续开发，因而不断融资是普遍现象。而负债率只要维持在合理水平，影响不大。房企通过融资获得资金后，就更具实力去拍地，从而在拍地中造就了更多“新地王”。而地价的不断攀升，也使得房企需要更多的融资才能维持发展，两者之间相互影响。

　　——统计数据显示，今年前三季度，万科等十大代表房企总资产额为19957亿元，负债总额为15051亿元，比去年末分别增长13.6%和14.6%，资产负债率仍维持在75.4%的较高水平，比去年底提高0.7个百分点。
　　 ——房企要为即将到来的土地出让高峰期囤积弹药。“我们预期各线城市将在四季度迎来推地高峰，特别是一线城市可能在国土部的督促下加大住宅用地的供给量。”瑞银证券的分析师李宗彬表示。
——海外融资作为房地产企业的惯用手段，会一直延续下去。

房企再融资开闸十余只地产股跌破增发价

　截至11月15日，A股共有28家房企发布定增预案，其中已经有11家房企目前股价低于计划增发价格，其中包括广宇发展、招商地产、荣盛发展、首开股份、阳光城等一系列大型房企，破发幅度在10%以上的就有8家之多。 [详细]

获批通过率或不足三成

　　一位房企高层告诉记者，早是交易所通知上市公司可以申报再融资材料。但到目前为止，只有少数几家公司的申请材料被受理。根据有关规定，上市公司在披露相关重组和融资方案时，需要同时提交相关专项核查报告。“从事房地产业这些年，哪家房企没有点捂地捂盘的事，如果严格打分，估计真正合规的企业少之又少。”上述人士称。
　另有为上市房企做法律顾问的人士向记者透露，其代理的几家房企申报材料递交1月有余，均未收到受理函，主要原因就是国土部和住建部正在出具审核意见。“听说这一轮国土部审核非常严格。”
　有上市公司预测，在目前已经上报的数十家房企再融资预案中，能通过的比例可能不足三分之一。 [详细]

　　——房企涉足以银行业为主的金融业成为近段时间的热门事件。继万科涉足徽商银行后，广州越秀集团在收购了近十个金融牌照后，近日更以约116.44亿港币收购了香港创兴银行75%的股份。而地处湖南的房地产开发商新华联继去年入股长沙银行后，也于近日确认在湖南地区参与发起民营银行。在安徽，由国购集团、新安金融、新华集团、华泰集团、恒泰集团、信地集团、金牛集团等7家民营企业共同发起组建合肥银行中5家涉及房地产。
——多名开发商高管认为，银行相比于融资租赁等非银行金融机构更加灵活，可为地产企业获取更多“更便宜的钱”，或以更多渠道方式帮助房企融资。但也有人认为，再将开发商理解成是冲着贷款来收购银行开始显得“太过简单粗暴”。一位房地产业内人士如此评价：地产行业离行业天花板越来越近的时候，其实是在摸索行业狂飙突进20年后下一步打算做些什么。　

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