[摘要] 对持有多套房且不对外出租的购房者征收持有税，将更加有效地抑制投资投机，而对始终只有一套房的改善型需求影响较小。与此同时，要考虑适度降低交易环节的税费，促进多余的房源流入市场，也能降低想改善居住条件的家庭的换房门槛。
难以区分
在现实操作和相关政策中，投资投机和改善型需求没有得到明显差别对待。
近年来，“鼓励刚性购房需求，抑制不合理住房需求”一直是楼市调控政策主线。随着调控不断从紧，投资投机型购房需求逐步得到有效遏制，成效不断显现。但在这个过程中，一些改善型购房需求也不可避免地遭到了“误伤”。如营业税、限购、个人所得税等政策，有的政策让想改善的人买不了房，有的则由于税费增加，让想改善的家庭买不起房。
“中央提出要让人民拥有更舒适住房，住房条件不断改善才能实现这一目标。”中国房地产协会副会长朱中一表示，和首次购买住房一样，卖旧买新、卖小买大的改善型购房需求也属于刚性需求，应该予以鼓励和支持。改善型需求对房地产业转型升级、进一步提升品质也至关重要。
在去年底举行的住房和城乡建设部工作会上，住建部部长姜伟新表示，2013年将继续坚决抑制投机、投资型住房需求，支持合理自住和改善型需求。但在现实操作和相关政策中，投资投机和改善型需求却没有得到明显的差别对待。
“因住房具有自住和投资的双重属性，所以很难有效区分改善型需求和投资型需求。从这个意义上来说，要达到抑制投资投机型需求的目的，出台任何政策都很难做到十全十美。”清华大学恒隆房地产研究中心主任刘洪玉说，从目前的政策取向来说，重点还是支持基本住房需求、首次购房需求，这是“住有所居”目标能否实现的关键。
刘洪玉认为，对追求“居住条件更舒适”的改善型需求，当前政策取向保持中性甚至短期内不鼓励，这是从当前住房市场供求现状出发的。在城镇化快速发展的背景下，尤其在热点城市，住房供不应求的局面还将持续，全面鼓励改善型需求有可能加剧供求紧张。但从全面建成小康社会的中长期发展目标要求来看，将来肯定要对改善型需求采取支持性政策。
“当然，如果将投资型购房定义为购买住房后用于出租，我觉得政策也应该保持中性，因为这种投资形成了租赁市场上的住房供给，有利于发展租赁市场。住房市场上真正需要打击和遏制的，是投机型购房，即购房的目的既不是自住、也不是出租，而是长期闲置、等待后转售牟利。这种投机型购房既推高了房价，又造成了宝贵住房资源的浪费，是应该重点打击的对象。”刘洪玉说。
疏堵结合
专家认为，对首次购房者和改善型购房者应该实行“定向宽松”
针对调控新政可能误伤改善型需求的情况，财政部财科所所长贾康认为，20%个税政策的实施细则应尽早清晰化。对首次购房者和改善型购房者应该实行“定向宽松”，不同城市在具体实施时应附加上不同政策，避免在楼市调控中“误伤”改善型需求。
实际上，现行的个税政策，本身就有相关的优惠。据链家地产市场研究员张旭介绍，根据目前的政策，对个人转让自用5年以上，并且是家庭生活用房取得的所得，免征个人所得税。“一般来说，出售5年以上的住房，应该需要再买更好的房子，是比较典型的改善型需求，政策是有优惠的。”
秦虹认为，这一政策应该继续坚持执行，切实达到对投机性需求进行抑制，对合理的住房需求给予支持的政策目的。
业内人士认为，现行的税收优惠政策还有进一步细化的空间。比如现在规定满5年的住房可以免征个税，相应的，满4年或3年的住房，可以考虑适当降低税率，以体现对改善型需求的支持甚至鼓励。
上海社科院城市与房地产研究中心主任张泓铭建议，针对不同的需求，调控政策还应更加细化。比如对于首次购房和首次换房的自住需求要鼓励；对于投资购房用于出租的“他住需求”要允许，不是抑制；对于纯投机需求要坚决予以抑制。采取的调节手段应以经济手段为主，限购之类的行政手段为辅。这样，才能发现真实的需求，也才能使供给有的放矢，逐步实现供求的平衡。
按照这种思路，区分合理改善与投资投机，增加持有环节的税收被认为是更有可能奏效的手段。朱中一表示，对持有多套房且不对外出租的购房者征收持有税，将更加有效地抑制投资投机，而对始终只有一套房的改善型需求影响较小。与此同时，要考虑适度降低交易环节的税费，促进多余的房源流入市场，也能降低想改善居住条件的家庭的换房门槛。
“总的来讲，对改善型需求，仅靠‘堵’不是长久办法，整体设计、系统改革、‘疏’‘堵’结合才能解决涉及面广、复杂程度高的房地产市场问题。”秦虹表示。
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