[摘要] 继海南国际旅游岛成熟发展后，拥有海岸线资源的城市纷纷异军突起，以青岛、烟台等城市为组团的胶东半岛在近两年更有后来居上之势，凭借着优质的自然资源备受品牌房企青睐。据不完全统计，截至目前，万科、保利、龙湖、碧桂园、越秀、天房、中建、中铁、中粮、华润、金地等近30家一线品牌开发商纷纷抢滩胶东半岛。
时近6月，初夏的意味渐浓，烟台龙口等沿海城市渐渐进入旅游旺季。蓝天、碧海、银滩，成片的海景房傍海而建，凸显着龙口这座城市滨海资源开发的力度。但经济导报记者调查发现，众多楼盘入住率不足两成，部分海景房整栋楼甚至无一户入住。
并非个例，胶东半岛的胶南、乳山、文登等地部分海景房都在上演着类似的“空城计”超市场容量开发、大量占用临海沼泽、防风林带，长时间闲置……
“近年来，各地海景房建设存在盲目跟进、重复建设等问题；许多海景房利用率极低，部分位置、硬件欠佳的楼盘，购房者甚至被套，难以转手。”山东财经大学房地产研究所所长、导报特约评论员郭松海在今年的山东省两会上，曾提交了一份《严控海岸线房地产开发》的专项提案。
26日，郭松海接受导报记者采访时表示，海景房开发建设的法规亟待完善，政府应该做好海滨地产市场走势和市场容量的研判，严控海岸线房地产开发，引导沿海区域地产开发企业尽快实现项目转型，保护珍贵的海岸线资源。“一年住不了两次”
23日下午，来自济南的王洋女士收拾好在龙口东海旅游度假区某小区的房子后，结束了两天的短暂假期，和父母以及两岁的女儿一起驾车回济。
“2010年在此购入一套约60平方米的海景房，总价倒是不贵，但是一年住不了两次。”王洋表示，小区内零售、餐饮等配套设施难以跟上，家里老人在此长期居住并不方便；房子也很难租出去，因此房屋几乎常年闲置。
记者发现，王洋的苦恼具有相当的代表性。
步入东海旅游度假区不久，一个巨大的指示牌耸立在路中。“湖光海景”、“碧海苑”、“福海苑”等26个名称被标注其上。
而值得注意的是，上述名称并非景点名称，而是南山集团在此度假区内的地产项目。这意味着，在这20公里的海岸线周边，密集分布着至少26个小区。
记者从部分小区中穿插而过，并未发现多少住户，楼下停车场所停车辆也少得可怜。“只有零零散散的少数住家。”当地一些居民介绍说，天气冷的时候，几乎就是“空城”。
在南山碧海苑小区，小区东一排两层的沿街商铺上，“即买即赚”、“日进斗金”、“南山旅游”等宣传海报处处可见，但这些商铺多数都是大门紧闭。透过落地玻璃门向内望去，灰尘遍地。
“小区的入住率不足两成，夏季来赶海时住户会多一些。”23日，南山地产一名内部人士告诉导报记者。空置率探因低入住率的背后，是近10年来海景房建设的如火如荼。
目前，沿海区域大面积兴建海景房几乎已经形成一种趋势。而由于绝大部分项目所在地市场消化能力有限，这些楼盘纷纷在我省中西部区域和外省寻找市场。
来自济南的福海苑业主，王海介绍说，他2010年购房时恰逢销售高峰，当时有许多北京（楼盘）、内蒙古、济南等地看房团乘专车来看房，售楼处人满为患。
南山集团内部刊物《南山》4月号上的一则新闻也引起了导报记者的注意：3月13日，龙口置业和新南山地产举办南山地产代理商市场启动暨精英交流会，“来自各地的180多家代理商参会。”
由于龙口当地房管局并不公布相关信息，导报记者未能查到当地海景房的确切开发量。
而实际上，对多数海景小区而言，高强度营销使其出售率并不低，造成今日高空置率有多方面的原因。
“有的业主纯粹是为了投资，购房后多年不来，只等恰当时机出手；有的房主购房主要用于退休之后养老居住，造成暂时闲置；有的则主要是为了夏季度假使用，其他季节则闲置。”锐财经首席分析师王政接受导报记者采访时分析说。
他说，“分析海景房购买人群，主要为养老休闲和纯投资两类。不过由于医保没有联网，真正意义上的养老地产很难实现；投资人群又加大了当地的房价波动。”王政表示，房屋闲置首先是资源的浪费，同时也制约了人气的提升和区域经济的长远发展。
记者注意到，在东海旅游度假区内，出租车极少，中巴和观光电动车则多集中在相对比较热闹的月亮湾以及渔码头附近，若无私家车，出行并不方便。加强海滨房地产项目转型
如今，海景房购房潮逐渐散去，冲动背后暴露出的许多问题依然值得反思。
购房人的一个消费误区就在于，他们仅看到外地海景房的单价，而没有考虑到此后的使用价值问题。因为外地海景房绝大多数作为买房者“第二居所”甚至“第三居所”，长期空置带来的资金沉淀、房屋管理、清理维护、物业缴费等成本，换算下来难言便宜。
之外，海景房大量开发，带来的不仅是高空置率。在东海旅游度假区20余公里的海岸线上，还穿插坐落着多个高尔夫球场。
他说，“坐拥万亩黑松林和东海国际海景高尔夫球场”、“绿色、尊贵、高尔夫格调”，在南山集团旗下众多地产项目的宣传材料中，“高尔夫”成为重要卖点，支撑了楼盘的售价。然而，高尔夫项目的盈利能力和对资源的消耗值得商榷。
记者走访了解到，海景房及高尔夫所占土地，相当一部分来自上世纪五六十年代栽种的黑松防风林带。
“应将海岸线向海域1000米、向陆域500米等距线范围设定为海岸保护区域，严控该区域内的开发。”为了防范房地产开发对海岸线的破坏，郭松海建议说。
防范房地产系统性风险、避免海景房大量闲置资源浪费，郭松海还建议，可以适度将海景房开发为产权式酒店，提高其使用率；针对外地山东籍购房者返乡养老的需求，引导开发企业开发养老地产等；在旅游景区，适度引导开发企业重点开发度假式酒店等。
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