[摘要] 近来各方人士在提到房地产市场时说得最多的莫过于“长效机制”。有的人把房产税的推出作为“长效机制”，有人认为改变地方政府对土地财政的过度依赖才是“长效机制”。
近来各方人士在提到房地产市场时说得的莫过于“长效机制”。有的人把房产税的推出作为“长效机制”，有人认为改变地方政府对土地财政的过度依赖才是“长效机制”。从专家学者到政府官员，再到市场人士对于“长效机制”各有不同的说法，但究竟哪一种政策或规定才能作为“长效机制”使楼市保持长期健康稳定，目前还没有形成共识。但不管怎样，“长效机制”最重要的是在于长期有效，而不在于其是行政手段还是市场手段。
人大常委会委员、财经委副主任委员尹中卿，8月29日在十二届人大常委会第四次会议提出，必须尽快调整房地产调控思路，充分运用市场手段，着力健全房地产市场长效机制。
中国房地产协会副会长朱中一8月13日在海南某论坛证实，房地产调控长效机制已形成草案，长效机制对现有的财税体制、土地政策、金融体制都会有所改革，房产税将是长效机制的重要组成部分之一。
自从前不久中央对房地产市场提出长期健康稳定发展目标之后，市场便对长效机制的出台特别期待。其实，无论是现行的楼市调控政策还是期待中的长效机制，其目的都是希望楼市能够稳定，防止房价出现大起大落。因此，不管市场化的手段还是行政化的手段，只要达到这一目标都应该算作长效机制。
诚然，长效机制不是一劳永逸、一成不变的，它还需要随着时间、条件的变化而不断丰富、发展和完善。理解长效机制，要从“长效”、“机制”两个关键词上来把握。机制是使制度能够正常运行并发挥预期功能的配套制度。它有两个基本条件:一是要有比较规范、稳定、配套的制度体系;二是要有推动制度正常运行的“动力源”。
我国经济结构转型已经提出了很多年，但在当前经济出现减速迹象的情况下，转型难度无疑在加大。为防止经济增速滑出“底线”，有必要寻求一个起基础性支撑作用的行业。从当前情况来看，还没有其他行业可以替代房地产对经济的拉动作用。尤其是当前伴随美国量化宽松政策的逐步退出，资金正在从新兴市场流出，重新回流欧美，国内资金面将会有所收缩，房地产调控的力度在此时不太可能加大。
同时，调控也不会放松。尽管近来温州放松了限购政策，但是不代表楼市调控会全面放松，尤其是房价上涨压力依然较大的一线城市。因此，在今年接下来的四个月里，房地产调控维持现有政策的可能性。按照目前楼市的运行趋势，即使出台房产税这类所谓的长效机制，限购限贷政策暂时也不会退出。
另外，所谓长效机制的出台并不会一蹴而就，很可能是一个逐步形成的过程。而且其对市场的作用也可能不会像市场期待的那样立竿见影，药到病除。任何一个市场的运行趋势除了要受到市场内在供需的影响之外，还会受到政策和外◇环境的影响。在当前内有经济增速下滑担忧、外有新兴经济体被做空风险的情况下，皆在为维稳而酝酿的长效机制也会面临着“树欲静而风不止”的巨大挑战。
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温州限购放松不到一个月，郑州却开始限购限价，楼市调控分化趋势显现。郑州新一轮限购政策规定，未满20周岁的郑州市民不得买房。除了升级限购，郑州的房产新政也出台了最严版本的“限价”，不管是新品预售项目或者已取得预售证的商品房项目，都需确保价格环比“零涨幅”。在如今没有性调控措施的时点，郑州为何会出此限购政策？该现象是否会在其它城市中出现？
房价变动是城市调控方向分化的原因
温州限购放松是因为其房价同比环比持续下跌了较长时间，所以需要释放一部分交易量来重振市场；郑州的情况恰恰相反，根据国家统计局数据，郑州七月份新建商品住宅（不包含保障性住房）价格的环比涨幅为1.7%，名列第四，同比涨幅为12%，名列第七，属于房价上涨最快的二线城市。郑州政府官员表示，此次限购升级主要是为了抑制投机性需求，让房价涨幅跌出前十。除了近期房价涨幅回落的压力，郑州市相关部门的压力还体现在完成年度房价目标的实现上。在年初制定房价调控目标的时候，几乎所有重点城市计划确保今年房价涨幅不超过人均可支配收入的涨幅，其中也包含郑州。根据郑州市2013年政府工作报告，今年城镇居民人均可支配收入增长12%左右，前7个月房价上涨额度已经用完。
大量重点城市或将无法实现年度房价控制目标
从我们挑选的15个重点城市数据可以看出，有8个城市的房价涨幅已经超过了年度限额，除所有的一线城市外，也包含了二线城市中的厦门、南京、郑州和沈阳。剩下的城市中，武汉和大连也已经岌岌可危。总的来说，有相当一部分城市的年度房价控制目标较难实现。
或有更多城市出台限购限价措施，开发商业绩增长或受阻
虽然政府不希望通过限制正常的刚需来打压房价，但在近期，我们看到大多数重点城市的住房价格在节节攀升，并且有相当一部分城市可以预见到年度目标实现的困难性。目前，尚没有看到有性调控措施出台的迹象，所以各城市唯有结合当地的实际情况，运用其职能手段，才能完成目标。郑州此次的调控措施中增加了对商品房预售的限制，这将对开发商的去货有一定的影响。在刚刚过去的中期业绩发布期内，开发商都交出了满意的半年业绩成绩单；虽然下半量货量充足，但较多开发商均表示，不到合理价位，可能不上市。由于预计有较多城市出台限购限价政策，开发商为了利润率的考虑，可能会放缓去货速度，等待合适的时机。
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