[摘要] 9月4日，备受各界关注的北京又一“限房价、竞地价”地块最终被恒大地产集团有限公司以40.4亿元竞得。北京市国土局介绍，今年北京采用“限房价、竞地价”方式推出的朝阳区豆各庄乡地块是北京除限定商品房每平方米售价外，首次一并限定了单套商品房总价的项目，将面向公众销售。
9月4日，备受各界关注的北京又一“限房价、竞地价”地块最终被恒大地产集团有限公司以40.4亿元竞得。北京市国土局介绍，今年北京采用“限房价、竞地价”方式推出的朝阳区豆各庄乡地块是北京除限定商品房每平方米售价外，首次一并限定了单套商品房总价的项目，将面向公众销售。北京“限房价、竞地价”的大幕缓缓拉开，对于中端住宅市场形成支撑。
北京商报记者4日从相关部门了解到，目前类似豆各庄这类“限房价、竞地价”地块未来房源的分配政策已经初步制定完毕，待多部门会签后将报市政府审批。
上述部门相关负责人透露，未来这类地块房源的分配将以满足刚需、平抑房价为原则，除了在土地出让前变设定销售价格外，也将对分配人群的购房资格有所限制，同时为了避免投机投资，将设定再上市的相关要求，并纳入到限价房序列管理，但并不属于保障性住房。
市国土局还透露，近期北京还将根据在施土地储备开发项目情况，在丰台、石景山、大兴、通州(社区网 论坛 商铺)、顺义、房山等区域选择部分地块通过“限房价、竞地价”方式进行出让。目前，上述各区政府在综合考虑区域交通、市政、生活配套设施等情况后，已提出了拟通过“限房价、竞地价”方式供应的备选地块。
“限房价、竞地价”土地出让方式是在限定地块未来住房销售价格的条件下竞土地价格，按价高者得的原则确定竞得人的挂牌出让方式。本次成交的朝阳区豆各庄地块总面积约22.45公顷，其中居住用途建筑规模约24.33万平方米。按市国土局公布的资料显示，该宗地居住用途建筑规模5.15万平方米用于建设公共租赁住房，剩余居住用途建筑规模建设的商品住房销售限价为22000元/平方米，套型建筑面积全部要在90平方米以内，单套商品住房总价需控制在200万元以内。市国土局表示，“限房价、竞地价”方式直接限定了未来住房销售价格，能够较好地抑制区域房地产价格的过快上涨。
实际上，北京早在2010年就启用过“限房价、竞地价”的土地出让方式推出过房山区长阳镇起步区6号地块，该宗地成交隔年后的两次开盘中都直接当日售罄，价格优势较周边非常明显。虽然业内评价称“限房价、竞地价”项目的商品房能够满足“夹心层”购房群体的自住型商品房的购房需求，但也普遍承认该类项目开发商可获利润空间较低。
链家地产市场研究部张旭分析称，按照商品房的限价2.2万元/平方米来看，该项目的销售额约为53.5亿元，如果考虑到高达40.4亿元的土地成本、配建公租房的建设成本以及项目开发成本，房企基本上只能做到微利，甚至难以盈利。不过他也表示，该地块周边的二手房交易价格约为2.6万元/平方米，限价商品房的价格优势还是比较明显的，销售基本情况将会十分良好。
据了解，此次是恒大进入北京后二次出手拿地，且两幅土地均为“限房价”地块。针对该地块楼面地价太高，加上4500元/平方米的建安成本和其他税费，业内虽然认可恒大的成本控制能力，认为恒大适合开发此类土地，但也直呼其“几乎无利润可赚”，形容为进入北京市场“做公益”。而某接近恒大的人士透露，恒大一向自称做“民生地产”，豆各庄地块符合这一定位。该人士透露，豆各庄地块配有一定商业面积，包括2500个车位、1.6万平方米的社区商业以及3.8万元/平方米的公寓，对限价房的低利润将有所弥补。
而对于该地块成交结果对于市场的影响，中原地产市场部研究总监张大伟认为，此类型地块的供应加速将明显影响市场各方对市场的判断，对开发商来说将影响定价和销售节奏，为了避免与限价房销售正面竞争，开发商很可能会平价快销；对于购房者来说很可能会引发持币观望，“这也将造成商品房部分可能价格依然持续上涨，而普通中低收入人群逐渐可以选择购买价格相对较低的限价房”。张大伟坦言。
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8月底，北京市土地储备中心挂出两块“限房价竞地价”地块，对地块上建成的商品房价格进行限定，再由开发商在底价基础上竞价。业内人士普遍认为，北京在此时再次推出“限房价”地块的背后原因，是当地一路上涨的房价与土地价格所带来的调控压力。
这一模式能起到的作用有多大？适合范围推广吗？就“限房价竞地价”比较关心的核心问题笔者一一解读。
1、“限房价竞地价”能起到抑制房价上涨的作用吗？
同策咨询研究部总监张宏伟认为，对于短期内来讲，“限房价竞地价”确实可以起到遏制地价过快上涨的作用，对于房价来讲，由于政策条件的限制，确实对于这个项目及周边市场来讲，在这个项目入市阶段，确实会影响到周边项目的价格。
但是，一般来讲，限房价是有一定时间的，比如限房价时间周期一般来讲5年左右，5年后这些限价房入市价格就会和周边商品住宅看齐，“限房价竞地价”并不会有中长期的影响周边板块价格的作用。
此外，供求关系决定价格是否上涨以及上涨的幅度，如果单纯靠“限房价竞地价”抑制房价上涨是不可靠的，还必须通过加大土地市场供应，加大商品住宅市场供应，尤其是中小套型的商品住宅的市场供应才能够起到抑制房价过快上涨的目的。
2、由于利润被限制，这种模式下推出的地块是不是会受到开发商的冷落？
同策咨询研究部总监张宏伟认为，对于成本控制能力弱的开发商，周转速度慢的开发商，由于利润空间被限制，这些开发商有可能就不会再关注这样的地块，由此市场温度短期降温。
而对于成本控制能力强的开发商，周转速度快的开发商，则在这个时候具有拿地的优势，在获得土地资源同时，还有可能通过自身的优势获得一定的利润。
3、在实际操作中会不会带来一些问题（如开发商偷工减料）？如何去避免？
同策咨询研究部总监张宏伟认为，有可能会。这和开发企业的品牌和品质有关。如果品牌开发企业一般不会。因为，这些企业的成本控制能力相对较强，这些开发商可以通过集团内部大规模采购、标准化的操作降低成本。
而对于成本控制能力较弱的企业，如果采取偷工减料，除了处罚并责其改正之外，对于该企业在这个市场的拿地资格、开发资质可以做出限制性规定，防止其做出出格的实情。
4、“限房价竞地价”模式适合在范围内推广吗？
同策咨询研究部总监张宏伟认为，“限房价竞地价”不适合“一刀切”推广。
首先，“限房价竞地价”只适合房价上涨比较快的城市，比如在一线城市进行推广，通过“限房价竞地价”短期内抑制房价过快上涨。而不适合土地、住宅供应相对充裕的三四线城市。
其次，“限房价竞地价”只适合重点城市个别地块，由于土地资源的稀缺性、市场阶段性的特征，不可能所有的地块都适合“限房价竞地价”。“限房价竞地价”只适合重点城市容易比较产生比较高溢价的项目上。通过这样的方式调节地价，控制房价过快上涨。
第三、“限房价竞地价”改变不了地价实质性上涨趋势，长期执行违背市场经济规律。
地价随着市场条件、配套条件会逐渐上涨，这是市场经济规律，这是市场的力量；“限房价竞地价”调控政策的作用就是防止地价过快上涨，由此而引起的房价过快上涨，这是政府之手调节力量。从这个角度来讲，这两点是矛盾的。从未来市场趋势来看，市场力量始终是占据主导的，调控难以改变市场走势大趋势。因此，当前来讲，不管“限房价竞地价”试点范围怎么扩大，基准地价上不上调，地价实质性的上涨都是在进行的。而政策无论这么变化，从大趋势角度来讲，改变不了地价的上涨趋势，只能通过阶段性的政策调节地价不要上涨过快。
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