[摘要] REITs又一次进入了投资者的视野。继鹏华基金和诺安基金之后，广发基金亦成立了投资于美国房地产行业的REITs指数基金，覆盖美国整个REITs市场85%的市值，只包括市值在1亿美元以上的公司，有120个成份股，并涵盖房地产的17个子行业，主要有住宅类地产、医疗保健类地产、商业零售地产、高端写字楼物业以及工业用地等。
REITs又一次进入了投资者的视野。继鹏华基金和诺安基金之后，广发基金亦成立了投资于美国房地产行业的REITs指数基金，覆盖美国整个REITs市场85%的市值，只包括市值在1亿美元以上的公司，有120个成份股，并涵盖房地产的17个子行业，主要有住宅类地产、医疗保健类地产、商业零售地产、高端写字楼物业以及工业用地等。
REITs是RealEstate Investment Trust(房地产信托凭证)的缩写，是一种以发行凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合的绝大部分(通常为90%以上)按比例分配给投资者的产品。
真实的“痛”
进行直接独立的房产投资本是件费时费力的事儿：选择房产、交易过户、室内装修、寻找租户、出租获利……每个环节都需要投入相当的时间和精力。与此同时，在高房价的推动下，房屋租赁市场亦是“水涨船高”，高企的房租成了租户心头之“痛”。
“投资ITs基金，相当于和其他投资者一起购入房产，交由REITs管理机构进行管理、出租、维护，既能获取定期的租金分红，又能在房价上涨时获取增值，在免除投资者烦恼的同时也转移了风险。”广发美国房地产指数基金拟任经理邱炜说。
以诺安全球REITs为例，截至今年5月份，建仓完成一年的时间内为投资者共赚取了超过15%的。“因为当时主要的仓位在美国的REITs，不但美国经济开年表现超预期，房地产市场复苏有所加快，同时美国的市场利率下行至历史低位，这种宏观环境有利于REITs市场的表现。”诺安基金有关人士接受采访时表示。
房子还是指数？
8月以来，A股小幅下跌，全球主要市场如道琼斯工业指数、标普500指数、伦敦富时100指数和新兴市场如韩国综合指数、孟买Sensex30指数等均出现不同程度的下跌。进入9月，对于国内投资者来说，由于美国经济将进一步复苏，美股QDII将仍是核心配置品种。
“鉴于美国房地产复苏的较大确定性，通过投资美国房地产指数基金来对一系列RTs进行一篮子的投资，既分散了风险又获得了代表美国房地产整体趋势的。”邱炜表示，这样的话就不像房地产开发商及相关行业那样直接受房地产销售的影响。
“REITs以强大的二级流通市场作为支撑，流动性强；同时，其在公开市场交易面临着更为严格的监管和信息披露要求，对投资者而言，能够降低信息不对称带来的潜在风险；此外，收入预期更明确，REITs的包括租金收入和持有物业的价值增值，以租金收入为主，大部分租金收入在租赁协议中已明确。”在方正东亚信托研究发展部的杨帆看来，REITs拥有很多优点。
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投资之“道”
“REs相当于是通过发行凭证将整个投资资产份额化，相对直接投资房产物业来说门槛降低明显，投资门槛的降低同时也使投资范围得以扩充，从而更有利于投资者分散投资风险。”杨帆说，“还有就是责任有限，REITs投资者以投资额度为限，而直接持有物业的潜在责任可能大于最初投资额。”
“个人在国内投资房地产时，通常会涉及到多项或全部费用。在美国，买房也要交纳地产税、维修费、管理费、保险等一系列费用。”邱炜表示，在购买房产以后还将面临比如说定期维护保养等问题，甚至曾经出现过由于房主长期在国内而租户破坏房产或是在房产内进行违法行为的事情，而要避免或是解决这些问题，对于国内的投资者来说都是难度很大的。
数据显示，MSCI美国REITs指数于1994年12月发布，从1995年1月1日到2013年二季度，18年来的平均年化达到10.92%。另据彭博资讯统计，截至今年二季度，REITs指数2002年以来的累计达到229.68%，而同期标普房地产开发商指数的累计为56.67%。
“当然，直接投资房地产也有其天然的优点，例如可以直接持有物业产权以及具备办公、居住等功能。”也有业内人士指出，直接投资房地产适合资金量较大的专业房地产投资机构，一般投资者参与难度较大。
信托之“形”
从2007年开始，人民银行和银监会、证监会等部门便开始着手研究REI的相关政策。2008年，银监会起草了《信托公司房地产投资信托业务管理办法(草案)》，并征求意见。同年12月，国务院工作会议的金融“国九条”中，明确提出通过房地产信托投资基金等手段拓宽企业融资渠道。此后发布的金融促进经济发展和关于促进房地产市场健康发展的126号文和131号文，其中明确提出要开展REITs试点。
囿于理财产品的形式，杨帆认为，影响因素较多将致使REITs短期价格波动较大，例如市场投资偏好受利差影响较为明显，利率的波动会影响投资者投资REITs的意愿；另外由专业投资机构代理收取的较高的管理费用也将使一部分投资者“止步于门外”。
不过邱炜表示，未来美国REITs指数盈利亮点表现在两方面：，房价在经济相对稳定的环境下将实现温和上涨；第二，REITs的租金水平是刚性向上的，因为租金上涨的动力永远存在，经济稳定复苏也将带动房租上涨。
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（来源：证券日报）伴随着监管层、市场对地方政府债务规模、风险担忧的加深，今年8月初，审计署启动了新一轮性的政府债务审计工作。目前，审计署的“摸底”工作已过去月余，而过去两年间在地方融资体系中扮演重要角色的信托公司也已对信政合作项目有所规避。
“目前最重要的问题是监管层对地方债务后续政策的不确定性，可能会对项目的运行带来风险，因此我们近期对信政合作项目也非常谨慎。”北京地区一位信托公司信政业务人士对《证券日报》记者表示。
而在集合信托市场，以信政合作项目为主的基建信托8月份占比较7月份下降明显。用益信托网的数据显示，8月份以来，基建信托成立规模锐减，占总集合信托的成立规模不到15%，而六、七月份的比重则均为19.5%左右。不过房地产信托在8月份“此消彼长”，成立规模199亿元，占集合信托市场份额达到41%。
信托公司规避 地方债审计政策风险
在今年以来，虽然监管层频繁限制地方政府融资，但是以基建信托为主的信政合作却持续在波动中持续增长。中国信托业协会的统计显示，截至今年二季度末，信政合作业务余额为8041.88亿元，占信托资产的比重为8.51%；而今年一季度末及去年底，信政合作的余额分别为6548.14亿元和5015.5亿元，占信托资产的比重分别为7.5%和6.71%。信政合作余额的增速近年来持续快于信托资产的增速。
但是，由于审计署此次“史上最严厉”地方债审计，从市场情况来看，8月份大多数信托公司已经放缓了信政合作信托的发行。
根据用益信托数据显示，今年6、7月份基础设施信托的成立规模分别为99.4亿元和108.29亿元，占同期集合信托成立规模的比例为19.5%左右。而8月份全月，用益信托在线统计数据显示，基建信托的成立规模仅为70.65亿元，约占全月集合信托总成立规模的不到15%，产品的成立规模和占比较之前两个月份均大幅下降。
一位北京地区信托公司主要负责信政业务的人士对记者表示：“目前最重要的问题是监管层对地方债务后续政策的不确定性，可能会对项目的运行带来风险，因此我们近期对信政合作项目也非常谨慎。”
“从我们目前的统计情况来看，为了收紧风险敞口，有一些信托公司的信政合作项目中已经越来越多地出现本省或当地政府的项目。一方面，省内的项目可能由当地政府主导，信托公司配合实施，风险相对容易控制；另一方面，这一类项目在营销的是时候，也比较容易获得当地投资者的认可。”北京地区一位第三方咨询公司对记者指出。
财政部部长楼继伟就地方债问题表示，整体上看，中国地方债规模可控，增量也在减缓，但前期债务增长较快的地方问题比较大。
有券商研报指出，在全部地方政府债务中，信托的比例约为20%。且信托债务的融资成本高于银行贷款，因此有必要警惕信托债务规模余额较高，以及财政收入能力有限地区的地方债务风险。
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房地产信托伺机增长
基建信托占比下滑之后，房地产信托成立规模的比重上涨明显。
用益信托在线统计显示，8月份房地产信托成立76款，成立规模总计为199.6亿元，占到了当期成立的全部信托产品规模的41%。其中，8月份最后一周房地产信托成立了43.59亿元，占全部信托产品的47.98%，近半壁江山。上周成立规模的一款产品为五矿信托的房地产信托项目“恒福7号集合资金信托计划”，共募集资金高达10亿元。
而事实上，今年来房地产市场环境好转，信托公司对房地产信托的态度年初开始变有所转变。某上市金融控股集团披露的旗下信托公司信托资产投资领域中，房地产业务的余额今年二季度末比去年底提升了94亿元，占比也提升了2.3个百分点。
根据分析人士指出，目前信政合作政策不明朗，而房地产市场环境比去年有所好转，房地产信托接下来将是信托公司着重布局的领域。
而从预期率的角度看，房地产信托依然引领者集合信托的率。房地产信托8月份的平均预期率为9.34%，高出当期集合信托产品平均预期率约0.5个百分点。
渤海证券的一份研究报告指出，房地产信托目前可以谨慎配置，原因在于：首先，以投资领域划分，目前房地产信托是新成立信托中占比，率的产品，其份额占比近40%，且平均预期率超过9%，是投资者关注的重点领域；其次，房地产行业盈利能力在各类行业中名列前茅，因此偿债能力也较强；更为重要的是，目前政府对房地产调控的政策思路较之以前似有变化，更加趋向市场化，而去行政化，更加强调房地产行业的平稳健康发展，预计未来房地产行业的政策风险将会逐步降低。当然，我们也认识到由于前期房地产市场的爆发式增长和长期的宏观调控，部分城市和部分地产项目所积聚的风险并不会因此而立刻消弭。
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