[摘要] 临近年底，各大银行房贷持续收紧。多家机构提供的市场反馈显示，一些银行年内的个人按揭授信额度基本用完，目前申请的房贷放款已经排到明年。随着放款周期的普遍拉长，在北京的二手房市场上，由于换房需求比例不断加大，成交难度明显增加。
临近年底，各大银行房贷持续收紧。多家机构提供的市场反馈显示，一些银行年内个人按揭授信额度基本用完，目前申请房贷放款已排到明年。随着放款周期普遍拉长，在北京二手房市场上，由于换房需求比例不断加大，成交难度明显增加。
贷款时间明显延长
东城区安乐林路某二手房门店经纪人告诉记者，“从10月开始，就已感觉到客户买房贷款时间拉长了。进入11月，情况更明显。以前走商贷买房，过户之后20多天银行肯定能放款，现在都需一两个月。更要命的是，很多银行没法告诉你什么时候能放款，时间上的不确定更让客户头疼。”
链家地产市场研究部分析师张旭表示，近一个月，北京二手房的成交量整体稳中有降。“这种趋势主要受两个因素影响，首先，自11月以来，买卖双方入市都呈现放缓趋势；其次，最近银行信贷再次收紧，部分支付能力有限的购房者观望增多，部分换房业主也间接受银行放款变慢影响，成交周期拉长。”张旭说。
伟业我爱我家市场研究院分析师孔丹也表示，“最近二手房市场成交量有所下降，银行贷款收紧是重要原因之一。”
“连环单”难上加难
“我们门店成交的二手房买卖单子，60%以上是先卖房再买房的换房客户。多是一居换两居、两居换三居，或者从郊区往城区换房。”链家地产马连道店经纪人高先生表示，从去年第四季度开始，北京楼市房价进入新一轮快速上涨期。二手房市场上，由于贷款额度根据评估决定，通常实际首付比新房高一成左右。加上房子总价飙升、购买资格限制及二套房首付提高，投资需求与刚需都迅速减少，换房需求比例明显上升。
高先生说，“现在门店成交房源，三连环单都少见了，多是四连环、五连环、六连环。”高先生所说的“连环单”是指一位房主想先卖房再买个更大房子，而他要买的房子主人也想卖房再买房。如此接龙，形成越接越长的“连环单”。而银行贷款收紧后，放款时间不确定性，让换房“连环单”成交难上加难。
■买房提示
商贷无法转成公积金
随着年底购房商贷收紧，不少购房人咨询是否可以将已经申请的商贷转成公积金贷款，以节省放款的时间和确定性，却被告知“无法操作”。
伟嘉安捷投资担保有限公司市场部经理吴昊表示，目前北京地区暂没有推行可以“商转公”的政策。“由于两种贷款的资金，是由各大银行和公积金管理中心两个不同的部门来管理，彼此间并无可互相转换的渠道。因此，购房人打算利用‘商转公’来置业是行不通的。”吴昊还表示，今年年中出现“公转商”转换，是由于国管公积金额度紧张，管理中心提出购房人去银行办理“公转商”，中间利息差由管理中心补给购房人的一种暂时性过渡方法，并非真正意义上的“公转商”。
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（来源：新京报）银行是金融企业，信贷业务是追求效益性的。让银行赔本支持首套房需求，对银行来说不公平。不妨成立中国特色的、专司住房保障金融支持功能的政策性或者准政策性住宅金融机构，类似于美国的房利美、房地美公司。
实时的调查数据显示，根据10月11日-11月11日的样本数据，32个城市中已有17个城市出现暂停房贷现象。
类似情况屡屡上演。从今年6月份后银行收紧房贷，甚至暂停房贷，取消首套房贷利率优惠，上浮房贷利率，延长房贷发放时间的消息越来越多了。一句话，一边是房价野马般狂奔，不断增大购房者的购房资金压力，另一边却是银行房贷收紧甚至暂停房贷。加剧了普通百姓首套房的购房难。那么，银行为何屡次收紧房贷呢？
从房地产市场来看，银行首先对房地产市场泡沫风险的担忧加重了，出于对房贷的安全性考虑，收紧或者暂停了房贷。
从内部核算效益看，由于银行通过管制利率已经很难吸收到资金，进而通过理财产品等变相提高利率，资金来源成本大大提高，使得房贷利差大大缩小。银行发放住房按揭贷款特别是打折扣的首套房优惠利率贷款已经无利可图，而且按揭贷款期限较长，信贷资金流动性较差。发放住房贷款内部动力已经大大降低。
从银行内部资金和贷款额度来看，从6月20日钱荒以来，银行间资金一直处于紧缺状态，上海银行间拆借利率和国债率都呈现上升趋势。年底，一些银行资金更加紧张了，根本没有资金用于放贷款包括房贷。另一方面，年底银行贷款规模即额度都已经用完，制约其继续发放贷款。
除了以上客观原因外，一个事实是，虽然一系列文件制度都规定实现差异化的住房贷款政策，但是，能否落实下去的大权完全掌握在商业银行手中。银行高兴了就实行房贷优惠利率，不高兴了就取消；银行高兴了就放松房贷条件，加快发放时间，不高兴了就收紧甚至暂停贷款。完全由银行自己说了算，没有强制性。后果是，直接影响到普通百姓的首套房需求。
但银行是金融企业，信贷业务是追求效益性的。让银行赔本支持首套房需求，对银行来说不公平。怎么办呢？必须建立住房信贷政策的长效机制。
十八届三中全会《决定》中做出了制度性安排。《决定》在23条第二段“推进城市建设管理创新”中要求“研究建立住宅政策性金融机构”。笔者此前曾经撰文建议成立此类机构。以解决城市低收入者、进城农民工和中产夹心阶层购房资金不足问题。基本思路是将现在的住房公积金管理机构和商业银行利率可以下浮0.7倍的首套房优惠贷款资源整合在一起，成立中国特色的、专司住房保障金融支持功能的政策性或者准政策性住宅金融机构，类似于美国的房利美、房地美公司。
目前的保障性住房体系建设中过分强调的是政府主导责任，最发愁的是建设资金筹措、资金来源问题。这就要求两点：保障性住房必须走政府主导、市场化运作的路子；保障房体系建设离不开完备的金融体系支持。因此，建立住宅政策性金融机构，将城市中产夹心阶层的购房资金需求纳入到金融支持范围内，提高保障覆盖面，是个两全的办法。
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