[摘要] 尽管限购松绑后的第一天市场并没有出现很大波动，但随着下半年市场供应量的增加，开发商们会作何打算？松限对市场真的会有很大刺激吗？记者采访了众多业内人士，他们普遍认为，松限会带来成交量的上升，会增加市场信心的“正能量”，特别是广佛交界一带。
尽管限购松绑后的天市场并没有出现很大波动，但随着下半年市场供应量的增加，开发商们会作何打算？松限对市场真的会有很大刺激吗？记者采访了众多业内人士，他们普遍认为，松限会带来成交量的上升，会增加市场信心的“正能量”，特别是广佛交界一带。但开发商趁势涨价的可能性不大，因为信贷是制约楼价的主要因素，下半年放松的可能性不大。
业内人士都认为，在供大于求的情况下，降价促销是的出路。/佛山日报记者 黎汉沿摄
市民故事
自2011年3月18日佛山正式实行“限购令”以来，至今已将近三年半。这段日子里，“限购令”给市民的买房计划带来什么影响？佛山楼市在市民眼里发生了哪些变化？如今限购正式放宽，市民又是如何看待？让我们听听这三位购房者的声音。
邹志筠：
理性看市，涨跌会有时
说起限购前后佛山楼市的变化，没有人比限购前夕买房，历经房价“过山车”的邹志筠更有发言权了。2011年1月，工作多年的邹志筠在陈村买下了套属于自己的房子，110㎡户型，花了将近100万。不巧的是，才过了两个月，佛山“限购令”就出台了。
尽管楼价坚挺了一段时间，但当小区新楼盘出品时，他发现楼价还是跌了1000~2000元/㎡。“当时开发商跟我们解释说，推出的产品户型比较小，朝向、位置都比我那一期差，所以便宜一点，不是降价。但谁不知道这是开发商的精明之处呢。”邹志筠回忆道。
“阿Q精神”的他随后安慰自己，“说不定5年后房价就会回到高点呢”，让自己心里好受些。没想到仅仅2年后，邹志筠的房子再次升价，还超过了当时的买入价。而到了今年，大环境下行，楼盘争相促销降价，邹志筠的房子不意外又跌回三年前。但此时的他表示心态已经变理性了，“知道原来楼价会有涨有跌，不用太在乎了。”
看“松限”：
支持松限，回归市场调节
支持松绑限购，市场本来就有涨有跌，有自己的市场规律。限购只是行政手段，迟早要回归市场规律来调节。但如果取消限购，希望有辅助措施同步推出，比如提高交易成本、打击投机需求等，保护刚需人群不受解限冲击。
李大山：
限购让我买到便宜房
李大山是2012年3月份买的房，并且是第二套房。最令他得意的是，在他以9600元/㎡的价格拿下佛山新城一套138㎡的房子后，过没多久房子就开始涨价，到了2012年5、6月份已经过万。
为什么选择在那时买下第二套房？“2010年到2011年年初，房价的时候，单位很多同事担心不买就赶不上末班车，所以都在‘赶潮流’买房，有两套房的大把。”李大山回忆道，“但我不为所动，当时好地段的房价要1.2~1.3万元/㎡，我觉得不值得。”当时李大山住在一个90年代中后期的老住宅区。
但2011年3月限购以后，楼价逐渐松动。到了2012年初，业界预测房价已逐渐见底，佛山新城卖10000多元/㎡的房子已降到9000多元/㎡。“可见限购令在那时确实产生比较积极的作用。”李大山讲述道。“那一年我过了40岁，有了改善生活的需求。再者我觉得限购的效应也差不多了，价格再降也不会降多少了，所以果断入市。”由于有一定经济基础，虽然需要支付六成首付，但李大山没有特别大的压力。
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看“松限”：
人人有改善生活的权利
“调控需要打击的是投机、囤储多套房的行为，而不是一棍子打死，对于投机行为，可以通过征收房产税来控制。至于买第二套，我认为没什么好限的，人人都有改善生活的权利，只要你有经济能力就行。”
贺炜斌：
首付太高换房不成功
2011年7月，在禅城区工作的贺炜斌有了置业打算。虽然是限购令颁发后的第5个月，但看了一圈房子的他发现，禅桂中心区的楼价还是处于高点，镇街地带却已悄悄松动了。于是，他选择了陈村万科缤纷四季一套86㎡的房子，单价8000元/㎡带装修，比前期便宜了10~20%。
在贺炜斌买下房子不久，禅桂中心区也慢慢跌价了。“我记得在季华东的万科金域蓝湾，从9000多元/㎡降到7800元/㎡。”好在从陈村开车去上班的地方还算方便，小区环境也不错，贺炜斌也就没后悔选择陈村。直到后来调去了狮山上班，上班也增加到1个，疲于奔波的贺炜斌才搬回桂城老家跟爸妈住，动起了买新房子的心。“希望能在桂城买套大一点的房子，小孩读书环境也会比较好。”贺炜斌说道。
但直到现在，贺炜斌的房子还没买成，原因你懂的——限购。“虽然还有名额买房，但第二套首付要给6成，同时供两套房，对我来说压力会比较大。”贺炜斌表示。
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看“松限”：
希望信贷也能松
我希望可以松绑限购，这样我换一套房的压力不会太大。但是不知道房贷政策有没有变，如果个人名下第二套房不限购，但首付还是要给6成的话，对我来说还是没什么意义。
成交：上涨
改善型需求得到释放
尽管是有条件解除限购，但在业界看来，佛山限购松绑已代表大环境向好，足以令人振奋。“这是对中央‘分类调控’指示的落地执行，对市场肯定是利好的。”招商地产总经理助理冼耀强表示，“首先是成交量会有所上涨。”
成交量上涨，源自购房需求的释放。佛山市房地产业协会副会长骆仪克便表示，过去因名额而受限的改善型需求，预计在限购放宽后会得到一部分释放，另外佛山350万外来人口的置业需求也将有所消化。而从区域看，广佛接壤处预计会有大量广州人涌入，而地段好、让利多的佛山中心城区也将得到更多带动。
合富房地产经济研究院院长龙斌则认为，限购放宽对购房者与市场信心，都会带来“正能量”，就连一直受制于“限购令”的二手房市场也将回暖。“在二手房市场，外地人购房比重很高，随着外地人免交社保和纳税证明，对二手房应该是非常大的利好。”
楼价：持稳
趁着好环境让利跑量才是王道
成交量上去了，市场信心回归了，房价会涨吗？南海区狮山一位不愿具名的开发商道出了许多人的担忧：“其实我们是不会轻易涨价的，但就怕限购一放松，其他开发商趁机涨价，这样对市场反而有不好的影响。”
对此业内表示，楼价短期内不会有大变动。“说实话，佛山目前仍处于供过于求状态，600万方库存量，起码要8到10个月才能消化掉。”骆仪克解释称，高库存压力下，开发商的当务之急是加快消化存量而非提价。
对此龙斌亦表示赞同：趁着限购松绑的好环境，楼盘让利跑量才是“正路”，趁机提价只会换来市场的反感。“除非成交量增长50%，并且维持半年以上，否则价格不会有上升的动力。”
“投资客的入市更不用担心。”两位业内人士均认为，供过于求之下，投资风险上升，投资客的入市意愿也不会太强烈。
信贷：紧张
下半年信贷仍会持续缩紧
虽然市民的购房名额增加了，但银行的“水龙头”依然紧拧着不放，这是开发商眼下最头疼的地方，也是制约下半年楼价上涨的重要因素。
“限购和限贷是两码事，虽然放松了限购，但是买房还是得办按揭，第二套房的按揭成本还是高啊。”合众地产佛山分公司总经理陈哲坦言道。而龙斌亦认为，眼下资金紧、利息高、回款慢，信贷问题对楼市的影响甚至已超过限购。“下半年信贷政策会略有好转，但根据中央对宏观经济的调控，房地产信贷依然会持续紧缩。”
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佛山市住建管理局：
松绑的六个理由
佛山市房地产市场调控政策实施三年多以来，在促进佛山市房地产市场平稳健康发展，满足居民住房刚性要求，抑制房地产投资投机等方面发挥了积极作用，达到了预期效果。
一、依据中央十八届三中全会提出的“使市场在资源配置中起决定性作用”；住建部提出“分类指导”，并明确地方政府要承担本地区保持房地产市场平稳健康发展的责任；近期省住建厅提出“采取相关措施减少库存规模、稳定房地产市场未来预期”的工作要求。
二、佛山市商品之间房成交价格保持平稳的同时，出现了成交量萎缩，库存量同比增加且有逐月上升的趋势。市场去化能力下降，数据显示，今年6月末，佛山市新建商品住房期末累计可售面积同比增长24.87%。
三、以“家庭”为限购对象增加了购房申请人的麻烦。
四、妨碍了外来经商、务工人员的住房选择，不利于吸引人才和劳动力。
五、佛山市高明、三水等西部地区自然禀赋丰富、居住环境优越，由于受购房资格限制而得不到充分利用，更不利于该地区承接产业和人口转移。
六、佛山市国家高新区、金融高新区等总部经济的屹起，大批非本市户籍人员被派驻到本市工作，由于受购房资格限制而不能解决工作地与居住地分离造成不便的矛盾。
——摘自佛山市外宣办官方微信“佛山荟”
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限购这三年半
量价：均价跌回8字头
2011年3月限购令出台之后，佛山房价在半年之间由坚挺到降价。购房者入市节奏放缓，成交量同比2010年下降19%，而受高端盘面市的影响，拉升了成交均价，由“7”字头跃至“8”字头，同比上浮约10%。
2012年初，由保利、万科等大品牌房企引领、本地中小房企跟风打响“价格战”，让当年的成交节节攀升。从4月份开始，月均成交在65万㎡左右，回暖明显。相反，均价有了约7%的回落，重回7字头。
2012年下半年起，南海桂城、千灯湖板块，大批产品面世，吸引广佛两地市民置业投资，产品的质素较高也拉升了均价。2013年，南海区成交均达9518元/㎡，相比限购前的2010年上涨了13%。
进入2014年，大环境趋缓、信贷收紧令市场观望情绪较浓，上半年成交量同比降了15%。但受南海广佛交界项目热销与中心城区项目降价促销影响，上半年佛山整体成交均价仍同比上涨，为8699.38元/㎡。
购房者：理性看房，适合再出手
限购前，楼盘销售中心的上门客都比较爽快，一般看一两次房就会下定；限购后，考察三四次是家常便饭，购房“战线”明显拉长了。
不论刚需还是改善，购房者对价格也更为敏感。这也使得2012年初各大开发商的“价格战”营销策略效果显著，不少购房者低价入市得到着数。
同时，购房者买涨不买跌的心态突出。因为错过了最优惠的时机，便在犹豫、徘徊中观望，迟迟不出手的结果就是在高价入市，购房成本和压力也更大。
如今经历了三年半，市民已适应了房价的涨和跌，能更理性地看待价格变化。同时，市民购房不再只关注价格，而更关注品牌、产品质素、小区园林等综合因素。
开发商：以价换量成趋势
2011年前，受“70/90”政策影响，不少开发商以“双证”模式推出大户型住宅，迎合了市场需求。后来“限购令”出台，“双证”户型面临滞销，但开发商市场信心强，叫价依然坚挺。
2012年，开发商调整策略，主推中小户型，并在保利、万科等大品牌带领下打响“价格战”，吸引刚需一族。同时，因意识到投资需求从住宅转向商业地产，这一年商业地产火速升温， 部分开发商尝到“甜头”。
2013年，刚需产品仍是市场主力，但商业地产因供应量太大、竞争太激烈，部分项目已经出现滞销了，开发商在商业体的规划上也会慢慢减少。
2014年，开发商“价格战”再度打响。雅居乐地产于3月份率先“惊喜价”入市，接着促销潮从季华路向各镇街蔓延。虽昨日起佛山限购放宽，但受制于信贷与库存压力，下半年开发商“让利跑量”仍会继续。
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记者观察
也无风雨也无晴
佛山终于放松限购了！8月6日晚上，该决定在网上公布之后，各大网站热吧、微博、微信群均引发海量吐嘈：有的市民认为佛山放松限购在“意料之中”，但认为佛山放开限购力度不够大；另一部分市民认为放松限购“恰逢其时”，有利于佛山楼市稳定发展；少部分市民担心楼市泡沫会卷土重来。
2011年3月18日，佛山市政府部门发布《关于贯彻国务院房地产调控政策进一步促进佛山市房地产市场平稳健康发展的通知》，俗称佛山“限购令”。
当时，笔者给该项政策的评价是“道是无情却有情”，认为在国务院指导下，各大地方政府出台的“限购令”表面上是对开发商与投资客的“冷血无情”，实际上起到了平抑楼市泡沫、保护金融安全、让更多城市居民降低购房成本，体现了对国家、对人民负责的“大爱精神”。二年多以来，大部分城市的“限购令”起到了上述积极作用。
如今，在几百个城市楼市量价齐跌，楼市消费大幅萎缩，甚至威胁到中国内地诸多产业链的紧要关头，几十个城市放松或取消“限购令”也体现了地方政府实事求是的务实作风。
佛山市放松限购，会使佛山五区楼市成交量适度放大，有利于改善型买家入场，同时佛山五区有望增加税收，土地出让额会增加，开发商也可以借机消化库存。可以说是有利于市场各方面的利益。
佛山市放松限购，会不会使佛山楼市量价齐升，楼市泡沫卷土重来？不会的。原因一是由于目前佛山还有600万平方米的存量，需要消化一段时间；原因之二是各大商业银行放松了对购房贷款的发放，但是贷款利率仍居高不下，令投资客无法大举进场。因而“佛山放松限购新政”出台后，由于部分中、高收入群体有望入市，成交量会适度放大一些，但是“楼市泡沫”东山再起的可能性很小。因而，笔者认为佛山“放松后”楼市“也无风雨也无晴”，将平稳过渡。
由于部分中、高收入群体有机会入场买房，一些高品质、高附加值的生态楼盘与城央大户型地区有望获得“喘息之机”，他们对楼价不是太敏感，但是多楼盘缩处环境、规划水平，户型的人性化、楼盘品牌效应等比较敏感，原来规划超前、品质一流的楼盘将收到该部分人群的追捧。
如果说几年前的佛山“限购令”给楼市关上了“一道门”，如今则是为楼市开启了一扇窗。开发商能不能抓住机遇吸引消费者入场，就要看各自的造化了。
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