[摘要] 中指研究院近日发布的7月份百城房价指数显示，全国100个城市新建住宅平均价格环比6月下跌0.81%，这也是继5月、6月以来的第3个月持续下跌。从涨跌城市个数看，100个城市中76个城市环比下跌，仅24个城市环比上涨。
楼市的调整分化将走向何方，是当前各方最为关注的焦点。 中指研究院]近日发布的7月份百城房价指数显示，100个城市新建住宅平均价格环比6月下跌0.81%，这也是继5月、6月来第3个月持续下跌。从涨跌城市个数看，100个城市中76个城市环比下跌，仅24个城市环比上涨。
几个月前市场各方还在惊讶于房地产市场各项数据下滑，皆因此前中国房地产市场基本是一路上涨，但现在经过一段时间的沉淀，各方发现，价格小幅波动、成交量下滑，已经成为目前房地产市场的一种常态。楼市调整分化的格局，其实正是房地产市场供需力量变化的结果，特别是需求分布的地区差异，将给房地产市场带来有涨有跌的结构性分化，也决定着未来市场调控政策的走向。
从理论上看，房地产市场价格的变化由市场供需决定。在此前连续十多年房价上涨的过程中，除了成本推动等因素外，一般认为还是主要由于市场长期供不应求。因此，在上一轮已经出台的房地产调控举措，核心是抑制投资投机性需求，满足合理住房需求，比如严厉的限购措施，差别化的信贷和税收政策等。可以说，过往的这些政策更主要着眼于从需求端调控房地产市场。从这几年的实际情况看，尽管部分地区房价继续大涨，但调控还是取得了一定的效果。
特别是，经过连续多年的房地产投资高速增长后，房地产市场的供需格局正悄然发生转变。住房总量短缺的局面已经得以缓解，甚至总体供应量开始偏大，且在地域分布上存在不均衡。有专家分析认为，在2011年以前，国内楼市整体上是一个供不应求的市场，房价上涨是一个必然的结果，但2011年之后，由于严厉的限购限贷政策，部分投资性需求被挤出了市场，但这部分资金并没有消失，而是通过信托等影子银行的通道，转化到了供给端。供需两端的此消彼长，成为本轮房地产市场调整的根本所在。 有两组数据或许很好的体现了供需端的上述变化。
西南财经大学此前的一份研究显示，我国城镇居民拥有住房比率已经达到87%，远远超过日、韩、德、美等国家，也高于印度、墨西哥、克罗地亚等发展中国家。尤其在最近三年，城镇居民的住房拥有率大幅增长，从2011年8月的84.8%上升至2014年3月的89%。而城镇家庭拥有多套房比重，至今年3月已经达到21%。这组数据说明目前房屋拥有率相对较高，且拥有多套房家庭比重较大。
同时，供给端却呈现着高库存与高在建量。有研究指出，理论上城镇化带来的内在刚性需求和现有住房的更新改善需求合计可达每年800至900万套，但是这低于2013年约1100万套城镇住房竣工量，更低于去年新开工的规模。另外，目前在建住房规模巨大，2013年末约为5700万套左右。这意味着，仅消化这些库存就需要一定时间。
在总体供求格局已经改变的背景下，区域供求不平衡、结构失衡的矛盾开始逐渐凸显。由于供需两端此消彼长，近两年部分地区出现了供大于求现象，甚至部分地区出现房地产市场泡沫破裂的迹象，被称为“鬼城”、“空城”的新开发城区不断增加。有数据显示，2013年主要城市中，呼和浩特、温州、福州和无锡房价下降，年末丹东、济宁、温州、福州等城市库存销量比都在20个月以上，青岛的库存面积甚至达到了北京市的2倍以上。
除了区域需求分布的不均衡，住房资源配置上的不合理，也导致低端住房需求的矛盾更加突出。也就是说，在部分地区住房空置率不断上升的情况下，却出现一些住房困难家庭的基本需求尚未根本解决，这凸显了住房资源配置上存在结构性矛盾。 可以说，房地产市场供求格局的逐渐转变，决定了分化调整将是未来中国房地产市场的新常态。尽管从整体看，目前楼市的调整分化，还不能代表楼市泡沫破裂的到来，但各方要始终对泡沫保持清醒，毕竟房地产市场的分化如果演变为资产泡沫的破裂，其引发的风险和带来的破坏，将会对经济造成致命打击，且国外的金融危机大多都是由房地产泡沫引起的。
从这个角度看，未来房地产市场的政策取向就十分关键。在适应当前楼市分化调整的新常态时，各方要对潜在风险保持警惕，但切莫夸大。只要不出现意外的大幅波动，相关部门就应保持战略上的定力。与此同时，部分行政色彩较浓的调控举措可以择机退出，此前“一刀切”的调控政策要逐渐向分类定向调控方式过渡，针对需求分布的不均衡情况采取不同的应对举措。
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