[摘要] 最近，一则名为《被骗啦！法律规定小区停车费不用交！》的帖子在朋友圈里广为流传，帖子中称小区车位为业主共有，物业无权收费。
最近，一则名为《被骗啦！法律规定小区停车费不用交！》的帖子在朋友圈里广为流传，帖子中称小区车位为业主共有，物业无权收费。
很多业主转发的时候表示，今后可以理直气壮地拒绝交停车费了。然而，物价部门和律师都表示，这个帖子中的很多内容是误读，是断章取义。
网友疯传的《被骗啦！法律规定小区停车费不用交！》帖子中，内容分为三个部分，提出了三个问题：即物业公司凭什么收停车费？物业收停车费的主体合法吗？有审批手续吗？
文中认为，收取停车费，基本有两种性质：一为土地使用费，一为保管费用。但小区内的道路、绿地、公用设施、物业服务用房以及车位属于全体业主共有。物业公司没有权利收取使用费，也不能强迫业主委托其保管车辆。物业收停车费的主体也不合法。另外，利用小区内部公共用地规划停车位，还需要国家有关部门审批手续。
帖子最后问道：根据《中华人民共和国物权法》规定，小区公共场所属所有业主的共有财产，并非物业公司所有，未经审批物业公司更无收取停车费的权利，强行收费属于违法行为。业主自己家买的地，凭啥停车还收费？
此帖一出，不少网友迅速“点赞”。更有细心的网友查看了自己的购房合同，发现有一项内容为“停车位划归开发商所有”，该网友表示：“虽然我也想停车不花钱，但是天下没有免费的午餐。”也有人表示：“保安巡逻给你看车，业主给人点辛苦费有什么可矫情的！”
市物价部门、规划部门相关负责人、本报法律专家顾问团的律师逐条解读了这三条内容，认为这条帖子可能不是江苏的，和《江苏省物业管理条例》等规定相违背，也是对《中华人民共和国物权法》的误读。
■问题1
物业凭什么收停车费？
帖子内容：关于收取停车费，基本就是只有两种性质：一为土地使用费，一为保管费用；
A、土地使用费：小区内的道路、绿地、公用设施、物业服务用房以及车位属于全体业主共有。包括小区的道路都属于全体业主，作为物业公司，你不具有所有权，说白了，根本就不是你的东西，你凭什么收取使用费？
B、保管费：保管费的2个原则，一是自愿、二是签署委托保管合同。请问物业，你凭什么强迫业务委托你保管。即使让你委托保管车辆，你要承担哪些责任和业务，这个是需要签订委托服务合同的。若车子在小区发生刮擦、划痕，你作为收费方，承担什么责任？提供哪些赔偿？
市物价局：停车费分停放费和租金
市物价局服务价格处相关负责人解释说，住宅小区的停车费并不是土地使用费和保管费用，而是分为汽车停放费和租金两项。
汽车停放费包括用于车位、车库的公共设施设备运行能耗及维护、保洁、秩序维护、管理服务人员费用以及法定税费等。我市目前执行的汽车停放费标准为：地上停车场（位）不超过30元/辆·月；地下停车场不超过40元/辆·月。
租金是车位所有权人或管理者将车位采取租赁方式，出租给使用人所收取的费用。2012年1月，市物价局制定《徐州市市区物业服务收费管理办法》时，根据当时政策，对租金实行市场调节价管理。2013年5月1日起，《江苏省物业管理条例》实施后，对租金要求实行政府指导价管理，我市将于年底前制定具体的标准。
另外，住宅小区内业主的车辆按车位的不同性质，实行不同的收费政策。
住宅小区内依法配建的人民防空工程，平时用作停车位的，不得将停车位出售、附赠，出租的租赁期不得超过三年，汽车停放费、租金的具体收费标准在规定的基准价与浮动范围内确定。
律师：业主共有并非不要付费
晚报法律专家顾问团成员、江苏它石律师事务所高峰律师介绍说，《物权法》规定了车位、车库的归属以及管理使用的问题，主要分为几种情况，由开发商建设的小区内专门用于停放汽车的场地，最初的所有权属于开发商，在出售房屋时，可以通过出售、附赠或出租的方式提供给业主，因此其最终权属主要根据购房合同的约定；如果是占用了业主共有道路或其他场地的车位，则是属于全体业主共有的。
那么，既然小区的停车位不是物业公司的，物业公司凭什么收费？对此，高峰律师解释说，由于并不是所有业主都拥有车辆，所以占用共有场地停车的业主需要交纳停车费；也就是说，业主共有并不意味着业主不需要支付费用；因此，网帖中提到的共有场地停车费并不是租赁费，实际上是一种管理费或是服务费。
■问题2
物业收停车费主体合法吗？
帖子内容：物业公司是全体业主雇佣的小区服务单位，哪个部门或个人赋予你向不属于你的用地收取停车费的权力？
A、请出示对本小区由公安机关审批的《停车场许可证》；
B、请出示你们的收费许可证：按照物业管理办法要求，你们必须出示物价部门核定的收费的许可和相关批文；
C、本小区车位属于全体业主共有，收取的停车费应归全体业主所有，请你们出示小区公共分配方案（需经全体业主同意）。
市物价局：
无需办理《收费许可证》
根据现行的《江苏省物业管理条例》，我市小区内停车场（位）不需要办理由公安机关审批的《停车场许可证》。小区内停车场（位）收费属于经营性收费，也不需要办理《收费许可证》。
市物价局服务价格处相关负责人说，对于车位、车库收取的停车费，租金部分归开发企业所有，停放费归提供服务的物业公司所有。公共道路上划出的车位，在前期物业服务合同中已有约定的，其中70%用于小区的专项维修基金；业委会成立后在公共道路上停车收费的，费用如何分配、使用可由业委会或业主大会确定，但这两种情况都必须公示分配方案。
律师：
收费主体不是物业公司
高峰律师认为，停车费的收费主体并不是物业公司，物业只是受开发企业或业委会的委托，对业主停车进行收费，也就不存在合不合法的质疑。特别是对于小区公共道路停车收费，实质上是业主收业主的钱。小区内并不是每个业主家中都有车，车辆行驶、占道都会对道路产生磨损，收费可以弥补这一损失，对于没有车的业主来说也是公平的。
■问题3
有审批手续吗？
帖子内容：利用小区内部公共用地规划停车位，需要国家有关部门审批的建设工程规划许可证、小区规划总平面图、小区竣工交付使用社会评审报告及业主投票意见等手续。物业公司你能向业主出示国家有关部门对该小区车位的审批规划等手续吗？
规划部门：道路划线停车不需审批
市规划局技术处工作人员解释说，房产开发企业在开发阶段规划停车位时，需要形成规划方案通过规划部门审批，已经入住的小区在公共道路上划线停车时，物业和业委会达成协议即可，不需要规划部门审批。
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