[摘要]  随着房地产政策的松绑，“首套房贷款利率出现松动”的传闻不绝于耳。5月12日，央行召开住房金融服务专题座谈会，对进一步改善住房金融服务工作提出5条意见(民间称之为“央五条”)，更被业内解读为在政策层面喊话，旨在降低商业银行个人按揭住房贷款利率。
随着房地产政策的松绑，“首套房贷款利率出现松动”的传闻不绝于耳。5月12日，央行召开住房金融服务专题座谈会，对进一步改善住房金融服务工作提出5条意见(民间称之为“央五条”)，更被业内解读为在政策层面喊话，旨在降低商业银行个人按揭住房贷款利率。
在9月1日，某金融搜索平台发布对23个重点城市近400家银行房贷利率监测报告。数据显示，由于政府的一系列举措，8月房贷市场出现了利率松动的迹象，房贷利率回归8.5折。值得注意的是，虽然利率打折增多，但房贷放款速度加快的背后，部分银行对客户资质、存款、购买理财产品等隐形的要求增加。
真实情况如何？
有附加条件的利率松绑
监测数据显示，目前在23个重点城市中有10城存在利率优惠，优惠幅度略增，但均有附加条件。其中上海有8.5折利率折扣，北京、杭州、青岛3城重现9折利率，6城优惠利率为9.4至9.8折，其余城市的房贷利率为基准或者更高。
在8月30日上午，记者来到位于北京东五环外附近的一处楼盘，赶上周末，售楼部里看房人络绎不绝。售楼小姐介绍，现在首套房申请商业贷款，分为基准利率和基准利率上浮5%两种，一家国有大行要求首付提高到五成才能做到基准利率，另一家国有大行要求首付四成。
“我们多家合作银行，首套房首付都是三成，具体利率多少，都是客户跟银行之间谈。”北京一处高端楼盘置业顾问说，一般都是6.8775%，基准利率上浮5%，能不能申请下来要看你的流水、征信、身份证明等等。
“就北京地区来说，‘央五条’之后，首套房房贷利率基本没变化，还是上浮5%。”北京一家本土房产公司营销总监付女士说，有的基准利率可以享受9折，但要接受银行提出的“附加条件”。
据记者了解，所谓“附加条件”，就是不同银行针对购房人资质，例如购房人需要在银行办理一定数额的存款、购买银行内部理财、保险等产品，或者通过中介公司申请贷款，才能享受到利率方面的优惠。
据融360的监控报告显示，上海民生银行出现8.5折优惠，但附加条件却是金融资产达到500万以上的客户才可申请。北京中信银行、招商银行出现9折优惠，中信银行仅部分支持我爱我家和链家客户，且需购买相应的保险项目；招商银行优惠则是购房者存贷款额15%的保证金一年，享9折，存贷款额5%的保证金一年，享9.5折。
据记者粗略估算，相比首套基准利率计算，以总价100万元的房子为例，申请70万元的商贷，按基准利率计算，分30年还，每月需还款4447.52元，若利率上浮5%，每月多还152元，一共多还5.4万元的利息。
据融360数据显示，8月，在重点关注的23个城市中有15城不同幅度地下调了首套房贷款利率。降幅排名前5的城市依次为哈尔滨、广州、杭州、深圳、重庆。其中，哈尔滨利率下降幅度为0.25%，广州达0.23%，杭州则为0.16%。
记者实地考察广州的实际情况则是，“首套房贷款利率还是基准利率上浮5%到10%。”一家总部位于广州的大型地产公司负责人告诉记者，想申请到基准利率或者所谓9折优惠，条件仍极为严苛，要看客户的财产状况、过往征信、是否购买了大额的理财产品或者有大额存款等等。
若不接受附加条件，怎么办？“那就只能按照以往基准利率或者上浮5%。”上述广州市房地产公司负责人坦言，房贷利率下降，是假象。
“其实就广州来看，多数银行都下调了房贷利率。”上述负责人坦言，但是只是从之前上浮8%—9%下调到上浮5%。其中，工行首套房贷从利率上浮5%-10%调整为利率上浮3%-5%，成为五大中资行中首套利率的银行。另外，建行首套房贷从利率上浮8%调整为利率上浮5%；招商银行首套房贷利率从上浮5%降到基准利率；兴业银行首套房贷利率从上浮20%降到5%；光大银行首套房贷利率从上浮10%降到5%。
是否接受银行提出的“附加条件”，是决定客户是否能享受房贷利率优惠政策的关键。但问题是，银行所谓的附加条件，也是在变相提高客户的贷款成本。这是一个相悖的选择题。
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房贷审批并无变化
在难松动的利率背后，是今年上半年银行主动压缩个人住房贷款，尤其是股份制商业银行，以民生银行、平安银行尤为明显。今年上半年，这两家银行个人住房贷款余额分别为594亿元、602亿元，分别比去年底减少121亿元、47亿元。
另外，招行今年上半年的个人住房贷款为2737亿元，虽然比去年底增加51亿元，但在个贷中的占比却降至11.3%，比去年底下降了0.93个百分点。而兴业银行1849亿元的个人及商用房贷款余额，虽然与去年底基本持平，但在个贷中的占比，却从52.33%下降到今年上半年的50.8%。
“对小微企业贷款可以上浮20%-30%，相对而言房贷业务利润实在太小。”一家股份制银行人士坦言，所以股份制银行会相对倾向小微企业贷款。
据央行7月公布的《2014年上半年金融机构贷款投向统计报告》显示，截至6月末个人购房贷款余额10.74万亿元，同比增长18.4%，增速比上季末低1.7 个百分点；上半年增加9389 亿元，同比少增239 亿元。
“投放量在央行的意料之中。”一家国有银行相关人士告诉记者，所以才有之前5月份的央行喊话。
座谈会上，央行要求各商业银行保证正常房地产融资需求，积极引导房地产信贷市场健康发展，商业银行要对个人住房按揭贷款合理定价，提高贷款发放和审批效率，不许停止个人购房贷款。
“对于会议传达内容，各银行表示不会因此调整房地产和按揭政策，执行层面会加强总行和分行的沟通和资金支持，确保额度内的按揭贷款正常发放。”上述国有银行人士坦言。
据央行要求，银行应合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，科学合理定价，综合考虑财务可持续、风险管理等因素，合理确定首套房贷款利率水平。
一面是央行主动喊话要求禁止个人购房停贷，一面多数股份制银行上半年收缩个人房贷增量，这是否意味获得住房贷款比以前更难了？房贷审批尺度是不是趋严？
记者采访多位四大国有银行人士的一致观点是，贷款审批尺度没有发生变化，既没有趋严也没有放松，对符合贷款准入条件的贷款，基本都能通过审批，批准率稳定在九成以上。
“当下经济下行压力增大，企业发展前景不明朗。与之相比，房贷业务具有稳定而大量的信贷需求，又有首付和房产抵押，风险较小。但是国有银行加大个人房贷折扣力度，可能性不大。”一家国有银行人士坦言，未来个人按揭房贷利率要看市场需求发展。
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