[摘要] 在国企的改革大幕下，地产央企并购重组步伐的加速，管理层的变动频率也在加快。据统计，今年在21家涉房央企中，有超过10家央企目前已经开始进行内外部重组，这意味着一半涉房央企都在加快改革。
在国企的改革大幕下，地产央企并购重组步伐的加速，管理层的变动频率也在加快。据统计，今年在21家涉房央企中，有超过10家央企目前已经开始进行内外部重组，这意味着一半涉房央企都在加快改革。
伴随着并购重组潮而来的是激励制度的改变和管理层的震荡。自2014年以来，多名央企地产高管已遭免职，包括招商地产、华润置地、华侨城等央企。
而当这些央企的重组方案完成后，中国房地产市场千亿元阵营将迎来新成员，“巨无霸”型房企增加，未来将出现“强者恒强”的局面。
一半涉房央企加速重组
据统计，在这21家涉房央企中，有超过10家央企目前已经开始进行内外部重组，包括中建、中交、中粮、中化、中铁、招商局等央企。这意味着一半央企地产商都在集中改革。
在诸多的重组方案中，招商地产的重组备受关注。与多数公司采取母公司资产注入子公司不同的是，招商系选择了母公司合并子公司的方案，启动了“无先例重组”。
8月3日，招商地产公布了重组方案。招商局蛇口工业区控股股份有限公司（下称“招商局蛇口”）拟换股吸收合并招商地产再上市。重组完成后，招商地产将随之退市，招商局蛇口将成为招商局集团的地产上市平台。
招商地产在2015年中报中表示，力争打造一个集团地产板块旗舰公司及核心资产整合的大平台。
据银河证券分析师胡华如预计，招商局蛇口在深圳前海、蛇口、太子湾初步估计总建筑面积将超过2000万平方米。而2014年，招商地产实现了签约销售金额510.49亿元。显然，这意味着重组完成后，招商蛇口将很快跻身“千亿房企俱乐部”。
此外，央企的第二大地产商保利地产也在计划重组。关于同属保利集团旗下两大地产平台保利地产和保利置业要整合的消息早有传闻。保利地产董事长宋广菊曾明确承认，“这一两年可能会进一步提到议事日程上。”她还透露，这是保利集团的战略目标和任务之一。
而在保利置业2015年中期业绩发布会上，保利置业董事总经理韩清涛也透露，保利集团北京总部已有专门的小组研究保利地产与保利置业的整合问题，但尚未有具体的整合方式、整合架构和实施时间表可以披露。
在更早之前，今年3月份，中海外对外透露，接受了母公司中建股份的338亿元资产注入，接手了北京、上海以及英国等地区的30个相关物业项目，真正结束了持续近两年的中建系整合。
某业内人士表示，接下来，央企地产商将利用改革的机会，加快整合资产，包括加大对民营房企的股权投资，或者并购其他国企的资产，在做大国内市场规模的同时，可能还将投资触角伸至海外。
而重组完成后，中海外、招商蛇口等房企将跻身“千亿俱乐部”、保利地产则会向“两千亿俱乐部”挺进。
多名地产高管被免职
据9月11日“国资小新”微博发布消息，经研究，免去吴斯远的华侨城集团公司副总经理职务；免去刘平春同志的华侨城集团公司党委常委职务；免去侯松容同志的华侨城集团公司党委常委职务。
据了解，此次被免职的三人均是华侨城的元老级人物，目前也均未到退休年龄。据业内分析，华侨城此次人事变动或与下一步的混改有关。
而在招商地产公布了上述重组的方案后不足一个月后，8月底，招商地产总经理贺建亚、招商局集团总经理助理林少斌接连被免职，林少斌曾担任招商地产董事长，曾是贺建亚的直接上级。
更早之前，2014年，华润集团董事长宋林被带走调查，华润置地主席吴向东随后也因个人原因辞任。
2013年下半年，中海及中建多位高管变动，直至今年3月份完成重组。今年4月8日，易军辞任中国建筑董事长；5月6日，国资委新宣布，官庆任中国建筑工程总公司董事长。由此可见，中国建筑的人事变动与中国海外及中建地产的合并重组不无关系。
此外，其他发生人事变动的地产央企还有中房集团、中交集团、中粮集团等，其变动几乎都与业务经营重整有关。
“央企目前频频出现人事的调整，本质上是配合央企改革而进行的。”某研究院智库中心研究总监严跃进接受《证券日报》记者采访时表示，“部分高管的离职，和年龄及个人退休因素有关，但有些高管的离任则是央企改革下的优化选择。尤其对于房地产企业而言，央企竞争力甚至弱于民营企业，在改革中，当然需要完善激励机制和提升管理层管理能力。”
延伸阅读：
住宅库存面积下降 一二线城市房企入市升温
9月13日,国家统计局发布前8月房地产数据。除房地产投资数据外,房地产数据均显向好态势。数据显示,前8月,商品房销售面积69675万平方米,同比增长7.2%;房地产开发景气指数环比提高0.43%,房企到位资金同比增长0.9%。更值得一提的是,商品住房库存面积也一年来首现下降,截止到8月底,商品住宅面积减少194万平方米。
业内专家称,这意味着2014年底的多轮楼市调整政策已经初步见效,楼市的大压力周期接近结束,市场走出低谷。
房地产投资增速继续回落
根据国家统计局数据,虽然房地产销售、库存、资金面在好转,但这并未拉动房地产投资。前8月,房地产开发投资61063亿元,同比名义增长3.5%,增速比1至7月份回落0.8个百分点,环比扩大0.5%。这已是房地产投资增速连续20个月呈下滑趋势,从同比来看,房地产投资同比增速已从两年前的20%以上跌至不足4%。
另一方面,房地产投资的前端数据,土地购置费增速也一路下行,国家统计局投资司高级统计师李皎介绍,今年以来,土地购置面积各月累计同比降幅均在32%左右。受此影响,今年房地产开发投资中的土地购置费增速一路下行,8月份,土地购置费增速由正转负,下降9.1%,7月份为增长9.5%。
业内专家称,商品房前期库存基数较大,特别是三、四线城市去库存压力较大,在一定程度上影响了房地产开发企业的投资意愿。
业内专家认为,楼市向好的一大原因在于一二线城市的拉动,虽然库存数据一年来首降,但库存数据仍处历史高位,大多数房企都在抓住时间窗口去库存,土地和投资端数据的恢复仍需时日。
房地产投资数据直接关乎地方财政收入和区域经济,在投资端持续下滑的北京,9月14日再爆利好。
9月14日,国务院发文称,为进一步解决当前重大民生和公共领域投资项目融资难、融资贵问题,增加公共产品和公共服务供给,国务院决定对固定资产投资项目资本金制度进行调整和完善。其中,房地产开发项目中的保障性住房和普通商品住房低资本金比例维持20%不变,其他项目由30%调整为25%。
业内专家分析,房地产开发项目中,商业地产及非普通商品住宅,之前的资本金比例为30%,本次调整降低了这些企业的资金压力。
一二线城市房企入市升温
在李皎看来,房地产销售、库存、资金面的多重利好将增强房企的信心,对下一阶段房地产开发投资具有促进作用。
以房地产开发景气为例,8月份,房地产开发景气指数为93.46,比7月份提高0.43,已连续三个月回升。实际上,销售和资金面力促投资端已经在一二线城市显现,房企入市的积极性较之前有明显提升。
根据业内统计数据,20大标杆房企在一线城市占比高达12.4%,而在一二线城市合计高达65.9%。具体来看,20个标杆房企在一线城市已经购入土地面积684万平米,二线城市已经购入土地2959万平米,这两大指标均处于历史高纪录。另一组数据也能佐证房企开始积极进入土地市场:20大标杆房企在8月累计获得土地资金权益高达317.32亿,这也是近7个月来的高点。
需要注意的是,在标杆房企纷纷进入一二线城市拿地之时,以地王为代表的楼市热度符号也开始频现。截止到9月13日,一线城市9月成交7宗住宅土地,平均溢价率超过34.53%,平均楼面价达到了1.73万的年内高点;二线城市也已经成交了72宗土地,平均溢价率高达47%,平均楼面价也达到了3715元每平米,均为年内高点,也创造了近几年的高纪录。
业内专家表示,在持续的政策、销售利好下,大型房企拿地意愿有所恢复,地方政府也有意多推出住宅用地。但房企拿地的焦点集中于房价上涨潜力较大的一二线城市,大部分的三四线城市仍面临去化难题,因此无法逆转房地产投资数据,甚至拉动楼市整体回暖。
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