[摘要] 在城市房地产需求增加的同时，房屋买卖纠纷也逐年递增。在崇文区法院近期审理的房屋买卖纠纷案件中，要求认定房屋买卖合同效力的案件，占了很大部分。
共有房屋分割并进行公证未变更产权无法单独出售案件：张某等四人共同共有10间房屋，1993年房屋共有人共同到公证处进行公证，将该10间房屋做了分割，其中张某获得东房两间，但四人一直未对房屋产权进行变更登记。1997年，张某将公证书上所载明的属于自己的两间房屋卖于秦某，双方也没有办理过户登记手续，秦某搬进房屋已连续居住了10年。2007年，其余三名共有人诉至法院，认为张某处分共有财产未征得他们同意，损害了他们的利益，要求法院确认张某与秦某的房屋买卖合同无效。
分析：四位房屋共有人通过公证的形式，对原共有的房产进行划分的行为，实际上是他们内部对共有房屋进行了分割，但是因为没有进行产权变更登记，根据《物权法》的不动产登记和公示公信两项原则的规定，该房屋的产权对外仍然处于共有状态。因此，本案中张某将公证书上所载明的属于自己的两间房屋，卖于秦某的行为，是属于无权处分共有财产，张某在出售时须征得其他共有人的一致同意或售后追认。本案其他共有人已提出异议，表示不予追认，则房屋买卖合同自始无效。买房人秦某以合法有效的“公证书”来抗辩，公证书本身是合法有效的，但不能对外作为共有房屋产权分割的依据。
如果原共有人办理了变更登记手续，每一个原共有人因此获得了相应房屋的所有权，原房屋共有关系消灭。这种情况下，张某将属于自己的两间房屋卖于他人，就属于合法处分自己财产，根据《物权法》的相关规定，只要该两间房屋与其他房屋不存在相互配套使用、或者分开使用会严重影响其他原共有人利益的，则其他原共有人不再享有优先购买权，张某卖房也就无需征得他们同意。
离婚一方出售共有房屋善意买房人签合同有效案例：张某（男）和李某（女）于1998年结婚，育有一子。1999年两人以夫妻名义买了一套两居室房子，但房产证上只登记张某一个人的名字。2006年，张某和李某协议离婚，考虑到将来把房子给孩子，双方没有对房屋的归属进行处理。2007年11月，张某以60万元将房屋卖给家在外地的秦某。李某得知后，将张某和李某诉至法院，要求确认他们之间的房屋买卖合同无效。
分析：这类案件应区分不同情况而定。本案正好发生在《物权法》实施之后不久，该法第106条规定，如果李某能证明买房人秦某明知该房屋系张某和李某的共有财产，或者秦某以明显低于市价获得该房产，或者此时秦某尚未办理房屋过户登记手续，只要以上三种情况中有一种存在，李某的请求均会获得法院的支持，判该买卖合同无效。当然，如果买卖合同无效是因为张某故意隐瞒真相导致，秦某可以另行起诉要求张某承担缔约过失责任或其他赔偿责任。但本案中，秦某是外地人，事先并不知情该房屋系张某和李某的共有财产，同时也以合理的价格购得该房，并办理了房屋过户登记手续，李某的请求就不能获得法院支持。
法官提示：买卖房屋要有两个意识人们急于买卖房屋时，往往会忽视法律风险。对一般人来说，买房是一辈子的大事，因此在买房时，应当有两个意识：
一是法律意识。多了解我国关于房屋买卖的法律法规，特别是要搞清楚买卖合同成立生效和房屋所有权转移之间的关系。
二是市场风险意识。市场随时都存在风险，因而在签订和履行合同过程中要多留心，多保留原始证据。
延伸阅读：
保利鑫城9月7日专场看房团 交3000独享3%优惠
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
