[摘要] 自11月8日，上海市房管局出台“沪七条”政策至今，对沪上二手房市场也产生了部分影响。而对于市中心中高端板块而言，虽并未出现大幅波动，却也产生了不少涟漪。
据《新闻晨报》报道，本月初的“沪七条”好比是“冷空气南下”，持续高温的申城楼市开始出现降温迹象。中介机构统计显示，“沪七条”执行后的首周(11·11—11·17)，本市新房新增供应量降至近两个月以来单周水平，新建商品住宅成交25.9万平方米，环比大幅下滑36.2万平方米，创近6周新低。
中低价房源占供应多数
新建商品住宅成交量创近6周新低，新房供应也遭“腰斩”。上周本市新房供应面积达22.1万平方米，环比大幅下滑55.2%，创近9周新房供应的新低。上周新房供应以中低价房源为主，报价低于3万元/平方米的中低价房源合计供应15.9万平方米，占上周全部供应新房的72%。而11月之前的新房供应中，报价在3万元/平方以下新房供应面积为32.9万平方米，在全部供应新房中的占比仅为48.2%。
与此同时，“沪七条”也扭转了开发商的预期。新政公布后的2天里，开发商集中推盘，仅两天的新增面积就占10天推盘总面积的近36.3%。外环外公寓也出现了类似情况，这反映出开发商清盘心态明显，而成交量的下降，说明购房者在面对新政策时较为理性，对市场后续反映还处于观望期。外环外公寓是本市刚需最为集中的区域，预计销售量的小幅下降是对新政策的适应期。
“沪七条”公布十天里，外环外的公寓受调控影响渐渐显现。外环外公寓成交总量为30.1万平方米，环比下降15%。业内人士表示，全市公寓成交量均有所减少。
新房涨幅将继续收窄
目前，外环外商品住宅的成交均价还暂时看不出太大的影响，仍然保持平稳上涨，11月9－18日期间的成交均价为19071元/平方米，较11月个星期有5.4%的小幅上涨。
不过，10月中旬起“深八条”、“京七条”陆续出台，申城楼市进入敏感期，开发商趁政策空窗期积极跑量，涨价动力随之降低。上周申城新房房价表现平稳，成交均价为2.48万元/平方米。
21世纪不动产上海（楼盘）区域市场分析师黄河滔表示，随着“沪七条”政策出台，楼市降温的可能性较大。业内人士表示，预计年末上海房价整体将趋于平稳，后续涨幅有望继续收窄。
事实上，10月以来上海房价涨势已开始趋缓。21世纪不动产上海区域市场研究部抽样调查显示，10月和此前6个月成交套数在20套以上的105个公寓项目中，80%的项目价格上涨，较9月收窄3.7个百分点；涨幅中位数为4.5%，较9月收缩0.4个百分点。国家统计局公布的10月70个大中城市房价指数显示，上海新建商品住宅价格环比上涨0.8%，涨幅创年内新低。
目前，开发商观望情绪加重，预计年末楼市供应在整体平稳的情况下有所降温。大量中低价房源入市一方面可以带动刚需成交，支撑楼市成交水平，一方面刚需成交占比放大也将结构性降低本市新房均价，缓解房价快速上涨。
刚需盘成交活跃供应渐少
从全市范围来看，在上周(11·11—11·17)全市新供应的7个新盘中，有5个都是均价1－2万元/平方米，主打中小套型的刚需盘。而在实时热门销的10个楼盘中，刚需盘也占到了8个。刚需盘重新占据供需主力，这表明改善型需求已经有回落迹象，不再盲目追涨入市。10月申城新房成交结构已出现变动，10月3万元/平方米以下中低价位新房的成交占比从9月的72.9%回升至75.2%。
汉宇地产市场研究部新房监测数据显示，截至11月17日，本月浦东新区一共有4个普通住宅新盘上市或加推房源，供应976套房源，均为刚需盘。浦东区域的刚需盘供应主要集中在原南汇区域。与10月相比，本月浦东区域刚需盘所占比例有所上升。而在上个月浦东供应的7个新盘中，几乎没有一个刚需盘，就连临港新城的某个品牌楼盘也主推改善型产品，成交均价1.8万/平米，区域平均房价仅在万元左右。
值得一提的是，从原浦东(不包括南汇)新开盘的主力项目看，主要均价都在25000元/平方米以上，以90平方米2房为准，总价基本达到了200－250万，勉强适合刚需置业者，而绿城玉兰花园、仁恒森兰雅苑、绿城上海御园等楼盘均属于改善型和豪宅楼盘。分析师认为，未来原浦东新房的主力在售楼盘以改善型项目为主的格局基本成形。与此同时，随着原浦东内环内项目越来越少，一些中外环及外环外的项目也逐步挤进改善楼盘之列。
汉宇地产市场研究部分析师认为，以目前上海的地价、房价水平，外环以内几乎很难再有刚需盘供应。而外环以外的一些热点板块也逐渐由刚需向改善型过度，比如嘉定的南翔、闵行的浦江镇、还有大虹桥区域区域，这些区域均位于外环线以外，但是发展潜力加大，随着越来越多品牌房企在这些区域推出一些大户型或改善型产品，这些区域的改善型客户逐渐超过刚需客群。
［其他影响］
外围区域二手房降温较快
11月中旬，二手房市场因受到“沪七条”影响而降温，成交量在上月基础上也在继续回落，虽然市场对于新政比预料中更加敏感，但是目前来看价格变化不大，保持稳中有涨。
松江、宝山、南汇、嘉定等外围区域受到“沪七条”的影响更大，这些区域看房量、成交量回落都更加明显。一方面是因为上述区域非本市户籍居民购房的比例较高，个税及社保缴纳证明的条件提高后一部分不符合条件的客户推迟购房计划，也有部分客户再度选择观望；另一方面，上述区域近期新房供应量较大，分流了部分客群。以改善型客群为主力的中心城区多数板块同样也受到的“沪七条”的影响，出现了成交量下滑，但是这种转变主要是因为市场预期的转变。
汉宇地产门店综合近期的二手房购房者客户咨询情况显示，限购政策对于刚需客有较大影响，而二套房贷“新政”对于改善型购房群体影响有限。虽然二套房贷首付比例提高至70%，但是多数购买二套房的客户都能够负担多出来的10%首付款。而且，调控政策收紧导致客户担心未来一段时期房贷利率有可能上浮，购房计划并没有延后或搁置。
针对非户籍居民购房的收紧的确改变了不少客户的购房计划，不少客户因为缴纳社保不足两年只能暂时取消购房计划，也有个别客户因刚好卡在时间节点上而“爆单”。
商住项目大举入市
此外，商住类项目在近期的大举入市。
德佑地产市场研究部相关负责人介绍，11月以来，沪上已先后有七个楼盘推出了酒店式公寓、loft等商住类房源，合计面积超过了9万平方米。这些项目大多位于外围区域。
记者从部分项目售楼处了解到，这类产品主要有三类购房需求，分别为投资性购房、办公用途、外省市刚需购房。其中，以外省市刚需购房需求较为集中，相关客户主要看中的是商住类项目较低的总价及不受限购影响。早在2011年限购展开时，商住类项目就曾有过销售热潮。此次限购政策再度收紧，虽然对市场冲击不如以往严重，但客观上也会造成部分需求流入商住类项目。
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