[摘要] 在预言之前，不妨简短回顾过去。如果说前年市场关键词是回暖，那么在2013年市场开始闻到了初夏的味道。至少从销售数字上看，各大房企能过一个肥年。不光是龙头万科销售额攀升至1700亿元，在销售额榜单的十强房企，门槛也由5年前的百亿悄然提升至500亿元。
2014年楼市会怎样？
在预言之前，不妨简短回顾过去。如果说前年市场关键词是回暖，那么在2013年市场开始闻到了初夏的味道。至少从销售数字上看，各大房企能过一个肥年。不光是龙头万科销售额攀升至1700亿元，在销售额榜单的十强房企，门槛也由5年前的百亿悄然提升至500亿元。
因此在这样一个市场节点再做预言，即有趣，也有价值。不难发现，在对2014楼市的预言中，少了“北京房价要到80万/平方米”、“中国楼市马上要崩盘”这样的极端，而是多了缜密和区分。事实上，无论是新型城镇化的国家战略，还是深化市场改革的高层决心，都给未来的房地产市场释放了许多“正能量”。在这些基础上再来预言与展望，或许才更有借鉴意义与理性呼声。
宏观：
房地产更加市场化
“二胎”政策推动改善需求
在举世瞩目的三中全会后，房地产市场的走向牵动人心。从三中全会的《决定》全文来看，并没有单独论述房地产的段落章节，但可以从市场体系、土地改革、财税改革等方面看出不少关于房地产市场的内容。
世联方面就认为，从宏观方面透露出这样的信号：房地产市场未来会更加市场化，强调市场在资源配置中的决定性作用，建立城乡统一的建设用地市场，集体经营性建设用地出让、租赁、入股同地同权，加快推进房地产税立法并适时推进改革，这将意味着中央决意建立起房地产“市场归市场，保障归保障”的二元体系。因此预计未来的房地产市场受到行政性调控的力度将越来越小。
备受关注的“单独”二胎政策落地后，同样也会给楼市带来中长期影响。根据国家卫生计生委前期开展的生育意愿调研，“单独”二胎政策全面落实后，在范围内，将影响1500万至2000万人。在符合生育新政的夫妇，大约 50%～60%愿意生育第二个孩子。世联方面测算，因为二胎家庭短期内净新增的住宅需求在 1.2亿平方米～3.8亿平方米，并且由于家庭人口的上升，家庭有置换大房的需要，从而将推动了改善性住房（90～144平方米）占比的提升。
市场：
房产税或非利空
根据美联物业的数据，深圳一手住宅去年共成交48788套，比上年上升21.4%，年度均价在22000元/平方米左右，较去年上升16.4%。一方面是量价齐升的势头，另一方面是宏观释放利好不断，因此美联方面判断，影响2014年楼市的“靴子”，就是房产税。
美联物业研究中心认为，房产税或成新年深圳楼市利空因素，房产税在铺开是迟早的事，而将深圳、北京、广州这三个一线城市作为第二批试点更是大概率事件。另外，在住宅限购政策上，不排除将条件收窄的可能。
整体上美联方面也认为，楼市政策面稳定，国内外经济也有望稳步提升，有利于住宅市场成交量及成交价格的上升发展。预计今年一二手住宅市场的成交量继续上升，一手表现优于二手，成交宗数和均价有望上升20%和16%。
房产税与降房价并无太大关联。世联方面则判断，房产税开征主要意义在于：一是完善长期税制，有效保障地方的财政收入 ；二是促进资源的优化配置。 因为一直以来市场重视流转税而不是直接税，与个人房产交易相关的流转税主要包括营业税以及契税，其易转嫁的性质增加了中低收入者的税收负担。
因此未来房产税立法和改革将增加房产保有环节的税收，在摆脱地方政府对土地财政严重依赖的同时，加重房产的持有成本，逼出供应，尤其是存量房占比较大的城市，有利于房产资源的优化配置。
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