[摘要] 一则杭州、常州个别楼盘降价的消息，引发了地产股集体暴跌，一时间房价可能全面下跌的传闻甚嚣尘上。有人总结其根本原因，认为是房价水平超出目前的购买力太多。
房价洼地引房企抢驻“补涨”恐令市场承压
根据国家统计局实时公布的2014年1月70大中城市房价数据显示，广州以18.6%的同比涨幅居首。
实际上，如果单从房价水平来看，广州房价的值远低于北上深三大一线城市。广州国土房管局公布的数据显示，2013年广州全市新建住宅共网签93035套，合计1058.48万平方米，全市均价为13100元/平方米，仅上涨8.07%。
作为一线城市中的价格洼地，由于房价水平较低且土地供应充足，越来越多外地大鳄意欲进军广州市场。但在业内人士看来，虽然大型房企聚集存在共同推动板块价值提升的可能性，但如果开发商盲目推高地价，未来能否成功消化将是考验。
刚需产品仍占主导
根据《每日经济新闻》记者整理的数据发现，北京、上海、深圳于2013年新房售价分别为23324元/平方米、24177元/平方米、21595元/平方米，与之相对，广州约13100元/平方米的房价水平仅为前三者的六成。
从各区域来看，在广州原十区二县中，均价在3万元/平方米以上的区域仅有越秀与天河，花都、南沙、从化、增城四个区域均价更低于1万元/平方米，并且上述四个区域在2013年新增供应套数占全市比例高达60%。
合富置业首席市场分析师龙斌告诉《每日经济新闻》记者，广州房价之所以在一线城市长期 “垫底”，一方面是由于广州土地供应量充足，供求矛盾不如北上深般尖锐；另一方面，广州刚需买家占市场主导，投资比例不高，抑制了房价炒作空间。
“广州更多的人选择做生意，对于住宅的投资需求不像北京上海这些城市这么强烈。”经纬行研究中心总监朱欣苑告诉记者。
根据房产数据中心统计显示，去年全市89%成交集中在2万元/平方米以下的产品，单价在1万元/平方米以下的刚需产品成交占比高达52%，单价在3万元/平方米以上的高端产品成交占比仅为3%。
合富辉煌预计，广州十区今年的可售货量约为11万套，和去年基本持平。从区域来看，中心六区新增货量仍然较少，白云、番禺、萝岗、南沙等外围区域供应量依然占据主导。从供应产品来看，仍然以刚需型产品为主，100平方米以下的户型占比高达45%。
“根据我们监测，目前广州置业者主要的购房价位在200万元总价以下，100万~150万元的刚需型产品，去化率也更高。由于今年市场新增供应依然以刚需型产品为主，预计去化率仍将理想。”合富辉煌首席市场分析师黎文江向记者表示，由于广州于近日宣布增城与从化撤市改区，行政区划的变更有可能直接促成了增城、从化人口转变为广州户口居民，这两个低价区域市场有望取得更好的表现。
地价若过高仍有风险
在上周举行的广钢新城土地拍卖会上，除了保利、万科等传统华南大型房企参与外，还吸引了珠海华发股份、北京金融街以及重庆龙湖地产(龙湖·时代天街 龙湖·香醍溪岸)3家外地房企前来竞拍，华发与金融街更是以刷新区域地王纪录的价格成功抢得该地块。
根据世联地产统计，2013年广州十区二市有一半以上住宅土地溢价成交，全年楼面地价为5123元/平方米，大幅上升100%。
中原地产项目部总经理黄韬认为，部分外地房企为了在广州市场立住脚不惜高价抢地，为了消化高地价成本产品被迫走豪宅路线，在市场不明朗的环境下，这批高价地未来消化存在风险。
仲量联行的研究报告也认为，去年土地市场持续火热，迫于成本压力，预计广州的开发商将提高住宅定位，预计2014年广州的豪宅市场竣工量近4000套，高于过去两年。由于广州地产调控政策在年内放松的机会不大，这对投资型需求和改善型需求均构成压力，豪宅去库存压力较大。
另一个不确定因素是房贷，《每日经济新闻》记者从多方了解到，春节过后广州首套房贷进一步收紧，四大国有银行首套房贷利率全线上浮5%，部分股份制银行上浮幅度更高达20%，且放款时间基本在三个月以上。
“在刚需产品市场，按照目前的价位，市场还是具备承接力。但如果房价进一步上涨，加上房贷利率上浮的影响，将对购买力造成极大削弱，开发商在制定涨价计划时应该要审慎；在高端市场，由于城市定位的原因，广州豪宅市场对外地客户吸引力远低于北京上海，未来高端产品的消化将存在压力。”黄韬认为。
电商团购报名：中国铁建·原香漫谷携手房天下开启电商团购狂潮，花园洋房4#、7#楼8千抵15000元；2#、5#楼8千抵20000元；1#、3#、11#楼1万抵3万元。协鑫鑫尚携手“房天下”开启电商团购狂潮，18#、19#楼全部房源，5000元抵15000元，并享受房天下狂半价特价房抽奖资格。
延伸阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
