[摘要] 去年下半年以来，银行与“土豪做朋友”的消息不断传出，银行与房企的联系究竟有多紧密？万科的2013年年报或许隐藏了答案。据本报记者统计，上周五刚刚发布的万科年报中，银行共被提及了64次，内容涉及贷款、股东、高管、投资等多个方面，这也可以说是房企与银行多维度合作的一个缩影。
去年下半年以来，银行与“土豪做朋友”的消息不断传出，银行与房企的联系究竟有多紧密？万科的2013年年报或许隐藏了答案。据本报记者统计，上周五刚刚发布的万科年报中，银行共被提及了64次，内容涉及贷款、股东、高管、投资等多个方面，这也可以说是房企与银行多维度合作的一个缩影。
对银行贷款依赖度下降信托融资快速增加
在万科2013年年报中，银行之所以成为一个高频词汇，首先是由于其贷款需要。在64次关于银行表述中，有超过30次表述，与万科银行贷款有关。
不过，对比万科截至2013年年底和截至2012年年底“一年内到期长期借款”还是可以发现，万科对于长期银行贷款依赖度或许正在下降，对于信托融资需求大幅度上升。
数据显示，截至2012年年末，“一年内到期长期借款”中，银行借款为83.37亿元，其他借款（主要为信托贷款）为9.2亿元，而且截至2012年年末，“金额前五名一年内到期长期借款”中，有四名来自银行借款，仅一名来自信托借款，且信托借款合同利率高达11.2%。
然而，截至2013年年末，“一年内到期长期借款”中，银行借款为70.5亿元，其他借款为172.55亿元，而且截至2013年年末，“金额前五名一年内到期长期借款”中，五名来自信托借款，且信托借款的合同利率在6.16%-10.6%之间，较2012年公布出来合同利率数据出现了明显下降。
不过银行贷款在长期贷款方面优势仍然明显，万科年报显示，截至2013年年末，“长期借款”中，银行借款达到187.74亿元，其他借款为113.06亿元；而截至2012年年末数据则是，银行借款达到101.9亿元，其他借款为190.05亿元。
从时间上来看，去年万科“二年至三年”长期借款大幅度攀升，从2012年年末47亿元左右增至逾131亿元，而“一年至二年”长期借款则由2012年年末逾232亿元降至不足149亿元。
控股徽商银行 浮亏近4000万元
在万科银行年报中，徽商银行是“首次入围”，而“首次入围”背后，万科新战略隐现。
2013年10月30日晚间，万科对外发布公告，正式确认以基石投资者身份参与徽商银行H股首次公开发行。对此次入股的原因，万科董事会秘书谭华杰给出说法是，参股商业银行，是为了更好地满足公司客户在金融服务方面的需求。
从2013年年报数据来看，截至去年年末，万科上述投资产生了不足4000万元浮亏：初始投资金额为24.99亿元，期末账面值为24.6亿元。不过，上述数据仅表明了财务投资暂时成效，鉴于万科所期待的是银行与房企的协同效应，财务投资盈亏并不能代表合作本身成功与否。
去年下半年以来，“银行与土豪做朋友”渐热，日前恒大集团举牌华夏银行也印证了这一点。恒大虽然并未对举牌做出详细解释，但是也明确表示，该公司与华夏银行合作将加强两个行业关系以及增强各合作方房地产发展及银行业务。
逾200家机构调研万科 “银行系”QFII热衷
年报显示2013年，万科与投资者密切沟通，全年接待投资者来访约570次，参加境内外机构组织的大型投资者见面会69场，组织投资者见面会4场，进行网上路演3次。
据记者粗略统计，万科接待各类机构投资者超过200家，其中不乏“银行系”QFII身影。花旗银行、德意志银行、汇丰银行、渣打银行、瑞典商业银行、挪威银行、三菱日联信托银行等大多进行了数论调研和活动。
此外，虽然国内银行不能直接投资参股上市公司，但是万科年报前十大股东中，多家银行以托管者身份亮相，分别包含了民生银行、工商银行和中国银行。比较有意思的是，三家银行托管均为“深证100指数证券投资基金”，这也从侧面表明，万科仍是指数基金标配股票。
两位董事具有银行背景
在万科2013年年报中，有部分关于银行表述与董事、监事和高管团队直接挂钩，换而言之，万科“董监高”具有银行背景，这显然对于万科与金融有关经营决策有着重大裨益。
万科资深董事孙建一在资本市场名声显赫，2008年起任中国平安保险（集团）股份有限公司副董事长、副首席执行官。目前还任平安银行有限责任公司董事长，中国平安人寿保险股份有限公司、中国平安财产保险股份有限公司、平安养老保险公司董事。
独立董事张利平曾先后担任美国美林集团投资银行部董事、德国德累斯登银行集团董事总经理兼大中华区主管、香港太平协和集团有限公司董事总经理等职务。2004年加盟瑞士信贷波士顿。现为瑞士信贷集团全球投资银行部副主席兼大中华区联合首席执行官。
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银行对房地产行业停贷的风波刚刚平息，恒大地产“蒙面”入股华夏银行在市场上再度引起了哗然。表面上，房地产企业目前的融资难度越来越大，企业无疑更应遵循“现金为王”的规律。然而，恒大地产此时耗费36.5亿元大手笔资金增持华夏银行，背后深意耐人寻味。
据记者了解，自去年年底起，万科、新湖等房地产大鳄均表现出对银行业的浓厚兴趣，频频举牌银行股权。在银行息差缩窄、赚钱效应减弱大背景下，房企对银行的“出手”并非简单的财务投资，更看重的可能还是在融资上，而市场也正是担忧地产巨鳄进军银行业会导致行业泡沫转嫁给银行。
“对于千亿元销售规模的恒大地产来说，36亿元的资金量不会‘伤筋动骨’。恒大地产入股华夏银行的意图很明显，就是看中了银行的融资渠道。攀上银行的关系，恒大地产将更方便融资，这种合作将表现在深层次。”一家国有银行人士称。
36.5亿“傍上”华夏
当前银行股估值较低，恒大地产此时入股银行股既具战略意义也兼备财务投资意义。
继万科入股徽商银行、新湖杀入温州银行之后，恒大地产也看上了华夏银行。3月3日晚，华夏银行发布一则股东权益变动公告称，广州市广域实业有限公司及其一致行动人广州市启通实业有限公司、广州市欣盛投资有限公司、广州市凯进投资有限公司、广州市仲勤投资有限公司自2013年11月至2014年3月间共计买入公司股份4.55亿股，占公司总股本5%，达成举牌。
上述5家公司举牌主要是通过二级市场购买，按照去年年底至今的股价平均8.14元/股计算，动用资金规模超过35亿元，而每月扫货资金也在8亿元左右。不难看出，能够拿出如此大手笔资金的背后操控企业显然不会默默无名。
随后，华夏银行公告证实，增持银行的5家公司的实际控制人为地产巨头——恒大地产，而该房企也取代红塔烟草而成为了华夏银行实际上的第四大股东。
对于这次恒大地产的投资，外界褒贬不一。在穆迪看来，恒大地产回购及入股华夏银行直接令公司流动性减少了73亿元，增加了其投资风险，并称恒大的负债杠杆率在中国房地产开发商中属于水平之一。更重要的是，“由于目前恒大地产持有华夏银行股份比例较低，战略价值很小”。
从表面来看，仅仅5%的股份不多，但是其背后的意义也不容忽视。“恒大地产入股华夏银行将是一个战略意义上的布局。”中行相关人士评价说。
记者注意到，除了恒大地产入股华夏银行消息之外，恒大地产在今年销售业绩好转也是业内比较关注的话题。
据了解，万科、碧桂园、富力等多家房企近日陆续公布2月销售数据。虽然与去年同期相比，不少房企2月销售仍保持一定增速，但是增速明显放缓，且与1月相比，环比销售额均出现较大回落。但是，恒大地产却是一个例外。
在2月份的房地产企业销售数据中，恒大地产可谓是“一枝独秀”。公司2月份合约销售金额为90.4亿元，同比增长114.9%；合约销售面积137.1万平方米，同比增长101.0%。1~2月公司累计合约销售金额200.7亿元，同比增长75.3%；合约销售面积279.7万平方米，销售均价7177元/平方米，同比分别增长51.2%及15.9%。
中行某人士对记者分析认为，就银行提供的开发贷来说，大房地产商做好银行的关系更为重要。小房地产商本来在银行就拿不到开发贷，但是大房地产商却是有授信额度的。对于地方分支行来说，总行只是在贷款范围上给予了限制，额度上和放款对象上则有很大灵活度。
“目前，规模稍大的银行对房地产贷款风险都很谨慎。一般情况下，放款对象只是圈定在前几大房地产商和地方前十的房地产商。地方分行在贷款比例12%之内，资金投向上是有一定选择空间的。”上述人士称，恒大增持后，虽不能以股东地位要求华夏银行给予其融资支持，但毕竟增进了和银行之前的信任。
更重要的是，恒大地产可能也有机会在银行理财融资上“沾光”。对于银行发行的理财产品，募集资金能力不言而喻。“银行理财产品规模动辄百亿元，你没有银行深层关系谁会替你发？”一位银行分析人士认为，如果恒大地产能用这36亿元开拓出一条融资渠道，“这钱花得很值”。
不仅如此，目前银行股破净很多，也包括了华夏银行。这意味着，恒大地产入股华夏银行同时兼备了财务投资意义。
“华夏银行股票的市净率不足1，这类股票本身就具有很强的投资价值。”上述银行分析人士称，从恒大地产的角度来看，即使未来资金紧缺，将华夏银行股份质押套现也是一个比较好的选择。
“在股票质押业务中，股票的折价会看重每股净资产。这也就是说，破净股在股票质押中能够有很高的折现率。”该银行分析人士表示，恒大地产在其中可能承担的仅仅是一个相对非常少的财务费。
接近恒大的人士表示，入股华夏银行属于正常的战略投资；两家行业龙头企业的合作将有利于双方业务的发展。华夏银行财务表现强劲，报表可以合并到恒大报表，对恒大而言是合理投资，有利于公司业绩。
化解融资压力
去年恒大地产在中融、四川信托等多家激进型的信托公司有融资计划，成本在年利率9%~10%。
作为一家涉足房地产、体育、文化、快消品、金融的综合型房企，恒大地产的资本“野心”表露无遗，但是在融资难度越来越大的情况下，进军银行业则是其必不可少的一步棋。
年初至今，恒大地产已大手笔投资并购北京、广州、深圳以及其他二线城市的多个项目，据不完全统计，恒大2013年已经豪掷520亿元在摘得83幅地块，总土地面积是758.81万平方米，而在一二线城市，恒大投入423.08亿元抢得39宗地块，占总拿地金额的81.5%，面积超420万平方米。
“恒大地产的项目一般都在二三四线城市，在行业风险上升的情况下，这些项目必须要有足够的资金支撑，也就说是恒大要有很强的融资能力才行。”一位国有银行人士告诉记者，不仅如此，恒大地产眼下扩张速度加快，资金紧相关人士将为未来长时间存在，这无疑会逼迫恒大地产要有应对资金压力的能力。
事实上，作为一家民营企业，恒大地产的背景没有保利、绿地等国有企业强，这也让银行无法对其项目鼎力支持，而有了银行股东的背景，可能这种情况会有所改善。
从过去两年恒大发出的信托融资计划不难看出，信托一直是恒大地产比较依赖的融资渠道。但是，目前信托融资成本高，且风控严。
据记者了解，去年年底，恒大地产在中融、四川信托等多家激进型的信托公司就有融资计划，成本在年利率9%~10%，但筹资情况并不是特别好。如今，相当一部分信托已经意识到房地产行业风险，项目仅仅做一线城市和部分二线城市的，拒绝做二线城市以外项目。这也就是说，恒大地产未来的融资难度还会增加。
“一旦国家对房地产行业进行调控，相比万科、保利等企业，恒大地产会更受伤。”前述银行分析人士表示。
其实，自去年起，恒大地产已经在项目分布上进行调整，推行“一个优化、一个降低、两个提高”的“112计划”，包括优化住宅地产项目区位布局，项目拓展向一二线城市适度倾斜，精选具有发展潜力的三线城市项目。
据上述接近恒大人士称，公司在前两年一二线城市的消耗量比较大，因此这两年将补充一二线城市的项目，也是公司项目平衡的主要手段。未来一二线城市和三线城市的布局基本上保持了平衡，通过这种平衡，使得公司无论在房地产的高潮还是低谷，都可以触及不同的市场，从而保证公司稳定的销售和运营增长。
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