[摘要] 来源于中国2007年房价暴涨和楼市泡沫高危及房地产市场疯狂的不理性,埋下中央2010年-2011年最严厉房地产调控的祸害。
2010年中央房地产调控回顾
自2010年1月6日，“2010年央行工作会议”上发布的“保持货币政策的连续性和稳定性，继续实施适度宽松的货币政策，但严格执行有关房地产信贷政策”开始一直到2010年12月20日，央行宣布上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，包括国务院、央行、银监会、民政部、财政部、国土部、住建部、国资委等在内的国家各部委共出手42次间接或直接地给房地产市场以影响，目的就是要遏制房价过快上涨。
2010年1月5日住房和城乡建设部部长姜伟新提出，要继续综合运用土地、信贷、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。同时，要对去年以来新出台的不符合调控要求的地方性房地产政策及时进行清理和调整，采取针对性措施，遏制房价过快上涨，促进房地产市场健康发展。
2010年1月10日，国务院办公厅公开发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(简称“国十一条”)，从增加保障性住房和普通商品住房有效供给、合理引导住房消费、抑制投资投机性购房需求、加强风险防范和市场监管、加快推进保障性安居工程建设、落实地方各级人民政府责任五个方面，进一步加强房地产市场调控。
2010年4月17日，国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，俗称为“新国十条”。“新国十条”再次重申严打“炒房”现象，对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
2010年9月29日，国务院办公厅发出《为进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(简称“新国五条”)，国家有关部委分别出台措施，巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展。新国五条被称为史上最严楼市调控政策，于2010年9月29日出台。各大城市纷纷据此出台地方性的调控细则，其中，以北京、上海、广州等14个城市出台的楼市“限购令”。
2011年1月1日，人民银行公布的数据显示，2010年我国全年人民币各项贷款增加7.95万亿元，超出年初制定的7.5万亿元新增信贷规模4500亿元。同时，截至2010年12月末，我国广义货币供应量(M2)余额高达72.58万亿元，同比增长19.7%，增幅超过年初预定的17%目标。
自2010年这一轮房地产调控中，中央政府不仅紧盯市场变化还持续加码房地产调控。2010年被戏谑为“厉政年”，楼市调控重拳频频出击，是历年房地产调控中力度、策略、持续性最长的一年。2010年政府共发出42次博弈，调控措施贯穿全年。”
2011年中央房地产调控回顾
伴随着“20110126新国八条”、20110128房产税试点改革等政策的先后落地，“限购”、“限价”、“限贷”等政策也全面升级，限购城市从2010年的不足15个大幅增加到20多个。2011年7月初，国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”，随后，台州、珠海等城市跟进，限购城市数增加到45个。
2011年12月9日中央政治局会议指出，坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。2011年12月12日-14日，中央经济工作会议提出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。
2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，并发布房地产市场调控“新国八条”。会议确定了以下政策措施：各地的季度要公布房价控制目标；增加公共租赁住房供应；住房不足5年转手按销售款全额征税；二套房首付款比例提至60%；土地两年不开工要收回使用权；暂停省会城市居民购第三套房；未完成调控目标政府将被问责。就在“新国八条”出来的同一天，国务院发布通知，明确规定各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。调整个人住房转让营业税的政策随后落地。
2011年1月27日，财政部公布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，规定个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
2011年3月16日，国家进一步加大调控力度。国家发改委发布《商品房销售明码标价规定》，从5月1日起，商品房销售必须明码标价。按《规定》，商品房经营者应当对每套商品房（包括二手房）进行明码标价即“一套一标”，按照建筑面积或者套内建筑面积计价的，还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价；要明确公示代收代办收费和物业服务收费，不得在标价之外加收任何未标明的费用。
2011年上半年中央货币政策回顾
在经过大半年的僵持之后，楼市“拐点”终于在2011年10月份降临。国家统计局的数据显示，2011年10月，70个大中城市房价环比涨幅首次下跌。10月、11月、12月70个大中城市房价环比指数连续三个月下降。在北京，2011年一手住宅的成交量、成交均价涨幅均为5年来点，二手房成交量也降至3年来的点。2011年12月初，住建部明确表示，地方限购到期将继续延续，房地产调控政策不存在放松的可能。
2012年1月30日，中国人民银行今天公布《2011年金融机构贷款投向统计报告》，报告显示，2011年12月末，全部金融机构人民币各项贷款余额54.79万亿元，同比增长15.8%，全年累计增加7.47万亿元。显现中小企业贷款稳步增长、住户贷款增长较快、房地产贷款增速总体回落，保障性住房开发贷款增量占比提高等特点。
央行分别在2011年的2月9日、4月6日、7月7日，连续三次上调了一年期存贷款基准利率。三次加息后，一年期的存、贷款利率分别提高至3.5%和6.56%。5年期以上的基准利率突破7的历史心理高位，达到7.05%。若不考虑此前存量房贷利率大部分7折的情况，房贷利率已升至最近10年来的水平。多次加息逐渐将出现叠加效应，利率的上调效果将显现。以20年期百万贷款额计算，套房增加的月供为149.63元，第二套房增加的月供为168.86元。考虑到2010年10月份之前的大部分房贷利率仍可7折，对于存量房贷来说，在2012年开始执行新利率之后，三次加息的叠加影响，将使100万20年商业贷款月供增约400元。
三次加息调整后，金融机构人民币一年期存款利率达3.5%，较5月5.5%的CPI同比涨幅仍是负利率状态；一年期贷款利率则达6.56%。这是央行今年来第3次加息，也是去年10月以来的第5次加息。此前，今年已六度上调存款准备金率。从2010年至今的五次加息累积效应已经十分明显，100万元20年期的贷款将要多还15.679万元的利息。加息对于已经进入调整期的楼市来说影响更大，部分城市的房价将进入加速下降通道。这次加息前，五年以上贷款基准利率为6.80%，加息后为7.05%。以100万元20年的住房贷款为例，这次加息前，等额本息还款月供为7633元，还款总额为183 .2015万元。加息后月供为7783元，比加息前增加150元；还款总额为186.7927万元，比加息前增加35912元。
从2010年10月19日进入加息周期以来，央行已经累计五次加息，累加效果已经十分显现。经过五次加息，五年以上贷款利率已经从2010年首次加息前的5.94%上升到如今的7.05%。相较此前7折利率 利息增40万。同样以100万元20年的住房贷款为例，五次加息前月供为7130元，还款总额为171.1137万元。现在，月供增加了653元，还款总额累积增加15.679万元。在2010年初，首套房还可以申请到7折优惠利率。照此计算，去年调控至今，这笔房贷的月供差已达1640元，利息总额增加了近40万元。
央行分别在1月20日、2月24日、3月25日、4月21日、5月18日、6月20日连续六次上调存款准备金率。中国大型金融机构存款准备金率将高达21%的历史高位，中小金融机构的存款准备金率也将高达17.5%。截至2011年前六个月，央行每月均上调准备金率0.5个百分点。大型金融机构存款准备金率已达21.5%历史高位。这是央行年内第六次上调存款准备金率，也是2010年以来第十二次上调。本次上调大约可锁定商业银行3700亿元资金。再度上调存款准备金率主要是为了对冲外汇占款高增长带来的流动性压力和应对CPI新高,控通胀以及防止热钱入市。
2011年6月14日,中国人民银行决定，从2011年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。至此，大型商业银行存款准备金率升至21.5%的历史高位,中小金融机构的存款准备金率也将高达18%。
2011年1月至6月间平均每月一次的上调频率，在金融历史上都是极为罕见，央行此举也间接地起到了对火热楼市进行降温的作用。随着央行的加息和上调存款准备金率，房地产市场的确得到抑制。一些以房地产投资为主的投资客，受到了明显的限制。同时，一些中小房地产商也因为资金链断裂或将要断裂，而不得不被迫降低房价。随着加息叠加效应的显现，市场观望情绪加重。从2010年10月份首次加息以来，截止到2011年7月7日已经连续5次加息、十二次提高存款准备金率，加上系列楼市调控措施，各项紧缩措施全面叠加力度已不亚于2007年下半年政策紧度。时隔大半年之后。2011年12月5日，央行宣布了下调人民币存款准备金率0.5个百分点。
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