[摘要] 来源于中国2007年房价暴涨和楼市泡沫高危及房地产市场疯狂的不理性,埋下中央2010年-2011年最严厉房地产调控的祸害。
2012年上半年中央房地产调控政策回顾
自2010年-2012年上半年中央房地产调控主要政策：一是行政手段。45个限购城市,600多个限贷城市, 30个城市限价,。二是税收手段。600多个城市二手营业税和2个城市开征房产税,严格执行房地产增值税。三是市场手段。保障性住房十二五期间建设3600万套总量和价格控制目标宣布城市达到657个，一房一价，打击捂盘惜售。四是金融手段。三次加息,六次上调存款准备金率（自2011年11月底到2012年上半年，二次降息和三次降准）,土地抵押和融资限制。五是房贷手段。首套首付由20%上调30%再上调到40%,七折利率取消,二套由30%上调50%再上调到60%,三套停贷, 开发与地产及个人贷全面收紧。六是土地手段。提高拿地门槛,首付50%;打击囤地,空置土地和小产权房及禁止新建别墅项目。
2012年过半，但一项房地产调控政策却悄无声息地退出了历史舞台。与2011年657个城市宣布年度房价控制目标的盛况形成反差的是，2012年迄今为止，对外公布了年度房价控制目标的城市寥寥无几。在住建部关于今年房地产调控任务的文件中，也寻觅不到这项政策的踪影。数据显示，自2011年9月始，这100个城市的整体房价已经连续9个月环比下跌，直至2012年6月才出现反弹。这也让以控制房价“上涨”为主的地方政府目标显着可有可无。相比于2011年地方政府多将目标定在房价上涨10%-15%的区间水平，今年，模糊化目标数字的住建部等部委实质上对房价上涨的敏感程度要超过去年。
不提房价控制目标政策，直到2012年年中才为公众所注意。但实际上早在2011年底，政策的退出就初露端倪。根据住建部相关领导在2011年12月23日住房和城乡建设工作会议上的讲话稿内容，有关2012年“继续坚定不移地加强房地产市场调控”的部分，仅简单提到要继续落实地方政府对房价调控的责任，而没有具体要求地方今年继续出台年度房价控制目标。住建部相关领导实际上提到过要求各地在今年继续公布年度房价控制目标，但该内容在最终讲话稿中被删除。从最终讲话稿中并无明确2012年继续公示城市房价控制目标政策的内容来看，至少在2011年底，住建部便对2012年继续执行该政策尚不确定。
住建部实质上并没有检测房价水平的能力。目前，国家统计局的房价指数仅包括70个大中城市的数据，住建部内部的统计范围也非常有限，而2011年公布房价控制目标的城市却多达657个，其中大部分城市的房价数据无法被省部两级直接监控，仅能依靠相关城市自己上报的数据作为参考。又会有哪个城市傻到往上报一个注定要挨批的数据呢？不过，即便是2011年各地制定了房价控制目标，实质上非常宽松。2011年1月26日国务院关于房地产市场调控“新八条”里给出的三项目标参数——本地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力中，多数选择的都是与GDP挂钩，选择与人均可支配收入增长速度挂钩的城市相对较少，而将房价控制目标直接单独与居民支付能力挂钩的则几乎没有。
而按照各地几乎都超过10%的GDP增速统计，预留给地方政府的房价上涨空间颇大，政策对房价上涨的抑制能力较弱，这种房价控制目标甚至一度被媒体解读为“涨价令”。按目前态势来说，具体房价控制目标已经被淡化，虽然“房价合理回归”曾一度被政府反复提及，但在6月份房价出现同比止跌之后，四部委轮番站出来表态，核心却依旧只有一个，即坚持房地产市场调控政策不动摇。
2011年12月23日，住建部部长姜伟新在住房城乡建设工作会议上表示，2012年要继续坚持房地产调控不动摇，严格实施差别化住房信贷、税收政策，支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。着力增加中低价位、中小套型普通商品房；加快推进个人住房信息系统建设和强调楼市调控责任主体也将是2012年楼市调控重要内容。会议强调，地方政府是楼市调控责任主体。
2012年1月31日，国务院总理温家宝31日上午主持召开国务院第六次全体会议，再次提及促进房价合理回归。会议要求，巩固房地产市场调控成果。继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。采取有效措施增加普通商品房供给。做好保障性住房建设和管理工作。
2012年2月20日，温家宝总理在20日上午主持召开座谈会时表示，房地产调控目标有两个：一是促使房价合理回归不动摇，二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。2012年2月13日，住建部政策研究中心副主任王珏林表示，地方政府不得擅自调整楼市政策。这也是自从广东、安徽等地出现楼市调控放松现象以来，住建部官员对地方楼市调控的首次表态。
2012年3月5日上午9时，在北京人民大会堂开幕，国务院总理温家宝向大会作政府工作报告。2012年主要任务，继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设。严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。继续推进保障性安居工程建设，在确保质量的前提下，基本建成500万套，新开工700万套以上。抓紧完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度。采取有效措施，增加普通商品住房供给。加快建设城镇住房信息系统，改革房地产税收制度，促进房地产市场长期平稳健康发展。
2012年3月23日，住建部政策研究中心主任秦虹表示，今年房地产调控政策基调已经非常明确，就是要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。她指出，本轮调控政策重点已从过去注重房地产的经济功能转向社会功能，就是要回归提供支柱产品的产业定位上。中国房地产市场今后不可能变成一个投资市场，所以抑制投资和投机性需求的政策方向长期不会动摇。
2012年3月14日，“两会”闭幕，温家宝总理14日上午接受中外记者提问。合理的房价应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配；目前房价还远远没有回到合理价位，调控不能放松。房地产市场关系到财政、金融、土地、企业等各项政策，涉及到中央和地方的利益关系，涉及到金融企业和房地产企业的利益，改革的阻力相当之大”。2012年3月16日，国务院总理温家宝召开的国务院常务会议，确定《政府工作报告》重点工作部门分工。坚定不移贯彻房地产市场调控政策。
2012年4月13日，温总理13日上午在国务院常务会议上的讲话，巩固房地产市场调控成果。坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复。采取有效措施增加普通商品房供给。推进保障性安居工程建设，完善公租房、廉租房的配套设施。2012年4月25日，住建部房地产司相关负责人表示，“没有新的消息。住建部有关‘抑制投资需求，支持居民合理购房需求’的政策一直未变。”针对“住建部酝酿刺激刚需”、“住建部调研公积金条例拟扩大使用范围”等说法，住建部相关负责人及住建部下属事业单位政策研究中心相关负责人作出回应表示：尚未听说酝酿新政策出台。
2012年4月29日，住建部政策研究中心主任秦虹表示，未来房地产调控仍将坚持控制投资性需求，控制房价上涨不动摇，同时加大保障性住房供给，满足市场刚性需求。未来楼市调控政策的核心仍是控制房价上涨，让被投资性需求推高的房价回归合理水平，让超过居民人均可支配收入增长水平的房价不合理上涨回归理性。另一方面，持续加大保障性住房建设力度，增加普通商品房供给，满足市场刚性需求。
2012年5月17日，住建部房地产市场监管司副司长张小宏表示，中央已经多次强调，要坚定不移地加强房地产市场的调控，确保调控政策落到实处，决不让调控出现反复。住房城乡建设部会同相关部门按照中央的要求，来充分地发挥各种有利因素的积极作用，抑制和化解各种不利因素的影响，坚持供需双向调控，促进市场平稳发展和房价合理回归。
2012年5月18日至20日，中共中央政治局常委、国务院总理温家宝在武汉市就经济运行情况进行调研并主持召开河北、辽宁、江苏、湖北、广东、陕西六省经济形势座谈会。温家宝指出，要落实好强农惠农富农政策，稳定农业发展好形势，努力实现农业再获丰收。稳定和完善出口政策，支持企业积极开拓市场，努力保持外贸稳定增长。稳定房地产市场调控政策，严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策，采取有效措施增加普通商品房供给，继续推进保障性安居工程建设，促进房地产市场平稳健康发展。
2012年5月19日，温家宝总理在鄂调研，主持召开经济形势座谈会时也指出要“稳定房地产市场调控政策，严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策，采取有效措施增加普通商品房供给”。2012年5月23日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析经济形势，部署近期工作，提出稳定和严格实施房地产市场调控政策。2012年5月20日，住建部住宅产业化促进中心副主任梁小青在南京参加会议时表示，扬州购房新政和“救市”无关，扬州对成品房的政策引导应予以支持和肯定。
2012年6月1日,《闲置土地处置办法》已经2012年5月22日国土资源部第1次部务会议修订通过，现予以发布，自2012年7月1日起施行。闲置土地满1年按地价20%征闲置费。未动工开发满两年，无偿收回国有建设用地使用权。闲置土地，是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。
2012年6月18日，国土部网站公告消息《限制和禁止用地项目目录》发布，明确限定住宅项目容积率不得低于1.0。国土部、发改委日前联合印发《关于发布实施〈限制用地项目目录(2012年本)〉和〈禁止用地项目目录(2012年本)〉的通知》，明确限定住宅项目容积率不得低于1.0。两目录自发布之日起实施，此前发布的2006年本和2006年本增补本目录同时废止。
由于发改委此前印发的《产业结构调整指导目录(2011年本)》提高了农林业、煤炭、石化化工、钢铁、有色金属、黄金等产业的准入门槛，此次发布的新版限制、禁止目录也随之提高了用地门槛。此外，为更好地贯彻落实中央房地产市场调控政策 ， 新目录明确限定住宅项目“容积率不得低于1.0”，将从操作层面进一步将别墅类房地产开发项目挡在“闸门”外。为贯彻落实节约、集约用地及房地产调控政策，别墅类房地产项目首次列入颁布实施的限制、禁止用地项目目录。
2012年6月18日，住房和城乡建设部房地产市场监管司副司长张小宏表示，近期参与了一项调研。从我们的调研看，(春节以后楼市明显回升的)成交量有两个明显特点，一是自住性购房成为主流，不少项目首次购房比重超过70%。二是部分降价促销力度比较大、价格下调比较到位的低总价、中小套型的普通商品住房成交的情况比较好。张小宏据此判断，这些情况说明，目前以自住为目的的真实住房需求还是很大的，开发企业以价换量的空间也是有的。
张小宏表示，这应该是市场回归正常的表现，不能简单用回暖两个字来概括目前的现象。关于下一步楼市调控，要促进三个“合理回归”：一是促进地方政府心态回归，逐步减少对房地产业的依赖，适应市场“退烧”以后正常的土地出让收入、住房成交量和房地产相关税收；二是促进开发企业心态回归，回归到售价与投入和合理的利润相匹配，多建一些适销对路的普通商品房；三是促进购房者心态的回归。2012年6月19日，住建部再次通过《人民日报》喊话，称要进一步巩固调控成果，努力促进三个“合理回归”。而与此同时，一旦获批，将允许银行将更多贷款投向平价小型公寓式项目。2012年6月19日，住建部网站挂出消息称，住建部将继续坚定不移地抓好楼市调控，积极配合金融部门，继续严格执行好差异化住房信贷政策。
2012年6月23，住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹在福州表示，经过两年多的房地产调控，现在市场上的投机性需求基本上被挤出了市场。今年5月23日，国务院常务会议再次明确要稳定和严格实施房地产调控政策。这一轮从2010年4月15日以来的调控政策，方向非常明确。，坚决抑制投机炒房性需求，控制房价的上涨，促进房价的合理回归。第二，大力建设保障性住房，同时满足市场上一些刚性的自住性需求。这次两年多的房地产调控政策出现了两大效果，一是投机性需求基本被挤出了市场。人们所买的房子80%-90%都是出于自用的，投机投资炒房的需求基本上被挤出市场。二是房价的上涨幅度得到了控制。
未来中国房地产市场的空间还是很大，自住性需求、改善性需求的空间还是比较大，但市场的增长速度一定是下降的，不可能再像以前那样。越来越多的企业采取稳健的发展战略和财务模式，这是非常理智的一种投资行为。另外，在土地的招拍挂市场上，土地增值的空间也是非常有限了，那些专业化能力强和品牌信誉好的企业，在今后的市场中将会占据优势。
2012年7月5日，住建部政策研究中心主任秦虹表示，中央“政策放松”不包括楼市。中央政策放松并不包括房地产，房地产不放松，调控不动摇。”住建部政策研究中心主任秦虹在论坛上表示，中央反复强调的“政策放松”并不包括房地产。支撑房地产市场变化和房价上涨及下降的因素是什么?秦虹认为，如果剔除制度因素、土地制度、金融制度不说的话，房地产市场主要是靠“人员流”和“资金流”双流推动。先从人流来看，城镇化加速促使农民涌入城市，必然给城市带来较大人流，而人流就是真实的需求。“脱离了真实需求的高房价和市场繁荣，本身就意味着风险，鄂尔多斯常住人口只有65万人，但是房屋的价格跟市场繁荣程度存在着很大的差距，令很多大城市可望不可即。”
如果北京、上海每年新增常住人口60万人，按照三个人住一套房计算，无论是租还是买，每年要新增20万套住宅，这就是实在的住房需要“伴随着人口向东部流动的同时，中小城市的人口向大城市集中的速度和规模也是和最快的。房地产涉及到土地、资金等多个要素。”秦虹认为，从资金的角度来讲，如果不能够将金融改革深化，使房地产资金的投入需求得到有效的改善，就不能解决问题。从宏观利益和长远利益出发，房地产一定要回到健康发展的路上，因为房地产市场波动，宏观经济就无法承受。对住房市场抑制投资性的需求应该长期不变，要让市场明白抑制投资需求，无论怎样的政策方向都是不改变的，合理的住房需求本身就是调控的应有之义。“政府在长期稳定的框架下恢复市场自身的运行规律，现在的市场发展不平衡，大家关注周期，下跌后要上升，上升后又要下降。探讨房价短期内的涨跌意义并不大，无论是政府的决策还是企业的决策，要符合市场的规律，这才是需要关注的。
2012年7月7日,中共中央政治局常委、国务院总理温家宝在江苏省常州市调研时强调，目前房地产市场调控仍然处在关键时期，调控任务还很艰巨。必须坚定不移做好调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策。7月7日上午，温家宝来到常州市飞龙新苑小区看望居民，并与省、市保障性住房建设、管理、质量监督等单位负责人座谈。温家宝说，经过多年艰苦不懈的努力，房地产市场调控取得了一定成效。2012年第二季度主要监测城市地价出现环比微升，6月份一些城市新建住宅价格出现环比上涨，目前房地产市场信息比较混乱，市场对房价走势的预期出现一些变化，群众普遍担心房价反弹。
温家宝强调，进一步做好调控工作，要把握好以下几个方面：一要继续坚决抑制投机投资性需求，防止变相放松购房政策，防止不实信息炒作误导。要把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策。继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施。加强市场监管，对涉及违规骗取购房资格的开发企业、中介机构和个人，要严肃查处。对有地方出台或变相放松房地产市场调控政策的，要有针对性地及时制止纠正。同时，抓紧研究推进房地产税收制度改革，加快建立健全房地产市场调控的长效机制和政策体系。要毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作，促进房价合理回归，决不能让房价反弹，造成功亏一篑。
二要采取有效措施，积极引导和支持房地产企业调整产品结构，增加普通商品房供给，满足合理的自住性需求。三要继续稳步推进保障性安居工程建设，尽快形成有效供给。截至5月底，今年上半年保障性住房已经开工470万套，基本建成260万套，相关工作正在平稳推进。各地区要积极拓宽筹资渠道，加快用地审批和供应，吸引多元投资主体参与建设，确保开工和建设任务顺利完成。要高度重视工程质量，让老百姓住上放心房。注意完善保障性住房的配套设施，方便群众生活和工作。合理确定公租房租金水平。特别要注重保障性住房建设的可持续性，抓紧完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度。
2012年7月10日,住建部调研地方限购政策,变相放松者将被问责，房价大幅上涨，地方也将被问责。7月7日，温家宝总理在常州“不让房价反弹”的讲话，给之前部分地区出现的“房地产回暖说“浇了一瓢冷水。住建部的知情人士表示，住建部下半年倾向于“强调既有政策”，当中对于核心政策限购的执行层面，正在收紧，地方一系列问责工作也在紧急跟进。部里也在收集和调研市场数据和反应，看看是否有很大的出台新政的预期，总体来说态度是谨慎的”。部里正调研地方微调行为，对地方出台或变相放松房地产市场调控政策的，会予以纠正，加强地方问责。春节过后，一二线城市，尤其是东部城市，住宅成交量节节攀升，5月新建商品住宅成交量创近16个月新高，6月再创近17个月新高。
住建部人士表示，目前住建部并没有动力去出台一个新的调控政策，一种普遍的观点是认为，基于当前实体经济低迷，仍需房地产去拉动，不适宜对房地产过分打压，出台更为严厉的政策。住建部下半年倾向于“强调既有政策”，近期住建部通过新华社等频繁向市场“喊话”即是如此；同时 “部里也在收集和调研市场数据和反应”。温家宝总理此次讲话可见，“对涉及违规骗取购房资格的开发企业、中介机构和购房个人，要严肃查处”，是总理首次明确提及。住建部的人士称，部里已经按照国务院要求，对地方微调行为进行调研，如果确有地方出台或变相放松房地产市场调控政策的，会予以纠正，加强地方问责。
住建部的人士认为，长期抑制投资投机，除了行政化的限购，接下来就是用房产税来逐渐取代限购。住建部目前正在积极推进的一件事是，个人住房信息联网。前述知情人士透露，目前批超过40个城市和住建部的住房信息联网已经完成，住建部还打算将联网扩大到500个城市。扩大住房信息联网的城市覆盖面在技术上不存在障碍，主要是看地方政府是否配合，是否愿意将自身的数据库与住建部的个人住房信息系统联网。
其中的关键是，个人住房信息系统完成联网后，地方政府在确认购房者是首套房还是多套房，要通过住建部这一系统。依托这一平台，住建部可以获得新的调控依据，比如对限购的执行权力将加大。而此前，这一权力完全在地方政府。此外，对于房产税的执行也有了数据基础，联网可以显示一个人名下共有多少套房，房产税的税率应该如何来设定，都将有一个明确依据。
自2011年8月份开始，截止到2012年7月9日，上半年中央房地产调政策变化。截止2012年7月6日,52个城市房地产调控微调,45个城市通过,7个城市叫停,其中5个城市涉及限购放松,2个城市调整幅度过大。央行两次降息；三次降准款准备金率；上调公积金贷款比例的城市27个；首套房贷利率调整的城市25个；减免、还税费、首次、人才购房契税优惠、购房财政补贴的城市8个；土地松绑的城市5个；普通住房价格标准调整的城市6个；重启购房入户政策的城市2个；放松限购城市的5个；房源解禁、放松预售款监管的城市1个。2012年上半年中央各部委对中央房地产调控态度，截止2012年7月9日,国务院十次强调房地产调控严格执行,不动摇不放松不反复；五次论房价；五次强调房价合理回归。住建部十次强调房地产调控不动摇不放松不反复，三次强调房价合理回归。
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