[摘要] 来源于中国2007年房价暴涨和楼市泡沫高危及房地产市场疯狂的不理性,埋下中央2010年-2011年最严厉房地产调控的祸害。
2012年上半年中央房地产调控不放松事件
2012年6月20日，央行公布的城镇储户问卷调查印证了目前房地产市场正在发生的预期变化。2季度，68.5%的居民认为目前房价“高,难以接受”，而未来3个月内准备出手购房的居民占15.7%，较上季提高1.6个百分点，为2011年以来的值。而居民房地产投资占比由上季的15.1%升至16.1%。此份调查报告是央行在50个城市对2万户城镇储户进行调查后得出的。此外，虽然CPI连续下降，但居民感受并不明显。对当前的物价，居民满意指数并不高，2季度为18.2%,较上季下降1.5个百分点，其中,65.7%的居民认为物价“高，难以接受”,较上季提高2.8个百分点。对于下一季的物价水平，35.6%的居民预期“上升”，43.8%的居民预期“基本不变”，8.4%的居民预期“下降”。
二季度，68.5%居民认为房价“高,难以接受”，环比提高0.8个百分点,不过低于去年同期5.8个百分点。此外，29.4%的居民认为“可以接受”，2.1%的居民认为“令人满意”。在当前物价、利率及收入水平下,19.3%的居民倾向于“更多消费”,33.5%倾向于“更多投资”,47.2%倾向于“更多储蓄”。 居民偏爱投资方式中，“基金、理财产品”、“购买债券”和“房地产投资”位列前三位,占比分别为22.9%、17.7%和16.1%。相较此前超过25%的“炒房”比例，房地产投资占比处于历史低谷，但有触底回升之势，相较于今年一季度的15.1%，此次足足提高了1个百分点。
继央行下调存贷款基准利率后，有关中央房地产调控政策放松的传闻不断放出，使得各部委不得不纷纷发表声明辟谣。2012年6月7日晚间，央行三年半以来首次宣布降息：自2012年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。在该信息的刺激下，楼市调控松绑的传闻开始涌现。6月10日，一篇名为《发改委人士称地产松绑或是救市第二张牌》的报道出现在众多网站显眼位置。该报道援引发改委内部人士话称，受外部经济影响，再加上房地产政策引发的经济真空，给经济回落带来的压力越来越大，政府有意通过集中放项目来提振经济。该发改委人士称，未来不排除给地产项目“开口子”。
2012年6月11日，另一篇名为《银监会：给予二套房贷与首套同样风险权重》的报道，再次吸引了公众眼球。报道称，银监会发布文件，给予二套房贷与首套房贷同样的风险权重，而此前，首套房抵押贷款风险权重为45%，二套房抵押贷款风险权重为60%。该政策被解读为是在鼓励银行放宽二套房贷。2012年6月12日，《央行特级文件，首套房贷利率7折》的报道，更让众多购房者怦然心动。这则新闻称，已从商业银行获悉，央行向各商业银行下发特急文件，要求商业银行对个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的0.7倍。也就是说，首套房贷利率将获得七折的优惠。在2010年4月史上最严厉的房地产调控打响之后，七折优惠早已不复存在。
2012年6月10日，中国人民银行新闻发言人就“央行特急文件调整利率及其涉及房贷利率”一事作出回应，中央银行和监管部门对个人住房贷款一直实施有效的政策引导和审慎性监管。个别媒体称“央行特急文件规定首套房贷利率可7折”，有意曲解央行政策意图，有市场炒作之嫌，文件是要明确对个人住房贷款利率浮动区间下限不再进一步放宽。2012年6月14日，国家发改委发布声明，针对《发改委人士称地产松绑或是救市第二张牌》报道作出澄清，表示该委最近没有人接受过该媒体采访，有关报道纯属捏造。2012年6月14日，、银监会表示，有关媒体报道银监会降低个人住房抵押贷款的风险权重“纯属误解”，风险权重为50%，与现行监管规定相一致，未作任何调整。
其实，监管层其实从未叫停过首套房利率7折优惠政策，但在实际执行过程中，一直是由各家银行根据自身风险和市场情况自主定价，目前，各地首套房贷款利率以8.5折为主。何况降息后银行的利差利润收窄，银行要多放贷，同时也要靠多赚利差挣钱；也正因此，7折利率当属“看得见摸不着”。2012年6月18日，住建部新闻发言人针对近期媒体关于房地产信贷政策将有所松动的报道亦表示，住建部门将积极配合金融部门，继续严格执行好差别化住房信贷政策。2012年6月19日，住建部网站挂出消息称，住建部将继续坚定不移地抓好楼市调控，积极配合金融部门，继续严格执行好差异化住房信贷政策。
2012年6月10日，国家发改委新闻办公室发文辟谣：《投资者报》在6月10日发表的题为《发改委人士称地产松绑或是救市第二张牌》的报道纯属捏造；6月14日，银监会指出，近日有媒体称，银监会降低了个人住房抵押贷款的风险权重，纯属误解；6月14日，央行发文批评个别媒体称“央行特急文件规定首套房贷利率可7折”，有意曲解央行政策意图，有市场炒作之嫌。这一幕和最近一年来，地方政府出台政策后往往一夜之间作废极其相似。2012年2月9日，安徽省芜湖市出台了被业内称为地方政府“龙年救市枪”的房地产新政。新政规定，芜湖市区购买新房、二手房全免契税，且购房面积在90平方米以下的均给予特定补贴。但是该政策出台后不久就被叫停，其中也出现了政府出来辟谣的事件。
据不完全统计，自2012年以来，北京市住建委、芜湖市、上海市房管局、厦门市国土资源与房产管理局、湖南省发改委都曾先后就各种涉及“限购松绑”、“房贷放宽”等问题发表过澄清声明。 不知道是政府在政策出台时心中没底表述不清，还是市场在夸大政策的效果，总之从限购政策出台之后，不和谐的声音就一直存在，而作为房地产业的主管机构，住建部近日也出来“镇场”。但是在频繁喊话的背后，却是各部委只为撇清自己与“近期楼市回暖”的关系，而无一家抛出实质性政策，其实自从差别信贷政策开始之时，楼市转暖就已暗埋种子，现在想通过表态巩固住调控的成果显然难上加难。
此举表明中央政府当前对于市场调控的态度依然十分严谨，近期虽无政策继续从紧的可能，但也无明显放松的倾向。但今年上半年整体经济增长放缓，已经让一些开发商和地方政府很是着急，总想着让政策放松。实际上，放松调控的冲动从去年下半年开始就已经陆续出现。2011年下半年以来，包括北京、上海、杭州、重庆等在内的超52城市政府均出台了不同程度的楼市调控微调政策，内容涉及限购变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等。在这些地方楼市微调政策中，至今已有佛山、芜湖等7个城市的“新政”被叫停，而大多数因尺度较小且符合“保护刚需”的政策框架而侥幸过关，这引起了更多城市的效仿和更大尺度的试探。
事实上，今年3月以来，在不少地方微调楼市调控政策的刺激下，房地产市场出现了明显的复苏迹象。国家统计局公布的数据显示，1—5月份，商品房销售面积约2.9亿平方米，同比下降12.4%，降幅比前4月缩小1个百分点。商品房销售额1.7万亿元，同比下降9.1%，降幅缩小2.7个百分点。特别是此前成交量低迷的一线城市，5月住宅市场交易量均大幅反弹，“红五月”名副其实。北京新建商品住宅和二手住宅成交量环比4月分别上涨34.2%和27.2%，其中新建商品住宅成交量更是突破万套，创下去年2月限购以来的纪录。广州全市一手住宅成交量环比4月大增51%，同比去年5月增长19%，成为过去16个月中的销售量的月份。上海楼市的成交量也创出今年新高。楼市成交量之所以明显回升，这主要得益于开发商“以价换量”，同时政策面的不断微调，加快了刚需的释放。
2012年上半年中央货币政策回顾
2012年6月7日晚间,中国人民银行决定，自2012年6月8日起降息。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。自同日起：（1）将金融机构存款利率浮动区间的上限调整为基准利率的1.1倍；（2）将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.8倍。此次降息，为2008年12月23日来首次降息。下调后，人民币存款基准利率为3.25%，贷款基准利率为6.31%。同时存贷款利率浮动区间扩大。这也是近三年半以来央行首次降息(上次降息是2008年12月23日)。
2012年7月5日晚7时，中国人民银行宣布年内第二次降息，自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。此外，自同日起，将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.7倍。个人住房贷款利率浮动区间不作调整，金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房。
2004年1月1日至今，人民银行在此前已二次扩大金融机构贷款利率浮动区间的基础上，再次扩大贷款利率浮动区间。商业银行、城市信用社贷款利率浮动区间扩大到基准利率的0.9-1.7倍，农村信用社贷款利率浮动区间扩大到基准利率的0.9-2倍，贷款利率浮动区间不再根据企业所有制性质、规模大小分别制定。2004年10月，央行决定允许人民币存款利率下浮，但不能上浮。
降息主要原因遏制国内经济下滑和稳增长，而实施货币宽松政策。一是国内CPI前5个月持续下降，6月CPI将继续回拉，而通胀预期下降。二是5前个月国内经济下滑趋势继6月依然恶化，进出口和投资及消费6月数据预期比较悲观，总体上经济不乐观。三是实体经济和市场资金告急，影响到经济发展和股市稳定。四是国内前五月信贷需求量严重下降萎缩，实体经济受到重创。五是6月制造业与非制造业及外汇的指指标下降，挤压出降息空间。
央行降息企图刺激贷款需求和输血实体经济及稳增长的目的非常明显。由于降息幅度太小和经济下降趋势短期内扭转，难对实体经济产生明显影响。不过，从历年降息历史经验看，大陆内地真实利率本来就是负的，减息后更低，资金流出银行体系，增加通胀压力，输家肯定工薪阶层，口袋的人民币要缩水。
2011年11月30日晚，中国人民银行宣布，从12月5日起，下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率0.5%。上一次下调存准率是在2008年12月,央行近3年来首次下调存款准备金率a。此次调整后，大型金融机构存款准备金率为21%，中小型金融机构存款准备金率为17.5%。
2012年2月18日晚，中国人民银行宣布，从2月24日起，下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率0.5%。此次调整距离上次调整接近三个月
时间，此次调整后，大型金融机构存款准备金率为20.5%，中小型金融机构存款准备金率为17%。此次存准率下调将释放约4200亿元流动性。节
前市场预期存在一次存准率下调，但受到央行公开市场操作等因素影响，市场流动性得到暂时性缓解，降准操作延迟至节后。
2012年5月12日晚间中国人民银行发布消息称，将从2012年5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次下调主要基于流动性紧张、外汇占款下降、稳定经济增长、实体经济需要等因素。自2011年10月起，包括央行在内的全部金融机构外汇占款10月至12月分别下降248.92亿元、279亿元、1000.3亿元，不包托央行在内的其他金融机构外汇占款10月增加644.48亿元，11月和12月分别下降18.2亿元、692.7亿元。市场流动性相对收紧限制了金融机构的信贷投放能力。
这是央行今年以来第二次下调存款准备金率，上次下调准备金率是在2月24日。下调后，大型金融机构存款准备金率降至20%。中小型金融机构存款准备金率降至16.5%。在当前经济增速出现下滑的背景下，央行此举意在继续释放流动性。从刚刚发布的4月份经济数据看，无论是外贸、投资、税收以及信贷增速，均出现增速放缓现象，央行此时下调准备金率，意在向市场释放流动性，增强经济运行活力。本次存准率下调预计释放银行体系资金约4200亿元，若加上此前的两次下调，半年间，央行先后三次下调存准率，共释放了银行可贷资金约1.25万亿。
自2011年11月本轮降准以来，央行日前第三次宣布降准；这也是进入2012年以来，央行第二次宣布降准。此前两次宣布降准的时间点分别是2011年11月30日和2012年2月18日。从频度来看，大致保持一季度一调整的速度。统计局公布数据显示，2012年4月CPI同比上涨3.4%，环比下降0.1%。但在上轮的紧缩周期中，央行曾连续12次上调存准率。特别是在2011年的前六个月，存准率甚至一月一上调。这一上调频率大大快于当前一季一下调的速度。换句话说，当前央行下调存准率的速度，远远慢于2011年上调存准率的速度。
此次存准率下调必然能够增强金融机构的信贷投放能力，支持实体经济发展的资金需要。一是外汇占款增速放缓。1是前4月份的CPI数据下滑坡,春节后物价处于回落之中；2是本不宽裕的银行间市场资金面再度绷紧，外汇占款未来可能呈长期下降之势。外汇流入减少导致整体上流动性偏紧张。二是市场流动性紧张。市场流动性极度紧张、利率飙升的反应，可能预示着：外汇占款为正但额度未能抵补财政存款增加。由于当前流动性趋紧，货币市场利率偏高，存款大幅减少，影响银行放货。外汇占款增长可能较为有限，公开市场到期资金不多。随着逆回购到期，金融机构的流动性转趋紧张。尽管外汇占款可能转正，但是逆回购到期预计将导致流动性减少2000亿以上，而本次降低准备金率大约可以释放流动性4200亿，这样可以缓解紧张的流动性。
三是宏观经济指标低，解决实体经济融资难，稳定增长。一月份信贷增长远低于预期，外占即使转正但增加额仍可能较少。最主要的当前经济前景不乐观，降准为微调预调，目的是稳增长。宏观经济指标不乐观，从近几个月看，宏观经济指标不乐观，很多指标比较低，下调存准率是为了保持经济增速平稳，保持经济环境稳定。从第二个层面看，银行信贷本来预计1月能达到上万亿元，结果才7000亿元，说明银行流动性紧张，资金量不足，此举是央行为了向银行注入流动性。银行外汇占款减少。宏观经济指标下降，例如M1已经下降到近20年水平，而且消费、进出口、信贷等数据指标也都比较低。
从这两方面看，也到了应该下调的时点。解决实体经济融资难。存款准备金率下调，延续了宏观政策微调进程，目的是解决实体经济、尤其是小微企业融资难问题。但有关部门的监管力度会提升，防止资金进入非实体经济。换句话说2011年可能注重调控物价，而今年的物价因素不再像2011年那么重。今年的首要目标是要稳定实体经济，所以流动性要做适当微调。
存款准备金率下调对实体经济有何影响？一是主要从央行此举对从股市、楼市、银行业的影响进行分析。央行此次下调准备金率缓解了流动性紧张，但并无进一步措施表明货币政策发生逆转，此次流动性放松的信号，可能会对股市产生利好影响。存款准备金率下调，流动性增加后，必然有部分资金进入楼市。据测算，此次央行将一次性释放约4200亿元资金，这其中会有一部分钱投向房企，可以让开发商紧绷的资金链得以放松，对企业来说是一个利好。目前限购限贷限价政策仍未放松的情况下，房地产市场依然难有作为。今年房地产严重调控的大趋势不会改变，房地产行业整体资金缺口较大，即使部分企业资金暂缓，也不会改变房价总体下行态势，房价下降的趋势不可能再像2009年一样被扭转。
存款准备金率调低释放了约4200亿流动性，在降低了资金成本、缓解银行间市场流动性紧张格局的同时，促进信贷增长，有利于保进银行信贷总量增加，实现金融对实体经济的支撑作用。但在理性预期的前提下，市场在政策调整之前己预期到央行操作，此次存款准备金率的下调不会引发市场很大反应。二是影响货币政策因素，2011年货币政策以控通胀为主要目标，CPI增速回落为货币政策释放操作空间。
今年影响货币政策走向的因素又有哪些呢？未来一段时间的货币政策走向仍存在较大变数，国内外的不确定性因素将继续影响央行货币政策的选择。（一）国际影响因素。希腊债券有序性违约、全球大部分央行的宽松货币政策、美国经济复苏进程等因素均对央行货币政策产生一定程度影响。（二）国内影响因素。楼市、进出口、地方融资平台、CPI等因素在2011年中显著影响央行货币政策操作类型和操作时点，今年实体经济的增长前景仍然是货币政策的决定性因素。
三是2012年下半年未来货币政策走势,美经济复苏前景乐观，欧债危机难关暂渡，中国GDP增速放缓，内忧外患背景下，货币政策将走向何方？总体方向，货币政策不会转向，继续保持稳健，进一步宽松。降低准备金率并不意味着货币政策放松，只是将“笼子”里的货币放出去，从而满足正常经济活动的需求。稳健货币政策的基本态势不应变，也不会变。尽管2012年中国经济增速会从过去两位数的高速增长有所降低，但相比2009年，政府不会再采取宽松的货币政策，也不会采取刺激政策。下调存款准备金率并不意味着货币政策转向。今年货币政策仍然会保持既往的态势不变，仍为稳健的货币政策。如果下半年整体经济状况出现进一步下滑，货币政策进一步放松概率就会加大。就目前来看，货币政策处于相对中性的位置，财政政策“前松后紧”，是比较合理适度的政策定位。
四是具体操作方面，存准率调整。根据对实体经济、公开市场、外汇占款、CPI未来情况的不同预测，央行下调存款准备金率次数和调整幅度观点上存在一定差异。下调次数，今年货币政策还是稳健，视外汇占款情况、金融市场流动性状况以及通胀压力变化，上半年已二次降准。如果未来不再发行1年及以上期限的央票，中国经济今年仍将面临不少挑战，挑战是民营经济的萎缩。则全年准备金率需要下调5次左右(每次50个基点)，短期有再降息可能。年中如果CPI降到3%以下，下半年可能有二次降息的机会。调整幅度，目前央行货币政策仍以数量型工具为主，暂时不会利用价格型工具，即不会对利率进行调整。
本文出自房天下博客/谢逸枫
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