[摘要] 去年下半年以来，银行与“土豪做朋友”的消息不断传出，银行与房企的联系究竟有多紧密？万科的2013年年报或许隐藏了答案。据本报记者统计，上周五刚刚发布的万科年报中，银行共被提及了64次，内容涉及贷款、股东、高管、投资等多个方面，这也可以说是房企与银行多维度合作的一个缩影。
银行对房地产行业停贷的风波刚刚平息，恒大地产“蒙面”入股华夏银行在市场上再度引起了哗然。表面上，房地产企业目前的融资难度越来越大，企业无疑更应遵循“现金为王”的规律。然而，恒大地产此时耗费36.5亿元大手笔资金增持华夏银行，背后深意耐人寻味。
据记者了解，自去年年底起，万科、新湖等房地产大鳄均表现出对银行业的浓厚兴趣，频频举牌银行股权。在银行息差缩窄、赚钱效应减弱大背景下，房企对银行的“出手”并非简单的财务投资，更看重的可能还是在融资上，而市场也正是担忧地产巨鳄进军银行业会导致行业泡沫转嫁给银行。
“对于千亿元销售规模的恒大地产来说，36亿元的资金量不会‘伤筋动骨’。恒大地产入股华夏银行的意图很明显，就是看中了银行的融资渠道。攀上银行的关系，恒大地产将更方便融资，这种合作将表现在深层次。”一家国有银行人士称。
36.5亿“傍上”华夏
当前银行股估值较低，恒大地产此时入股银行股既具战略意义也兼备财务投资意义。
继万科入股徽商银行、新湖杀入温州银行之后，恒大地产也看上了华夏银行。3月3日晚，华夏银行发布一则股东权益变动公告称，广州市广域实业有限公司及其一致行动人广州市启通实业有限公司、广州市欣盛投资有限公司、广州市凯进投资有限公司、广州市仲勤投资有限公司自2013年11月至2014年3月间共计买入公司股份4.55亿股，占公司总股本5%，达成举牌。
上述5家公司举牌主要是通过二级市场购买，按照去年年底至今的股价平均8.14元/股计算，动用资金规模超过35亿元，而每月扫货资金也在8亿元左右。不难看出，能够拿出如此大手笔资金的背后操控企业显然不会默默无名。
随后，华夏银行公告证实，增持银行的5家公司的实际控制人为地产巨头——恒大地产，而该房企也取代红塔烟草而成为了华夏银行实际上的第四大股东。
对于这次恒大地产的投资，外界褒贬不一。在穆迪看来，恒大地产回购及入股华夏银行直接令公司流动性减少了73亿元，增加了其投资风险，并称恒大的负债杠杆率在中国房地产开发商中属于水平之一。更重要的是，“由于目前恒大地产持有华夏银行股份比例较低，战略价值很小”。
从表面来看，仅仅5%的股份不多，但是其背后的意义也不容忽视。“恒大地产入股华夏银行将是一个战略意义上的布局。”中行相关人士评价说。
记者注意到，除了恒大地产入股华夏银行消息之外，恒大地产在今年销售业绩好转也是业内比较关注的话题。
据了解，万科、碧桂园、富力等多家房企近日陆续公布2月销售数据。虽然与去年同期相比，不少房企2月销售仍保持一定增速，但是增速明显放缓，且与1月相比，环比销售额均出现较大回落。但是，恒大地产却是一个例外。
在2月份的房地产企业销售数据中，恒大地产可谓是“一枝独秀”。公司2月份合约销售金额为90.4亿元，同比增长114.9%；合约销售面积137.1万平方米，同比增长101.0%。1~2月公司累计合约销售金额200.7亿元，同比增长75.3%；合约销售面积279.7万平方米，销售均价7177元/平方米，同比分别增长51.2%及15.9%。
中行某人士对记者分析认为，就银行提供的开发贷来说，大房地产商做好银行的关系更为重要。小房地产商本来在银行就拿不到开发贷，但是大房地产商却是有授信额度的。对于地方分支行来说，总行只是在贷款范围上给予了限制，额度上和放款对象上则有很大灵活度。
“目前，规模稍大的银行对房地产贷款风险都很谨慎。一般情况下，放款对象只是圈定在前几大房地产商和地方前十的房地产商。地方分行在贷款比例12%之内，资金投向上是有一定选择空间的。”上述人士称，恒大增持后，虽不能以股东地位要求华夏银行给予其融资支持，但毕竟增进了和银行之前的信任。
更重要的是，恒大地产可能也有机会在银行理财融资上“沾光”。对于银行发行的理财产品，募集资金能力不言而喻。“银行理财产品规模动辄百亿元，你没有银行深层关系谁会替你发？”一位银行分析人士认为，如果恒大地产能用这36亿元开拓出一条融资渠道，“这钱花得很值”。
不仅如此，目前银行股破净很多，也包括了华夏银行。这意味着，恒大地产入股华夏银行同时兼备了财务投资意义。
“华夏银行股票的市净率不足1，这类股票本身就具有很强的投资价值。”上述银行分析人士称，从恒大地产的角度来看，即使未来资金紧缺，将华夏银行股份质押套现也是一个比较好的选择。
“在股票质押业务中，股票的折价会看重每股净资产。这也就是说，破净股在股票质押中能够有很高的折现率。”该银行分析人士表示，恒大地产在其中可能承担的仅仅是一个相对非常少的财务费。
接近恒大的人士表示，入股华夏银行属于正常的战略投资；两家行业龙头企业的合作将有利于双方业务的发展。华夏银行财务表现强劲，报表可以合并到恒大报表，对恒大而言是合理投资，有利于公司业绩。
化解融资压力
去年恒大地产在中融、四川信托等多家激进型的信托公司有融资计划，成本在年利率9%~10%。
作为一家涉足房地产、体育、文化、快消品、金融的综合型房企，恒大地产的资本“野心”表露无遗，但是在融资难度越来越大的情况下，进军银行业则是其必不可少的一步棋。
年初至今，恒大地产已大手笔投资并购北京、广州、深圳以及其他二线城市的多个项目，据不完全统计，恒大2013年已经豪掷520亿元在摘得83幅地块，总土地面积是758.81万平方米，而在一二线城市，恒大投入423.08亿元抢得39宗地块，占总拿地金额的81.5%，面积超420万平方米。
“恒大地产的项目一般都在二三四线城市，在行业风险上升的情况下，这些项目必须要有足够的资金支撑，也就说是恒大要有很强的融资能力才行。”一位国有银行人士告诉记者，不仅如此，恒大地产眼下扩张速度加快，资金紧相关人士将为未来长时间存在，这无疑会逼迫恒大地产要有应对资金压力的能力。
事实上，作为一家民营企业，恒大地产的背景没有保利、绿地等国有企业强，这也让银行无法对其项目鼎力支持，而有了银行股东的背景，可能这种情况会有所改善。
从过去两年恒大发出的信托融资计划不难看出，信托一直是恒大地产比较依赖的融资渠道。但是，目前信托融资成本高，且风控严。
据记者了解，去年年底，恒大地产在中融、四川信托等多家激进型的信托公司就有融资计划，成本在年利率9%~10%，但筹资情况并不是特别好。如今，相当一部分信托已经意识到房地产行业风险，项目仅仅做一线城市和部分二线城市的，拒绝做二线城市以外项目。这也就是说，恒大地产未来的融资难度还会增加。
“一旦国家对房地产行业进行调控，相比万科、保利等企业，恒大地产会更受伤。”前述银行分析人士表示。
其实，自去年起，恒大地产已经在项目分布上进行调整，推行“一个优化、一个降低、两个提高”的“112计划”，包括优化住宅地产项目区位布局，项目拓展向一二线城市适度倾斜，精选具有发展潜力的三线城市项目。
据上述接近恒大人士称，公司在前两年一二线城市的消耗量比较大，因此这两年将补充一二线城市的项目，也是公司项目平衡的主要手段。未来一二线城市和三线城市的布局基本上保持了平衡，通过这种平衡，使得公司无论在房地产的高潮还是低谷，都可以触及不同的市场，从而保证公司稳定的销售和运营增长。
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